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Sind die Bestimmungen zu den Schönheitsreparaturen gültig?


| 23.11.2011 19:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes



Die Mieter (ein Paar) meiner 3,5-Zimmer-Wohnung (95 m²) haben den seit 1. Juli 2005 bestehenden Mietvertrag fristgerecht zum 1. Januar 2012 gekündigt. Ich habe auf die vertraglichen Vereinbarungen vertraut, sehe mich inzwischen jedoch durch eine Reihe von Gerichtsurteilen als Vermieterin in Sachen Schönheitsreparaturen und Endrenovierung quasi entrechtet.
Die Wohnung wurde 2002 ausgebaut und renoviert sowie Parkett und Laminat verlegt. Die Vormieter bis Juni 2005 haben die bis dahin nicht abgewohnte Wohnung vereinbarungsgemäß ohne Renovierung verlassen, nachdem zwei Wohnräume Ende 2003 neu gestrichen worden waren.
Die jetzigen Mieter haben die Wohnung so übernommen und haben 2 Zimmer und das große Wohnzimmer zur Hälfte nach ihren Wünschen farbig gestrichen. Ein Übergabeprotokoll und konkrete Absprachen zwischen den jetzigen Mietern und mir gab es nicht (den Vermieterstatus habe ich ererbt und dies war meine erste Vermietung).

Im Mietvertrag (Wohnraummietvertrag 12/2004) ist folgendes geregelt:
......
„ 14. Die Erhaltung der überlassenen Räume (Schönheitsreparaturen)

14.1. Die Schönheitsreparaturen (Renovierungen) während der Mietdauer in den Innenräumen der Wohnung sind jeweils bei Bedarf ohne besondere Aufforderung des Vermieters vom Mieter auf eigene Kosten fachgerecht auszuführen.

14.2. Schönheitsreparaturen sind: Instandsetzungsarbeiten zur Beseitigung von Abnutzungserscheinungen, die durch normales Wohnen hervorgerufen werden, insbes. Tapezieren der Wände (bei Raufasertapete. Streichen und – soweit erforderlich – Tapezieren), Streichen der Decken, das Streichen von Einbauteilen, .......

14.3. Die Schönheitsreparaturen sollten (eigene Hervorhebung) vom Mieter nach Ablauf folgender Zeiträume ausgeführt werden;
In Küchen, Bädern, Duschen u. sonst. Naßräumen nach 3 Jahren.
In Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten nach 5 Jahren.
In anderen Nebenräumen nach 7 Jahren.
Diese Fristen laufen in jedem Fall ab dem Beginn des Mietverhältnisses. Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung dieser Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist der Vermieter verpflichtet, bzw. im anderen Fall dazu berechtigt, nach billigem Ermessen die vorstehend genannte Länge der Zeiträume zu verlängern.
Hinsichtlich des Anstrichs oder der Lasur von Holzwerk, Fenstern sowie der Heizkörper, Heizungsrohre usw. in den jeweiligen Räumen ist – unabhängig vom Nutzungszeitraum – der jeweilige Zustand dieser Gegenstände dafür ausschlaggebend, ob eine Renovierungsmaßnahme erforderlich ist oder nicht.

14.4. Verfügt der Mieter über gute handwerkliche Fähigkeiten, so kann er alle Schönheitsreparaturen in Eigenleitung ausführen. In jedem Fall schuldet der Mieter jedoch eine fachmännische Ausführung mittlerer Art und Güte.

14.5 Beim Auszug aus der Wohnung besteht nur dann keine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, wenn der neue Mieter die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten ohne Berücksichtigung im Mietpreis übernimmt oder wenn der Mieter dem Vermieter die Kosten für die Renovierung, unter Berücksichtigung des Zustandes der Wohnung und dem Zeitpunkt der letzten durchgeführten Renovierung, erstattet. Dem Mieter verbleibt aber in jedem Fall das Recht, Schönheitsreparaturen selbst vorzunehmen oder vornehmen zu lassen.

14.6. Können sich die Vertragsparteien nicht auf einen Betrag als Kostenersatz für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen einigen, so erfolgt die Berechnung ... nach einem Rechenbeispiel .....
..................
21. Beendigung des Mietverhältnisses
21.1 Ende des Mietverhältnisses ....
21.2 Bei Beendigung der Mietzeit hat der Mieter die Mietsache sorgfältig gereinigt und geputzt zurückzugeben; das gilt auch für die Teppichböden, soweit die Wohnung vom Vermieter damit ausgestattet ist." .... Regelungen zu Teppichboden

Des weiteren wurde unter 23. Sonstiges folgendes ergänzt und in Anwesenheit der Mieter handschriftlich vereinbart:
„Nr.1 Der Mieter hat bei Auszug den Bodenbelag sauber und abgesehen von vertraglich vereinbarter Abnutzung auf seine Kosten in einwandfreiem und ordnungsgemäßen Zustand zu versetzen. Deutlich sichtbare Schäden am Parkett- und Laminatboden sind fachmännisch zu beseitigen. Der Parkettboden ist nach 6-jähriger Mietdauer abzuschleifen und versiegeln zu lassen.
Nr. 2 Die Haltung von 2 Hunden in der Wohnung wird gestattet."

