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Mieterhöhung für Teilinklusivmiete mit Garage


| 22.10.2016 11:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Wenn Garage/Stellplatz und Wohnung eine Einheit bilden, ist eine Mieterhöhung nur für die gesamte Einheit möglich. Die Vergleichsmiete berechnet sich dann aus Wohnungen mit vergleichbarer Ausstattung - also aus Wohnungen mit Garagen/Stellplätzen. Ob eine Einheit vorliegt hängt vom indv. Vertrag ab.


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe für eine vermietete Wohnung eine Teilinklusivmiete vereinbart. Es sind einige Betriebskosten und eine Garage in der Miete enthalten.

Zur Vergleichbarkeit möchte ich die Nettokaltmiete berechnen.

Mir ist bekannt, dass ich die enthaltenen, tatsächlich anfallenden Betriebskosten zur Ermittlung der Nettokaltmiete abziehen kann.

Wie gehe ich mit der Garage um? Kann ich zur Ermittlung der Nettokaltmiete eine ortsübliche Garagenmiete von der Teilinklusivmiete abziehen? Ich bitte darum, dass in der Antwort Bezug auf ein Urteil genommen wird, das ich in meinem Schreiben nennen kann.

Freundliche Grüße
M. Wessel
Sehr geehrter Fragesteller,

auf Grundlage des von Ihnen genannten Sachverhalts und des gebotenen Einsatzes möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten:

Ob die Garage zur Ermittlung der Nettokaltmiete "abgezogen" werden kann hängt davon ab, ob über die Garage und die Wohnung verschiedene Mietvereinbarungen getroffen wurden. Nur wenn die Vereinbarungen getrennt voneinander gesehen werden müssen, kann die Garage herausgetrennt werden (BGH, Urteil v. 12.10.2011, Az.: VIII ZR 251/10).

Ist die Anmietung der Garage und der Wohnung jedoch als Einheit zu betrachten, dann gehört die Garage zur Ausstattung der Wohnung. In diesem letzteren Falle beinhaltet die Nettokaltmiete dann die Garage und eine Mieterhöhung ist nur für die Gesamteinheit möglich (AG Köln, Urteil v. 04.12.2003, Az.: 210 C 397/03 und LG Karlsruhe, Urteil v. 13.09.2013, Az.: 9 S 572/11).

In Ihrem Fall ist aufgrund der Teilinklusivmiete davon auszugehen, dass die Garage durch den Mietvertrag über Wohnung mitvermietet wurde und nur eine Gesamtsumme als Mietzins genannt wurde. Somit spricht alles dafür, dass die Garage und die Wohnung als Einheit zu sehen sind. Daher berechnet sich die Nettokaltmiete in Ihrem Fall einfach durch Abzug der Betriebskosten.

Einer Einheit von Garage und Wohnung wäre nur dann abzulehnen, wenn für beide Teile jeweils getrennte Mietzinsen (mitunter auch im gleichen Vertrag) vereinbart wurden. Nach Ihren Angaben und der Natur der Teilinklusivmiete ist dies in Ihrem Fall jedoch nicht so.

Die Einheit von Wohnung und Garage hat den zusätzlichen Effekt, dass eine getrennte Kündigung von Wohnung oder Garage nicht möglich ist .

Wenn sie nun eine Mieterhöhung durchsetzen möchten, bedenken Sie nun folgendes: Ihre Wohnung ist gegenüber "einfachen" Wohungen besser ausgestattet. Ihre Wohnung hat nämlich die zusätzliche Ausstattung mit einer Garage. Daher dürfen Sie bei der Berechnung der Vergleichsmiete auch ausschließlich Wohnungen mit Garagen/Stellplätzen heranziehen. Dies ergibt sich direkt aus dem Gesetz, nämlich § 558 Abs. 2 S. 1 BGB, der von "Wohnraum vergleichbarer [...] Ausstattung" spricht. Daher dürfte es für Sie keinen Nachteil geben - egal ob Sie die Garage bei der Berechnung der Nettokaltmiete abziehen können oder nicht.

Ich hoffe Ihre Frage umfangreich beantwortet zu haben und wünsche Ihnen ein schönes Wochenende.

Mit bestem Gruß

Ray Migge
-Rechtsanwalt-
Bewertung des Fragestellers 23.10.2016 | 11:38


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"Anhand der Antwort habe ich gemerkt, dass ich meine Frage nicht exakt genug gestellt habe. Zuerst wurde auf das Thema "Einheit des Vertrags" eingegangen. Das war mir schon klar. Im letzten Absatz ist Herr Migge dann sehr konkret auf mein Problem eingegangen. Da hat er mir dann auch erklärt, was das nun in der Praxis für mich bedeutet. Meine Frage wurde damit sehr gut beantwortet :-)"