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fristlose Kündigung hilfsweise ordentlich

20.06.2009 15:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Steffan Schwerin



Seit 08.09 Mieter einer Dachgeschosswohnung, klein aber fein von mir hergerichtet. Seit ca. 4 Jahren nachweislich vom damaligen Vermieter bei Fassadenarbeiten Telefonleitung zerstört, nach ewigem hin und her wurde von der Telekom freundlicherweise ein Provisorium freiluft verlegt mit sichtbaren zugänglichen Klemmen an zwei Enden. Diese Verdrahtung existiert noch heute. Sofort nach Hilfe der Telekom traten immer wieder häufig Störungen auf, viele Einsätze, Monteure haben immer wieder veralteten Anschlusskasten im Innenhof gereinigt und bemängelt.
Vermieter drohte mit Kappung der Leitung, ich solle den Schaden selber und anständig beheben lassen. Ein hin und her. Nun seit zwei Jahren neuer Vermieter, Objekt wurde Verkauft! Leitung blieb wie sie ist, Telekom kam auf meinen Wunsch ab und an, hatte mich an unregelmäßige Störungen leider schon gewöhnt. OKT 2007, Wasserschaden beim Mieter unter uns, meine gemietete undichte Terrasse!, Mieter und Freunde unter uns mehrere Monate mit Schimmel im Wohnzimmer. Terrasse wurde zu meiner Mietzeit, schon dreimal wegen diesem Mängel bearbeitet! Im Mai 08 mit arbeiten begonnen, bei Besichtigung und Besprechung der Arbeiten auf Terrasse im Vorfeld mit dem Neuen Vermieter über die wieder häufiger auftreten Störungen der Telefonleitung informiert und den Zustand erklärt, diese wussten nicht mal das das eine Telefonleitung ist. Dann leider Totalausfall, Telekom wieder hinbekommen, das Provisorium ist seit Jahren durch offenes (kleines) Fenster im Treppenhaus gelegt, viele Beschwerden der anderen Mieter, da Wärmeverlust.
Arbeiten wurden an der Terrasse nur auf Drängen unsererseits ab und an erledigt, als es im Juli 09 hiess alter beim demontieren auch teilweise zerstörter Holzbelag soll wieder rauf, sah ich rot.
Habe da schon das vierte mal nun hier gearbeitet wurde auf Beweis der Dichtheit bestanden, für mich als Handwerker mit wenig Erfahrung solcher Arbeiten war trotzdem klar hier wurde wieder gepfuscht.
Da Vermieter auch schon Rechnung an Handwerker bezahlte welche entsprechende Arbeiten aber nicht ausgeführt hatten, nahm mann meine Vermutungen ernst und stellte später fest, komplette Terrasse ist undicht, ausgeführte Arbeiten hätten wieder auch nichts verhindert, Terrasse muss komplett abgetragen und wieder aufgebaut werden so der eigene Ing. des Vermieters, mahnte Betreuung auch an sofort das Geländer zu entfernen da es eine Gefahr für meine Tochter 5J. darstellt und keiner Bestimmung nach entspreche, ein Geländer wurde von mir im Mai aber gefordert nachdem mit Beginn der Arbeiten, das alte demontiert wurde und ohne, die Terrasse ab und an bearbeitet wurde obwohl auch alles hier gelagert war. Bauamt hätte hier sofort Abgemahnt, ich war es der den Vermieter über Zustand informierte, da jeder Mieter im Hinterhaus der Gefahr herabfallender Gegenstände ausgeliefert war, meine Familie ebenso. Drei Monate ohne ein Geländer, meiner frühen Bitte auch ein Gerüst für die Arbeiten zu stellen, mit dem Hinweis das dieses auch für die Telekom von Nutzen wäre wurde nicht nachgegangen, Arbeiten wurden wenn welche anstanden durch meine Wohnung begangen, war ich/wir den Anwesend.
Im Juni 09, da die Arbeiten nur schleppend vollzogen wurden Mietminderung wegen Terrasse 10% angekündigt und Mietminderung wegen Telefonleitung 25%, da dies nur noch ignoriert wurde. Es folgten Schriftwechsel, die Minderung der Terrasse wurde gewährt, die der Telefonleitung ignoriert, gleichzeitig wurde ich zur Mieterhöhung nach Mietspiegel aufgefordert, Mietspiegel studiert, der Forderung von ca.80€ mehr Miete habe ich Widersprochen und Erklärt, meinen errechneten Mehrzins auf Grundlage des Mietspiegel vorgeschlagen. Keine Arbeiten an Terrasse, keine beim Mieter unter uns, keine Telekom Beauftragung, stattdessen Mahnung und Klagedrohung wegen nicht Zustimmen der Mieterhöhung. Sofort persönliches Gespräch eingeleitet, gemeinsam sehr nett, die Situation durchleuchtet. Vermieter hat Inkasso Mahnung, da falsch berechnete Forderung, eingestellt oder zu mindestens wurde diese Forderung nicht mehr erwähnt. Vermieter hat Mieterhöhungzustimmung zurückgenommen, da tatsächlich das Gebäude nicht so ist. Vermieter hat auch Telefonleitung ab meiner Minderung 5% gewährt. Die Differenz der Gewährten und der Geminderten Minderung ist eigentlich noch strittig, da immer noch nicht die Telekom beauftragt wird. Tatsächlich hatte ich nur mündlich mit Zeugen dann aber nur 20% gemindert, seit dem persönlichen Gespräch, schriftlich hatte ich erklärt wie wichtig und sensibel mittlerweile eine solche Telefonleitung ist und in zusammenhang mit meinem Job unverzichtbar, hier geht es nicht um das telefonieren vielmehr umschnelle Datenübertragung!
Die weiteren Arbeiten wurden im Okt/Nov 08 besprochen, da grosser Aufwand erst im Frühjahr 09, auch habe zu diesem Zeitpunkt den Vermieter angesprochen ob ein Ausbau und Zubau meiner im Mietvertrag stehenden Waschküche nicht für beide Parteien interressant wäre, wir könnten ja dann im Frühjahr genauer werden!? Seitdem Funkstille; Betriebskosten Erhöhung - Nachzahlung erfolgte!

