Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Die rechtliche Bewertung richtet sich vorrangig danach, ob ein sogenanntes einheitliches Mietverhältnis vorliegt oder ob Wohnung und Stellplatz mietrechtlich getrennt zu behandeln sind.
Grundsätzlich gilt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH), dass die Vermietung eines Garagen- oder Stellplatzes regelmäßig Bestandteil des Wohnraummietvertrages ist, wenn beides in einem einzigen Vertrag vereinbart wurde und sich Wohnung sowie Stellplatz auf demselben Grundstück oder in unmittelbarer Nähe befinden. Aus Ihrer Schilderung ergibt sich, dass genau diese Voraussetzungen hier erfüllt sind. Da der Stellplatz ausdrücklich im Mietvertrag über die Wohnung aufgeführt ist und zudem auf dem gleichen Grundstück liegt, ist hier von einem einheitlichen Mietverhältnis auszugehen.
Die Konsequenz dieses einheitlichen Mietverhältnisses ist, dass eine separate Kündigung nur des Garagenstellplatzes in aller Regel unzulässig ist. Dies bedeutet, dass der Stellplatz mietrechtlich mit der Wohnung untrennbar verbunden bleibt und die Nutzung des Stellplatzes daher solange besteht, wie der Mietvertrag über die Wohnung fortbesteht.
Separate Kündigungsmöglichkeit durch die neuen Eigentümer?
Da hier ein einheitliches Mietverhältnis besteht, ist es den neuen Eigentümern grundsätzlich nicht gestattet, ausschließlich den Garagenplatz zu kündigen. Eine Kündigung müsste vielmehr stets das gesamte Mietverhältnis, also Wohnung und Stellplatz, betreffen. Sollten die Erwerber dennoch versuchen, den Stellplatz separat zu kündigen, wäre diese Kündigung nach § 573 BGB unzulässig und somit unwirksam.
Wahrscheinlichkeit eines erfolgreichen Widerspruchs vor Gericht
Aufgrund der klaren Rechtsprechungslinie des BGH ist die Erfolgsaussicht eines Widerspruchs gegen eine isolierte Kündigung als ausgesprochen hoch einzuschätzen. Da die Gerichte einheitliche Mietverhältnisse erfahrungsgemäß konsequent schützen, dürfte es kaum denkbar sein, dass ein Gericht eine getrennte Kündigung des Garagenstellplatzes bestätigen würde. Ein Widerspruch Ihrerseits hätte somit äußerst hohe Erfolgschancen, sofern tatsächlich nur der Stellplatz isoliert gekündigt wird.
Aktives Vorgehen (eigene Klage) oder passives Verhalten (Abwarten der Räumungsklage)
Grundsätzlich sind Sie rechtlich nicht verpflichtet, gegen eine Kündigung selbst aktiv vorzugehen. Das bedeutet, dass Sie zunächst der Kündigung widersprechen (§ 574 BGB) und sodann abwarten können, ob die Erwerber tatsächlich auf Räumung klagen.
Ein Abwarten könnte dabei für Sie vorteilhaft sein, da die Beweis- und Darlegungslast in einer Räumungsklage vollständig bei den Eigentümern liegt. Diese müssten darlegen, dass die Kündigung wirksam und begründet war, was angesichts der obigen Argumentation zur Einheitlichkeit des Mietverhältnisses kaum möglich sein dürfte. Wenn Sie jedoch Rechtsklarheit schneller herstellen möchten oder andere Gründe (etwa Rechtsunsicherheit oder persönliche Belastung) für eine schnelle Klärung sprechen, könnte ein aktives Vorgehen (Feststellungsklage auf Unwirksamkeit der Kündigung) ebenfalls in Betracht kommen (§ 256 ZPO). Erforderlich ist dies aber nicht.
Ich empfehle Ihnen, Ihrer Vermieterin schriftlich mitzuteilen, dass Sie der angestrebten Trennung des Garagenstellplatzes vom Mietvertrag nicht zustimmen werden und auf das bestehende einheitliche Mietverhältnis hinzuweisen. Machen Sie deutlich, dass eine einseitige Herauslösung und separate Kündigung des Stellplatzes nicht zulässig ist und daher einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhalten dürfte. Sofern dennoch eine Kündigung ausgesprochen wird, sollten Sie fristgerecht Widerspruch einlegen (§ 574 BGB) und dann in Ruhe abwarten, ob die Vermieter oder die Käufer weitere rechtliche Schritte ergreifen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort
vonRechtsanwalt Steffan Schwerin
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Rechtsanwalt Steffan Schwerin
Vielen Dank für die ausführliche Erklärung!
