Sonderkündigungsrecht, Miethaus in sehr schlechtem Zustand

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ein Recht zur fristlosen Kündigung kann bestehen, wenn der Vermieterseite vergeblich eine Frist zur Beseitigung der Mängel gesetzt wurde und es Ihrer Mutter auch nicht zumutbar ist, das Mietverhältnis bis zum Endtermin einer ordentlichen Kündigung fortzusetzen. Grundsätzlich wäre es ja zum aktuellen Zeitpunkt möglich, das Mietverhältnis zu Ende September 2022 ordentlich zu kündigen.

Wenn ich es richtig verstehe, wurden der Vermieterin die Mängel bisher nicht ordentlich angezeigt. Dies müsste dann zunächst einmal nachgeholt werden, zwar bitte mittels Einwurfeinschreiben und nicht Übergabeeinschreiben und unter Setzung einer Frist. Nach Ablauf der Frist müsste dann genauer geprüft werden, ob es Ihrer Mutter noch zuzumuten ist, das Haus in den Monaten August und September zu bewohnen bzw. die Miete zu zahlen. Die schlechte Dämmung wird hier kein Argument sein, da diese bei Anmietung bekannt sein dürfte. Argument könnte der Schimmel im Erdgeschoss sein, insbesondere wenn dieser gesundheitsschädlich ist. Natürlich ist Schimmel in der Wohnung nie ganz gesund, hier gibt es aber durchaus Unterschiede. Von Interesse wäre auch, ob Ihre Mutter diesbezüglich gesundheitliche Beeinträchtigungen hat wie beispielsweise Asthma o. ä. Weiteres Argument könnten die Stromleitungen sein, die nicht mehr funktionsfähig sind. Aber auch hier stellt sich die Frage, welche Bereiche denn diese Stromleitungen versorgen, ob es beispielsweise der Starkstromanschluss des Herdes ist, der nicht mehr in Betrieb ist, sodass nicht mehr gekocht werden kann, oder ob nur einige Steckdosen nicht mehr zu benutzen sind, auf die man aber im Zweifel auch einige Wochen verzichten kann.

Wenn Sie also fristlos kündigen möchten, müssen Sie zwei Schreiben aufsetzen und im ersten müssten dann auch die Mängel genau genannt und eine Frist gesetzt sein. Natürlich kann ihre Mutter auch eine Mietminderung geltend machen im Hinblick auf die Mängel. Üblicherweise empfehle ich immer, die Miete in voller Höhe unter Vorbehalt zu zahlen, da es ein Wertungsspielraum bei der Bemessung des Grades der Mietminderung gibt. Wenn aber das Mietverhältnis ohnehin gekündigt werden soll, könnte auch die Miete anteilig einbehalten werden. Natürlich kann dies dann später zu Problemen führen bei Auszahlung der Kaution und man streitet sich dann an dieser Stelle um den Grad der Mietminderung, der angemessen ist. Möglicherweise haben sie aber auch keine Kaution gezahlt, sodass dieses Risiko nicht entstehen wird.

Die Kündigung müsste auch seitens aller Mietvertragsparteien ausgesprochen werden, es sei denn es wurden verschiedene Beteiligte aus dem Vertrag entlassen wie beispielsweise Ihr Vater nach Trennung der Eltern o. ä.

Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen