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Ordentliche Kündigung - Gründe


| 06.09.2006 15:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Ich habe Ende 2002 - in Unkenntnis der neuen Rechtslage für Zeitmietverträge - mit meinem Mieter (auf dessen Wunsch) einen Zeitmietvertrag - zunächst für 1 Jahr, dann Verlängerung um ein weiteres Jahr, danach Verlängerung um weitere 2 Jahre - abgeschlossen (jeweils auf Wunsch des Mieters). Diese letzte Verlängerung endet nun Anfang nächsten Jahres. Ich möchte damit auch das Mietverhältnis endgültig beenden.
Nun wäre es mir wichtig zu wissen, wie dieser Mietvertrag bewertet würde (Mietvertrag ohne Befristung od. nach "altem Recht" oder?), falls es nun doch zu Streitigkeiten kommen sollte, falls der Mieter den Wunsch nach einer Verlängerung äußert.
06.09.2006 | 15:51

Antwort

von


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Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
Web: www.rechthilfreich.de
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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

aufgrund des mitgeteilten Sachverhaltes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Ich gehe davon aus, dass Sie mit dem Mieter ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit im Sinne des § 573 BGB abgeschlossen haben. Sie geben zwar an, dass zunächst eine Befristung auf ein und dann zwei Jahre vorgesehen war. Eine dahingehende Vereinbarung ist jedoch nur wirksam, wenn sie sich innerhalb der Vorschrift des § 575 BGB bewegt.

Wortlaut des § 575 Abs 1 BGB lautet:

" Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will
und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriflich mitteilt. Andernfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen."


Zu den Kündigungsgründen bei einem Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit gilt § 573 BGB.

Wortlaut des § 573 BGB:

§ 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters. "(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam."

Bitte beachten Sie im Falle des Ausspruch der ordentlichen Kündigung auch die Einhaltung der vorgegebenen Fristen des § 573 c BGB.

Wortlaut des § 573 c Abs. 1 BGB:

" Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate."

Neben dem oben beschriebenen Recht zur ordentlichen Kündigung kommt grundsätzlich auch nach §§ 569, 573 d BGB der Ausspruch der außerordentlichen fristlosen Kündigung in Betracht. Hierfür müsste jedoch ein wichtiger Kündigungsgrund im Sinne der Vorschrift gegeben sein. Diesbezüglich machen Sie keine Angaben.

Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben und verbleibe mit

freundlichen Grüßen Ihr

Michael Kohberger
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 07.09.2006 | 08:51

Sehr geehrter Herr Kohberger,
zunächst vielen Dank für diese Auskunft, die mir doch Klarheit gebracht hat;

Leider verstehe ich den folgende Passus nicht (Gründe zur ordentlichen Kündigung) :...der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will......
Bedeutet dies, dass der beabsichtigte Verkauf der Wohnung und Wegzug aus Deutschland (Grund für Verkauf) nicht als Begründung für eine ordentliche Kündigung gelten kann?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.09.2006 | 09:31


Sehr geehrte( r ) Fragesteller ( in ),

vielen Dank für die Nachfrage.

Sie haben den Regelungsinhalt von § 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbsatz 2 BGB richtig verstanden. Der beabsichtigte Verkauf der Wohnung berechtigt nicht zur ordentlichen und schon gar nicht zu einer außerordentlichen Kündigung.

Zu Ihrer Information übermittle ich Ihnen noch den Inhalt von § 566 BGB:

§ 566 Kauf bricht nicht Miete. ( 1 ) Wird der vermietete Wohnraum nach Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber an Stelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

( 2 ) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.

Im Falle des beabsichtigten Verkaufs sollten Sie also in jedem Fall diesen dem Mieter schriftlich mit Einschreiben anzeigen. Ich wünsche Ihnen bei Ihrem weiteren Vorgehen viel Erfolg und verbleibe mit

freundlichen Grüßen Ihr

Michael Kohberger
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Außerdem war ich über die superschnelle Antwort sehr erfreut. "
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