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Mieterhöhung Garage


| 31.10.2014 10:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Seit über zehn Jahren habe ich eine Garage angemietet. Die Miete wurde in dieser Zeit nie erhöht. Jetzt wurde die Garage verkauft und der neue Eigentümer will die Miete verdoppeln (!) mit der Begründung, dass Garagen jetzt in dieser Gegend das Doppelte kosten. Leider stimmt das auch. Meine Frage: Gibt es für Garagen irgendwelche prozentualen Obergrenzen für Mieterhöhungen oder andere Hürden, z.B. dass der neue Eigentümer die Miete nicht sofort nach Kauf erhöhen darf? Oder nur 10% jährlich? Gibt es irgendeine Möglichkeit für mich, noch länger die geringe Altmiete zu zahlen? Vielen Dank für Ihre Hilfe.
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten. Bitte beachten Sie, dass es sich hierbei nur um eine Erstberatung handelt, die eine eingehende Rechtsberatung unter Kenntnis des gesamten Sachverhaltes nicht ersetzen kann.

Die Rechte des Vermieters zur Erhöhung der Garagenmiete hängen zunächst davon ab, um welche Art von Mietverhältnis es sich handelt. Dies wird leider aus der Frage nicht ersichtlich, weshalb ich nachfolgend die unterschiedlichen Konstellationen mit der jeweiligen Rechtsfolge darstellen werde. Zunächst ist aber festzustellen, dass der Käufer des Garagengrundstücks in die Rechte und Pflichten des alten Vermieters eintritt. Für Sie als Mieter hat dies grundsätzliche keine Auswirkungen.

Konstellationen:

I.
Sofern die Garage gemeinsam mit einer Wohnung vermietet wird, liegt ein einheitliches Mietverhältnis vor. Dies gilt auch, wenn Wohnung und Garage im Mietvertrag unter jeweils separaten Punkten geregelt sind und für beide Objekte ein Mietzinshöhe festgelegt wird, die in dem Vertrag zu einer Gesamtmiete zusammengefasst wird.

In diesem Fall ist es nicht zulässig, die Garagenmiete separat zu erhöhen, auch nicht, wenn der Mietspiegel eine deutlich höhere Durchschnittsmiete für Garagen ausweist. Diese Ansicht findet sich beispielsweise in der Entscheidung des AG Köln vom 4.12.2003, Aktenzeichen 210 C 397/03 wieder.

II.

Eine weitere mögliche Konstellation ist, dass Sie zwei separate Mietverträge mit Ihrem Vermieter geschlossen haben, den einen über Wohnraum und einen weiteren (gegebenenfalls auch zeitlich versetzt) über eine Garage.

In diesem Fall kann dennoch ein einheitliches Mietverhältnis angenommen werden, wenn besondere Anhaltspunkte hierfür vorliegen, selbst bei einer zeitlichen Versetzung des Garagenmietvertrags, kann dieser als Ergänzung zum Hauptmietvertrag ausgelegt werden. So geschehen beispielsweise im BGH-Urteil v. 12.10.2011 – VIII ZR 251/10.
In dieser Entscheidung wurde aufgrund der Tatsache, dass Garage und Wohnung auf demselben Hausgrundstück liegen als ausreichend für die Vermutung betrachtet, dass ein einheitliches Mietverhältnis vorliegt.
In diesem Fall würde die unter „I." ausgeführte Rechtslage gelten.

Liegen keine besonderen Anhaltspunkte vor, ist von einem separaten Garagen Mietvertrag auszugehen, in diesem Fall gilt die nachfolgend unter "III." dargestellte Rechtslage:

III.

Liegt ein separater Garagenmietvertrag vor, sind die Regelungen über das Wohnraummietrecht nicht anwendbar. In diesem Fall ist eine Erhöhung der Garagenmiete möglich, sofern diese im Mietvertrag vorgesehen ist.
Weiterhin sofern die Parteien sich über die Mieterhöhung einig sind.

Bei einer einseitigen Erhöhung des Mietzinses durch den Vermieter, wie es anscheinend in dem von Ihnen geschilderten Fall vorliegt, gilt folgendes:

Der Vermieter kann den Garagenmietvertrag (sofern nichts anderes im Mietvertrag geregelt ist) jederzeit mit einer Frist von drei Monaten (am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats) kündigen, ebenso der Mieter. Dies bedeutet praktisch gleichzeitig, dass er mit gleicher Frist die Miete erhöhen kann, da er andernfalls von seinem Kündigungsrecht Gebrauch machen könnte.
Dies würde im Rahmen einer Änderungskündigung geschehen. Dabei würde der Vertrag fristgerecht mit dem Angebot auf Abschluss eines neuen Mietvertrags mit einer höheren Miete gekündigt.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.



Mit freundlichen Grüßen

Dr. Michael Simonet
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 01.11.2014 | 11:12

Vielen Dank für die schnelle Antwort. Es liegt ein separater Mietvertrag für die Garage vor. Weil Garage und Wohnung auf demselben Hausgrundstück liegen, könnte Fall II gelten, ansonsten wohl Fall III. Wenn ich Sie richtig verstehe kann der neue Eigentümer demnach die Garagenmiete separat gar nicht erhöhen (Fall II) oder erst nach drei Monaten (Fall III). Ob Fall II oder III gilt, liegt in der Hand eines Richters. Ist das korrekt?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.11.2014 | 15:52

Sehr geehrter Fragesteller,

sofern die Garage auf einem Grundstück mit der gemieteten Wohnung liegt, spricht sehr viel dafür, dass ein einheitlicher Mietvertrag gegeben ist und Ihr Vermieter die Garagenmiete nicht isoliert erhöhen darf.

Der BGH, also das höchste zivilrechtliche Gericht in Deutschland hat einen entsprechenden Leitsatz aufgestellt, sodass diesem die unteren Gerichte folgen werden.

Der Leitsatz lautet wie folgt:

"Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Das ist im Regelfall dann anzunehmen, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen."

Sie sollten die Erhöhung also nicht unwidersprochen hinnehmen. Die Chancen in einem Rechtsstreit zu obsiegen sind hoch. Ggf hilft es bereits, wenn Sie Ihren Vermieter auf das betreffende BGH Urteil hinweisen.

Viele Grüße

Dr. Michael Simonet
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 02.11.2014 | 16:00

Natürlich besteht immer ein gewisses Prozessrisiko, dass ein Gericht anders entscheidet. Dieses Urteil kann aber in der nächsten Instanz überprüft werden lassen.
Bewertung des Fragestellers 04.11.2014 | 07:24


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