Bis auf die Nutzung eines umzäunten Gartenbereichs für die Hunde gegen Entgelt wurden keine weiteren Regelungen zur Hundehaltung vereinbart. Die oben formulierte „vertraglich vereinbarte Abnutzung" des Parketts ist nicht konkretisiert worden.

Nach einer Besichtigung der Wohnung ist festzustellen:
Die Rauhfasertapeten sind seit dem Einzug vor knapp 6,5 Jahren bis auf den farbigen Anstrich in den Wohnräumen nach Einzug offensichtlich nicht gestrichen worden, d.h. es sind keine Schönheitsreparaturen durchgeführt worden. Insbesondere in der Küche sind starke Verfärbungen der Tapete erkennbar; eine Außenecke ist feucht und dort hängt die Tapete bereits weg.
Das Parkett im Wohnzimmer ist im erweiterten Türbereich und in Bereichen, auf denen kein Teppich lag, wohl durch Hundepfoten teilweise zerkratzt und unschön verfärbt.

Meine Fragen sind nun:

1. Sind die Bestimmungen zu Schönheitsreparaturen gültig (Formulierung „sollten") oder handelt es sich hier um ungültige starre Fristen? Und falls zutreffend, wie ist vom Vermieter im Nachhinein mit der Pflicht zu Schönheitsreparaturen umzugehen, wenn sie offensichtlich nie durchgeführt worden sind?
2. Wenn keine Pflicht zu Schönheitsreparaturen bestand/ bestehen sollte – besteht eine Renovierungspflicht (unter der Maßgabe, daß die Mieter eine Wohnung bezogen haben, die 3 bzw. 1,5 Jahre zuvor gestrichen worden war und daher wahrscheinlich als „nicht renoviert" gilt)? Können die Mieter den auf eigenen Wunsch durchgeführten farblichen Anstrich von 2,5 Zimmern als „Renovierung bei Einzug" geltend machen?
3. Gilt die handschriftliche Klausel zum Abschleifen des Parkettbodens nach 6 Jahren (oder sind solche Vereinbarungen durch verschiedene Urteile inzwischen auch kassiert ?

Von den Mietern ist nach einer Trennung zunächst nur die Mieterin in der Wohnung verblieben. Diese Mieterin ist inzwischen ausgezogen, hat aber noch diverse Gegenstände in der Wohnung belassen. Ihr gehören auch die Hunde. Nach ersten Gesprächen ist deutlich geworden, dass die Mieterin nichts (außer Saubermachen) an der Wohnung machen will und dabei auf den möglichen Nachmieter verweist, der die Wohnung ja dann streichen könne, wie er wolle (siehe 14.5). Wir selber möchten an der Wohnung einige Reparaturen und Verbesserungen vornehmen (Balkonbretter sowie Fenster von außen streichen, Teppichboden entfernen und Laminat verlegen, Rollädengurte austauschen, u.a.).
Eine Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten ist hinterlegt worden.

4. Können wir falls keine Renovierung der Wände und des Parketts durchgeführt wird, die Kaution in Anspruch nehmen? Mit welchen Konsequenzen wäre dann zu rechnen?

Vielen Dank für Ihre Bemühungen.
Mit freundlichem Gruß
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:

1.
Es liegt keine starre Schönheitsreparaturenklausel vor, da die zitierte Schönheitsreparaturenklausel ausdrücklich Bezug auf den Zustand der Wohnung nimmt und die Renovierungsfristen aufgrund des Zustands der Wohnung verkürzt oder verlängert werden können. In dem Fall liegt eine weiche Formulierung vor, in die die Mieter nicht unangemessen benachteiligt.

Sofern die Mieter die Schönheitsreparaturen in der Vergangenheit nicht ausgeführt haben, können diese nunmehr zur Ausführung aufgefordert werden.

2.
Im Hinblick auf die farblichen Anstriche durch die Mieter sind möglicherweise die Vereinbarungen über die Schönheitsreparaturen gar nicht maßgeblich.

Während der Mietzeit ist der Mieter berechtigt, die Wohnung farblich nach seinem Geschmack zu dekorieren. Wenn die Farbe allerdings derart bunt ausgewählt wird, dass die farbliche Gestaltung eine neue Vermietung der Wohnung erschwert, ist der Mieter verpflichtet, im Wege des Schadenersatzes die farbigen Anstriche beim Auszug aus der Wohnungzu beseitigen. Diese Verpflichtung ergibt sich unabhängig von der Schönheitsreparaturenklausel aus dem Gesetz. In der Rechtsprechung wird in der Regel davon ausgegangen, dass bei hellen, gedeckten Farben eine Neuvermietung nicht erschwert wird. In Ihrem Fall könnte daher geprüft werden, ob aufgrund der Farbgestaltung nicht ohnehin eine Renovierungspflicht besteht.

