Sehr geehrter Fragesteller,
zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:
I.
Nach dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt liegt bei Ihnen ein sogenanntes einheitliches Mietverhältnis über Wohnung und Garage vor. Dies ist der Fall, wenn Wohnung und Garage im selben Mietvertrag geregelt sind, auch wenn die Mieten im Vertrag separat ausgewiesen werden, aber als Gesamtmiete gezahlt werden.
Die rechtlichen Folgen eines solchen einheitlichen Mietverhältnisses sind eindeutig:
1.
Die Garage ist rechtlich als Teil der Wohnungsmiete zu behandeln. Das bedeutet, dass für die Garage dieselben mietrechtlichen Vorschriften gelten wie für die Wohnung selbst. Eine isolierte, also nur auf die Garage bezogene Mieterhöhung ist in diesem Fall nicht zulässig.
2.
Eine Mieterhöhung kann nur für die Gesamtmiete (Wohnung und Garage zusammen) erfolgen. Die Erhöhung muss sich an den gesetzlichen Vorgaben für Wohnraummiete orientieren, insbesondere an § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) und den dortigen Kappungsgrenzen und Fristen.
3.
Auch wenn im Mietvertrag die Mieten für Wohnung und Garage getrennt ausgewiesen sind, bleibt es bei der rechtlichen Einheit des Mietverhältnisses.
4.
Eine separate Erhöhung der Garagenmiete ist daher nicht zulässig.
Die Miete für die Garage kann nur zusammen mit der Wohnungsmiete im Rahmen einer einheitlichen Mieterhöhung angepasst werden.
5.
Sie können der isolierten Erhöhung der Garagenmiete widersprechen und Ihren Vermieter darauf hinweisen, dass nach der geltenden Rechtsprechung und Literatur eine getrennte Mieterhöhung nicht zulässig ist, wenn ein einheitlicher Mietvertrag vorliegt. Die Mieterhöhung muss sich auf die Gesamtmiete beziehen.
II.
Zusammengefasst:
Sie liegen mit Ihrer Einschätzung richtig. Die Miete für die Garage darf nicht separat erhöht werden, wenn ein einheitlicher Mietvertrag über Wohnung und Garage besteht, auch wenn die Mieten im Vertrag getrennt ausgewiesen sind. Sie können der isolierten Erhöhung der Garagenmiete widersprechen und darauf hinweisen, dass eine Mieterhöhung nur für die Gesamtmiete (Wohnung und Garage zusammen) zulässig ist.
Sie können Ihrem Vermieter dies wie folgt mitteilen:
"Sehr geehrter Vermieter,
nach meiner Kenntnis und der geltenden Rechtsprechung ist bei einem einheitlichen Mietvertrag über Wohnung und Garage eine isolierte Mieterhöhung für die Garage nicht zulässig. Eine Mieterhöhung kann nur für die Gesamtmiete erfolgen. Ich bitte daher um Korrektur des Mieterhöhungsverlangens und um eine Anpassung entsprechend der gesetzlichen Vorgaben."
Eine Ausnahme bestünde nur, wenn es sich tatsächlich um zwei rechtlich getrennte Mietverträge handelt, was bei Ihnen nach Ihrer Schilderung nicht der Fall ist.
Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab
Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Gerhard Raab
Aachener Strasse 585
50226 Frechen-Königsdorf
Tel: 02234-63990
Web: https://ra-raab.de
E-Mail:
Vielen Dank, eine Nachfrage dazu.
Kann der Vermieter in dem Falle dann sagen ok, dann erhöhe ich halt noch zusätzlich die Wohnungskaltmiete um weitere 10,- wenn ich die Garage schon nicht extra erhöhen kann?
(Natürlich im Rahmen des Mietspiegels für die Wohnungs-Kaltmiete)
Vielen Dank dafür.
Sehr geehrter Fragesteller,
zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:
1.
Wenn ein einheitlicher Mietvertrag über Wohnung und Garage besteht, ist die Garage rechtlich als Teil der Wohnungsmiete zu behandeln. Das bedeutet, dass eine Mieterhöhung nur für die Gesamtmiete (Wohnung und Garage zusammen) nach den Vorschriften des Wohnraummietrechts, insbesondere § 558 BGB, zulässig ist.
Der Vermieter kann also die Gesamtmiete (bestehend aus Wohnung und Garage) im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben erhöhen, solange die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten wird und die Kappungsgrenze sowie die gesetzlichen Fristen eingehalten werden. Dabei ist es grundsätzlich unerheblich, wie der Vermieter die Erhöhung intern auf Wohnung und Garage aufteilt, solange die Gesamtmiete im Rahmen bleibt.
2.
Das bedeutet: Der Vermieter kann die Gesamtmiete (also Wohnung und Garage zusammen) erhöhen, solange die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Ob er dabei rechnerisch die Erhöhung auf die Wohnung oder die Garage verteilt, ist rechtlich nicht entscheidend, solange die Gesamtmiete im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete bleibt.
Er kann also die Miete um 10 Euro erhöhen, wenn dies im Rahmen des Mietspiegels und der gesetzlichen Vorgaben für die Gesamtmiete zulässig ist. Die Bezeichnung, ob dies für die Wohnung oder die Garage ist, ist bei einem einheitlichen Vertrag nicht entscheidend – maßgeblich ist die zulässige Gesamtmiete.
3.
Zusammengefasst:
Der Vermieter kann die Gesamtmiete (Wohnung und Garage zusammen) im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben erhöhen. Die interne Aufteilung ist rechtlich nicht relevant, solange die Gesamtmiete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt und die gesetzlichen Grenzen eingehalten werden.
Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab
Rechtsanwalt