Wenn nun die neuen Eigentümer den Mietpreis so weit heraufsetzen möchten, dass uns die Garage möglicherweise zu teuer wird und wir von selbst drauf verzichten -- wie stehen die Erfolgschancen hier, gegen eine Mieterhöhung vorzugehen?
In dem Fall, dass die neuen Eigentümer versuchen sollten, die Nutzung der Garage durch eine deutliche Erhöhung des Mietpreises wirtschaftlich unattraktiv zu machen, gelten klare mietrechtliche Grenzen, die zu Ihren Gunsten sprechen.
Da es sich, wie oben ausführlich dargelegt, um ein einheitliches Mietverhältnis (Wohnung und Garage) handelt, unterliegt auch der Garagenstellplatz grundsätzlich den engen Grenzen des Wohnraummietrechts. Das bedeutet insbesondere, dass eine willkürliche oder rein taktische Mietpreiserhöhung nicht zulässig wäre. Vielmehr gelten hierfür dieselben Voraussetzungen wie für eine Wohnraummieterhöhung nach den §§ 557 ff. BGB.
Die Erhöhung der Miete (auch für mitvermietete Garagenplätze) ist regelmäßig nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig, insbesondere:
o im Rahmen einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) oder
o nach einer Modernisierungsmaßnahme (§ 559 BGB).
Eine „freie" oder unangemessene Erhöhung allein mit dem Ziel, Sie zur Aufgabe des Stellplatzes zu bewegen, ist nicht zulässig. Die Vermieter müssten vielmehr konkret und nachvollziehbar darlegen, dass die neue Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht oder dass sie nach Modernisierung angemessen ist.
Die neuen Eigentümer müssten bei einer Mieterhöhung für den Garagenplatz genau darlegen, wie sie zu der erhöhten Miete kommen. Eine reine pauschale Erhöhung, ohne Bezug zur ortsüblichen Miete, wäre unzulässig und damit unwirksam. Insbesondere dann, wenn die Erhöhung erheblich über dem bisherigen Niveau liegt und wirtschaftlich nur schwer nachvollziehbar ist, hätte ein gerichtlicher Widerspruch Ihrerseits gute Aussichten auf Erfolg.
Entscheidend für die Zulässigkeit einer Mieterhöhung wäre, ob die von den Eigentümern verlangte Miete sich an vergleichbaren Stellplätzen in der näheren Umgebung orientiert und angemessen ist. Eine Vergleichsmiete müsste durch Bezugnahme auf den Mietspiegel oder durch Nennung von mindestens drei vergleichbaren Garagenplätzen nachgewiesen werden (§ 558a Abs. 2 BGB). Ist ein solcher Nachweis nicht erbracht oder nicht glaubhaft, wäre die Erhöhung angreifbar und hätte wenig Aussicht auf gerichtlichen Bestand.
Zudem könnte eine offensichtlich unverhältnismäßige Mieterhöhung von den Gerichten als missbräuchlich eingestuft werden, insbesondere dann, wenn offenkundig wird, dass die Eigentümer nur auf diesem Wege eine Beendigung der Garagennutzung durch Sie erreichen möchten. Eine solche Vorgehensweise würde gegen das Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen und daher vor Gericht kaum Bestand haben.
Sollte eine Mieterhöhung ausgesprochen werden, empfehle ich Ihnen dringend, diese zunächst sorgfältig prüfen zu lassen.
Sie haben gemäß § 558b BGB eine Überlegungsfrist von zwei Monaten, um der Mieterhöhung ggf. zuzustimmen oder diese abzulehnen.
Falls Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit haben, sollten Sie ausdrücklich schriftlich der Erhöhung widersprechen und zunächst den bisherigen Mietpreis unter Vorbehalt weiterzahlen.
Im Falle einer gerichtlichen Überprüfung wären Ihre Erfolgsaussichten dann sehr hoch, wenn die Eigentümer keine stichhaltige und nachvollziehbare Begründung für die Erhöhung vorlegen können oder diese erkennbar dem Zweck dient, Sie wirtschaftlich unter Druck zu setzen.
Eine rein taktische Mieterhöhung mit dem Ziel, die Nutzung der Garage für Sie unrentabel zu machen, dürfte rechtlich kaum Bestand haben. Ihre Erfolgsaussichten, gegen eine solche Mieterhöhung erfolgreich vorzugehen, wären daher sehr gut. Sie könnten der Erhöhung in aller Regel effektiv widersprechen, ohne eine Kündigung des Stellplatzes befürchten zu müssen.