Nun muss ich erwähnen das ich mir im FEB 08 mein Handgelenk gebrochen hatte, bis heute bin ich noch nicht arbeitsfähig und sogar noch Berufsunfähig bis mind. OKT´09. Das ich schon dreimal operiert wurde und da es Versicherungstechnische Probleme in meiner Absicherung, ohne Details, weis mein Vermieter nicht schriftlich aber man sieht ja wenn jemand immer wieder, Insgesamt aber 32 Wochen Gips trägt, hatte mich auch im Gespräch entschuldigt das meine Mietzahlung nicht immer am 3. aber immer in der ersten Woche eingeht, da uns meine Familie unregelmässig aber zum Glück unterstützt. Ich bin Selbständig und der Hauptverdiener, meine Absicherung ist ein Bummerrang, seit März 09 stehen Forderung von ca 14.000 € meiner Krankenversicherung, da meine Bu Versicherung weniger als die Hälfte rückwirkend zahlte. Die Forderung habe ich ruhen lassen können, da eine eindeutige Falschberatung über ein Jahr hier vorliegt, aber die Haftung noch gekärt wird. (details zu Umfangreich). meine gesamte Kraft geht hier verloren.

Mein Vermieter schreibt am 20.3.09 eine Mahnung mit Drohung auf Klage zur Forderung von 760€, der Auszug war bis zum 2.3.09 gebucht, am 6.3.09 gingen aber nochmals 500€ drauf, der Auszug war aber insgesamt selbst heute noch, nicht verständlich nachzurechnen, Ich bat telefonisch, zwei Zeugen, und persönlich im Haus bei zufälligem Treffen um eine erneute Nachbrechnung, fragte auch nach der Telefonleitung und der Korrektur der nur 5% Gewährung.
Ich zahlte weiter gemindert meine Miete, mit dem Hinweis gemindert und jedes mal mit dem Hinweis der nicht erklärten Forderung. Immer bei Überweisung!
Meine Gesundheit, auch heute keine Gewissheit ob nicht noch eine Op, war und ist in mein Lebensvordergrund gerückt, die Falschberatung durch 20 jahrelangen Freund erweist sich seit Marz 09 als Betrug und ist da sozialer Abstiegt sonst droht auch in unser Lebensvordergrund gerückt. Ich habe so muss ich leider Zugeben nicht mehr mitgedacht, seit einer Woche wird, sogar mit Gerüst, die Terrasse ordentlich bearbeitet, ohne Ankündigung. Dennoch bin ich erfreut.

Nun finde ich am 19.6.09 eine fristlose Kündigung hilfsweise ordentlich zum Mietverhältnis mit Frist zum 30.6.09 10Uhr, meine Familie, meine Frau und meine Tochter sind am Heulen und ich bin kurz vor nem Zusammenbruch, habe ich denn alles falsch gemacht.

Anfang Mai kam der beauftragte Architekt für die Terrasse, der auch meine Anfrage auf Aus und Umbau mitbekam, sofort fragte ich Ihn was mich denn nun so etwas ungefähr kosten würde, er kam vorbei um nochmal die Terrasse zu begutachten da die Arbeiten beginnen werden sollen, zu meiner Frage wurde in Rätseln geantwortet, aber ich habe verstanden dass das nicht so einfach wäre da diese Wohnung wohl keiner Bestimmung entspreche und diese Illegal sein könnte...... Ganz verstanden hatte ich das nicht, wollte aber auch nicht auf nem Amt nachfragen, da ich hier auch bleiben will, bevor man mir sagt, ja dit geht nicht Sie müssn gehen!


