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Kündigung Mieter wg. Umnutzung Miethaus zu Ferienhaus

| 14.09.2014 17:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Zusammenfassung: Kündigung wegen Sanierung und Umnutzung

Hallo!

Ich habe per Übergabevertrag zum Januar diesen Jahres ein altes Bauernhaus übernommen. Das Haus ist akt. vermietet an eine Familie (2 Erw. + 2 Kinder: 17 + 22 J.). Der Mietvertrag mit dem Vater der Familie wurde in 01/2000 von meinem Vater abgeschlossen. Urspr. war als Mietende der 31.01.2005 vorgesehen. Der Mietvertrag wurde ohne schriftl. Vereinbarung verlängert.
Ich möchte nun in absehbarer Zeit als Ferienhaus umnutzen. Hierzu sind auch etliche Sanierungsarbeiten (Sanitäranlagen, Ver-/Entsorgungsarbeiten, Dämmung, Bodenerneuerungen etc.) erforderlich, welche ich nur im unbewohnten Zustand vernünftig durchführen kann.

Meine Fragen:

1.) Welche Formvorschriften und Inhalte muss ich beachten, damit ich eine wirksame Kündigung erhalte? Gibt es Besonderheiten?
2.) Welche Kündigungsfrist ist von meiner Seite einzuhalten (m.E. wohl 9 Mon., schriftl., am Besten per Einschreiben )?

Sehr geehrter Ratsuchender,

durch den Erwerb sind Sie in den bestehenden Mietvertrag eingetreten (§ 566 BGB).

Sie sprechen an, dass ein Mietende vereinbart war.
Bei der Miete von Wohnraum ist eine Befristung jedoch nur noch möglich, wenn einer der in § 575 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 bis Nr. 3 BGB genannten Gründe vorliegt und ein entsprechender Grund „bei Vertragsschluss schriftlich mit[ge]teilt" wurde.

Die Gründe für eine Befristung sind 1.Eigennutzung, 2. Baumaßnahmen und 3. Betriebsbedarf.

Sollte damals keiner der genannten Gründe vorgelegen haben oder dies dem Mieter nicht mitgeteilt worden sein, so liegt ein unbefristetes Mietverhältnis vor (§ 575 Abs. 1 S. 2 BGB).

Auch die mündliche Verlängerung führt zu einem unbefristetem Mietverhältnis (§ 545 Abs. 1 S. 1 BGB)


Sie sind in ein unbefristetes Mietverhältnis eingetreten und können dieses nur kündigen, wenn ein Kündigungsgrund vorliegt.

„Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat." (§ 570 Abs. 1 S. 1 BGB)

Ausdrücklich genannt werden: schuldhafte Pflichtverletzung, Eigenbedarf, Wirtschaftliche Verwertung § 573 Abs. 2 Nr. 1 bis Nr. 3 BGB.

Bei Ihnen kommt als Kündigungsgrund § 573 Abs. 2 Nr. 3, 1. Halbsatz BGB in Betracht:

„Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisse liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an der angemessenen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde [...]"


Sie möchten das Haus umnutzen und als Ferienhaus vermieten. Die gewerbliche Vermietung ist grundsätzlich ein ausreichender Grund (OLG Hamburg 25.03.1981 - 4 U 201/80), ebenso umfassende Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die in vermietetem Zustand nicht möglich sind.

Sie müssten durch die derzeitige Vermietung an der „angemessenen Verwertung des Grundstücks gehindert" sein und „dadurch erhebliche Nachteile erleiden".

Dabei ist auch der Umstand zu berücksichtigen, dass Sie das Haus vermietet erworben haben,

Hier sind den Gerichten Tür und Tor geöffnet, eine Kündigung wegen einer Umnutzung für unwirksam zu erklären. Es bestehen hier erhebliche Risiken.

Erhebliche Nachteile sind beispielsweise Verluste aus der Vermietung.

Manche Gerichte fordern die Offenlegung der wirtschaftlichen Kalkulation des Vermieters.

„Es besteht eine Offenlegungsverpflichtung [...]. Der Vermieter hat eine nachprüfbare Wirtschaftlichkeitsberechnung bereits im Kündigungsschreiben vorzulegen, er muss nicht nur darlegen, inwieweit die von ihm geplante wirtschaftliche Verwertung angemessen ist, sondern auch warum eine Fortsetzung des Mietverhältnisses diese hindert, ob und welche Überlegungen der Vermieter angestellt hat, das Mietverhältnis trotz der geplanten Maßnahmen zu erhalten und ob versucht worden ist, Art und Umfang der Maßnahmen so einzurichten, dass das Mietverhältnis erhalten werden kann. Hinsichtlich der dem Vermieter erwachsenden erheblichen Nachteile muss dargelegt werden, dass ein Nachteil in Form einer unzureichenden Rendite nicht vom Vermieter selbst zu verantworten ist und inwieweit in anderer Weise als durch Kündigung versucht worden ist, die Rendite zu erhöhen. " Riecke in Prütting/Wegen/Weinreich (2014) § 573, Randnummer 49.

Zu beachten ist auch § 573 Abs. 2 Nr. 3, 2. Halbsatz BGB: „[D]ie Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht [.]."

D.h. eine Kündigung scheidet aus, wenn durch die Kündigung eine Vermietung zu einer höheren Miete erreicht werden soll.


- Die Kündigung muss schriftlich erklärt werden und den Grund der Kündigung enthalten (§§ 568, 573 Abs. 3 BGB), auch sollte auf das Widerspruchsrecht des Mieters hingewiesen werden, denn der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn sie zu einer „Härte" für den Mieter oder seine Familie führen würde, insbesondere, wenn „angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann" (§ 568 Abs. 2, § 574 ff. BGB).
Um sicher zu gehen, sollten bereits im Kündigungsschreiben auch Berechnungen angestellt werden, warum Sie ohne Kündigung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert sind und dadurch erhebliche Nachteile erleiden.

- Da das Mietverhältnis seit mehr als acht Jahren besteht, beträgt die Kündigungsfrist neun Monate (§ 573c Abs. 1 S. 1, S. 2 BGB).

Da es bei Ihrem Vorhaben erhebliche Risiken bei der Durchsetzbarkeit gibt, sollten Sie eine einvernehmliche Lösung (Mietaufhebungsvertrag) mit dem Mieter finden und falls dies nicht möglich ist, einen auf Mietrecht spezialisierte/n Kollegin/en mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 15.09.2014 | 10:35

Sehr geehrter Herr Eichhorn,

vielen Dank für Ihre ausführliche Info. Die Hürden für eine ordentliche Kündigung scheinen sehr hoch zu sein.
Da beim Versagen einer einvernehmlichen Mietaufhebung doch nur die ordentliche Kündigung in Betracht kommt wäre ich dankbar, wenn Sie mir hier ein Muster für einen derartigen Fall als Anhaltspunkt zur Verfügung stellen könnten, aus welchem man u.a. ersehen kann wie so eine Nachweisberechnung aussehen könnte.
Vielen Dank im Voraus!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.09.2014 | 10:55

Sehr geehrter Ratsuchender,

machen Sie eine Rechnung auf, was eine umfassende Sanierung kostet, wenn die Mieter in der Wohnung bleiben und was sie kostet, wenn sie freies Feld haben.

Hier können Sie Kostenvoranschläge als Beleg nutzen

Wenn die Sanierung ohne Kündigung (praktisch) nicht möglich ist, können Sie das gleich mit angeben.

Wegen eines Musters können Sie mich über meine E-Mail-Adresse kontaktieren.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 16.09.2014 | 10:53

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