Selbst wenn die Mieter diese anfänglichen, bunten Renovierungsarbeiten als Schönheitsreparaturen bewerten möchten, besagt dies nicht, dass dann keine weiteren Arbeiten auszuführen sind. Sollte die Farbwahl noch akzeptabel sein und die neue Vermietung der Wohnungen nicht erschweren, ist dann der Zustand der Wohnung zu bewerten. Nach Ihrer Schilderung besteht Renovierungsbedarf, so dass die Mieter dann auch nach der Schönheitsreparaturklausel verpflichtet wären.

3.
Wenn es sich bei der handschriftlichen Klausel um eine Individualvereinbarung handelt, unterfällt diese nicht den Regelungen über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen und ist dann wirksam. Eine Individualvereinbarung liegt grob gesagt vor, wenn die Klausel nicht mit Wiederholungsabsicht in mehreren Verträgen handschriftlich hinzugefügt wurde und wenn die Parteien beim Abfassen der Klausel über deren Inhalt gesprochen und die beiderseitigen Argumente ausgetauscht haben.

Sollte die Klausel, zum Beispiel wegen mehrfacher Verwendung auch in anderen Mietverträgen, hingegen als Formularklausel anzusehen seien, ist sie unwirksam. Die normale Abnutzung des Parketts durch die Mieter kann nicht abgewälzt werden, sondern ist mit der Miete vergütet. Die Klausel wäre in dem Fall auch aus dem Grund unwirksam, da die Parkettrenovierung unabhängig vom Zustand zu einem starren Zeitpunkt vorgeschrieben wäre.

4.
Die Kaution kann in Anspruch genommen werden, wenn Schadensersatzansprüche gegen die Mieter bestehen.

Hinsichtlich der Renovierungsarbeiten an den Wänden sollten dazu nach Ihrer Schilderung die Mieter zunächst aufgefordert werden, die notwendigen Arbeiten auszuführen. Der Mieter hat insoweit ein Recht zur Selbstvornahme. Setzen Sie dazu den Mietern eine Frist zur Ausführung der Arbeiten. Wenn die Arbeiten innerhalb der Frist nicht erledigt werden, geraten die Mieter in Verzug. Die Arbeiten können dann von Ihnen veranlasst und die Kosten können erstattet verlangt werden.

Hinsichtlich der Parkettsituation ist zu berücksichtigen, dass die Hundehaltung erlaubt war. Die Abnutzungserscheinungen durch die Hundehaltung werden daher wahrscheinlich als vertragsgemäß gelten. Ob im Einzelfall eine stärkere Abnutzung als übliche vorliegt, müsste überprüft und gegebenenfalls durch einen Sachverständigen bewertet werden. Wenn eine übermäßige Abnutzung vorliegt, können die anfallenden Reparaturkosten als Schadensersatz verlangt werden.

Liegt nur eine normale Abnutzung vor, kommt es darauf an, ob die Parkettklausel wirksam ist oder nicht. Sollte die Klausel zum Abziehen des Parketts wirksam sein, empfehle ich auch insoweit eine Frist zur Ausführung zu setzen.

Werden von der Mietkaution Schadensersatzansprüche abgezogen, die tatsächlich nicht bestehen, können die Mieter den Vermieter auf Auszahlung der in Abzug gebracht und Kaution gegebenenfalls gerichtlich in Anspruch nehmen. Sie tragen in diesem Fall an das Risiko, in einem entsprechenden Rechtsstreit mit den Kosten belastet zu werden, wenn sie verlieren.

Abschließend sollten Sie überlegen, ob sie zur Abwicklung des Mietverhältnisses einen Rechtsanwalt zu ihrer Unterstützung beauftragen. Da bei dieser Thematik häufig viele Einzelfragen zu beurteilen (und zu beweisen) sind und auf Mieterseite vermutlich zwei Schuldner vorhanden sind, die nicht unbedingt an einem Strang ziehen, sollten die Weichen von Anfang an richtig gestellt werden.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 26.11.2011 | 12:14

Sehr geehrter Herr Matthes,
vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Hierzu habe ich folgende Nachfrage.
Besteht ein Anspruch auf Renovierung unter der Maßgabe, dass
- die Schönheitsreparaturen für die Wohnräume und Diele nicht starr nach 6 Jahren, sondern nach Abwohnung stattfinden müssen,
- die 3 Wohnräume farblich in weitestem Sinne (nach BGH) wohl akzeptabel (allerdings mit jeweils 1 bzw. 2 sehr expressiv gestalteten Wänden) gestrichen, jedoch nicht sehr abgewohnt sind und
- der gefundene Nachmieter alles weiß haben möchte?
Mit freundlichem Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.11.2011 | 15:21

Sehr geehrter Fragesteller,

bei entsprechender Abnutzung und hinsichtlich der "expressiv gestalteten Wände" ist der Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen auszuführen.

Ein Absprache mit dem Nachmieter scheint sinnvoll, um doppelte Arbeiten zu vermeiden.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 26.11.2011 | 12:23


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