Jetzt ja auch!
Kann es sein, ich wurde ja auch nie auf mögliche Kündigung hingewiesen oder gemahnt, die letzte Mahnung ist um ca. 500€ nicht erklärend-- die allererste wurde ja weil komplett Falsch durch Inkasso im Sept 08 auch nichtig erklärt-- anzunehmen ist das statt 760 ca 260 offen waren, aber doch nur weil die nur 5% gewähren wollen und ich aber schon 20% mindere, der Schaden auch nicht bemüht behoben wird, kann es sein ich wurde absichtlich hier rein manövriert um gekündigt zu werden, weil illegale Vermietung vertuscht werden muss ? Was soll ich tun, irgendwie werde ich schon bis zum 30.6 die 1000€ aufbringen, muß da die Haftungsfrage in meiner Personenversicherung wohl auch vors Gericht geht, jetzt sowieso zum Amt und Hilfe beantragen. Hätte man die Hand doch nur versteift! Ich ging immer davon aus in max zwei drei Monaten wieder im Job zu sein.
Wird meine Rechtsschutzversicherung noch einen Anwalt bezahlen?


evangelos
Eingrenzung vom Fragesteller
20.06.2009 | 15:07

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

die von Ihnen gestellten Fragen beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:

Die Kündigung des Mietverhältnisses durch Vermieter ist nur rechtmäßig, wenn ein entsprechender Kündigungsgrund vorliegt. Sowohl für eine ordentliche Kündigung bedarf es eines Grundes,§ 573 BGB, als auch für die außerordentliche Kündigung, § 543 BGB.

Ich gehe davon aus, dass hier das Mietverhältnis deshalb gekündigt wurde, weil noch (Miet-)Forderungen offen stehen.

Nach § 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB muss der Mieter mit zwei aufeinander folgenden Mieten oder einem nicht unerheblichen Betrag in Rückstand geraten sein. Nach Ihrer Schilderung sind hier aber“nur“ 760,00 € offen. Ich gehe davon aus, dass dieser Betrag keine 2 Monatsmieten darstellt. Auch sind 760,00 € kein erheblicher Betrag.

Insoweit kann hier die Kündigung aus diesem Grund nicht nachvollzogen werden.

Insgesamt scheint das Verhältnis zwischen Ihnen und dem Vermieter nicht sonderlich gut zu sein. Allerdings wurde die Mietminderung anerkannt bzw. scheint berechtigt. Auch das Mieterhöhungsverlangen erfolgte zu Unrecht und wurde daher zurückgenommen.

Ob Sie absichtlich in diese Kündigung „rein manövriert“ wurden, kann nicht beurteilt werden. Sie sollten mit solchen Äußerungen auch vorsichtig umgehen, besonders in der Öffentlichkeit und Ihrem Vermieter gegenüber. Dem Vermieter können zivilrechtliche Unterlassungs- und Schadensersatzansprüche zustehen, auch eine strafrechtliche Verfolgung kann drohen.

Ich kann Ihnen hier nur dringend raten, einen Rechtsanwalt vor Ort zu beauftragen, die Kündigung zu überprüfen und den Sachverhalt mit dem Vermieter zu klären.

Dazu Ihre zweite Frage, ob Ihre Rechtsschutzversicherung einen Anwalt bezahlt:

Dies kann nicht abschießend beurteilt werden, da dazu Einblick in die Versicherungsunterlagen genommen werden muss.

Grundsätzlich besteht aber dann Rechtsschutz, wenn Sie eine Rechtsschutzversicherung abgeschlossen haben, die auch in Mietrechtsstreitigkeiten greift. Dies können Sie den Unterlagen entnehmen oder kontaktieren Sie direkt die Versicherung und erkundigen Sie sich insoweit. Wenn Mietrechtsschutz vereinbart wurde, greift der Versicherungsschutz, da es ja vorliegend um Kündigungsschutz geht und die Versicherung muss auch einen Anwalt zahlen.

Nachfrage vom Fragesteller 20.06.2009 | 18:15

Sehr geehrter Herr Schwerin,

vielen Dank für Ihre Reaktion, tatsächlich ist die Forderung schon um ca.12€ über zwei Monatsmieten angestiegen, die 760 waren im Feb., also kann der Vermieter wohl kündigen. Doch auch wenn er nicht reagiert und eigentlich die Verhandlungen um die Differenz der Minderungshöhe einstellt, keine Reaktionen auf mein Nachfragen und die Bitte um korrektur der Forderung im Feb. nachweislich, gedroht wurde zwar mit Klage in der falschen Forderung, was meiner Rechtsauffassung nach korrekt wäre, so würde ein Urteil über die Richtige Minderungshöhe entscheiden doch wurde plötzlich Gekündigt, für mich und meine Familie plötzlich da wir kein gestörtes Verhältnis empfanden.

Ich werde beim Bauamt nachfragen, unter Vorbehalt die offene Forderung ausgleichen, der ordentlichen Kündigung widersprechen und einen Anwalt beauftragen.

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.06.2009 | 22:40

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

ich kann Ihnen nur zustimmen: Sie sollten umgehend einen Rechtsanwalt beauftragen. Dieser wird für Sie auch prüfen, ob ihre Rechtsschutzversicherung die Kosten übernimmt.

Ich wünsche Ihnen alles Gute und verbleibe mit freundlichen Grüßen


Steffan Schwerin
Rechtsanwalt

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