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Schönheitsreparaturklausel bei Auszug

30.01.2013 11:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Sehr geehrte Damen und Herren,

in meinem Fall handelt es sich um das Thema Schönheitsreparaturen bei Auszug.
Im Mietvertrag sind dazu folgende Punkte aufgeführt:

§ 11
(1) Der Mieter übernimmt die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer auf eigene Kosten. Zu den Schönheitsreparaturen gehören Anstrich der Wände und Decken, dem das Anbringen einer weiß gestrichenen Raufasertapete gleichsteht, Reinigen von Teppichböden, Innenanstrich von Türen und Fenstern, Anstrich von Heizkörpern und Heizrohren, Beseitigen kleinerer Putz- und Holzschäden.
(2) Der Vermieter kann die fälligen Schönheitsreparaturen bereits während der Laufzeit des Vertrages fordern, spätestens jedoch bei Ende des Mietverhältnisses alle bis zu diesem Zeitpunkt nach dem Grad der Abnutzung und Beschädigung gemäß nachstehendem Fristenplan erforderlichen Schönheitsreparaturen verlangen. Als angemessene Zeitabstände der Schönheitsreparaturen gelten in der Regel:
Wand- und Deckenanstriche in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Räumen alle sieben Jahre; Reinigen von Parkett- und Teppichböden alle fünf Jahre; Lackieren von Heizkörpern und Rohren, Innentüren, Fenstern und Außentüren von innen alle sechs Jahre.
Die Fristen laufen ab Beginn des Mietverhältnisses bzw. ab der letzten während des Vertrages ordnungsgemäß durchgeführten Schönheitsreparatur.
(3) Sind bei Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nach dem vorgesehenen Fristenplan noch nicht fällig, kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter nur einen Kostenanteil von den Kosten zu tragen hat, die eine im Falle des vollen Fristenablaufes bei Ende des Mietverhältnisses durchzuführende Schönheitsreparaturen verursachen würde. Der zu zahlende Kostenanteil errechnet sich regelmäßig nach dem Verhältnis der im Fristenplan vorgesehenen vollen Frist und des Zeitraums, der seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten vom Mieter ausgeführten Schönheitsreparatur bis zur Räumung abgelaufen ist. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, zahlt der Mieter 20% der Renovierungskosten, länger als 2 Jahre 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%. Die Kosten der Renovierung werden im Zweifel nach einem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter benannten Malerfachgeschäftes ermittelt. Die Selbstdurchführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter unbenommen.
(4) Die Kosten kleiner Instandhaltungen, die während der Mietdauer erforderlich werden, sind vom Mieter zu tragen, soweit die Schäden nicht vom anderen Vertragspartner zu vertreten sind. Kleine Instandhaltungen umfassen nur das Beheben von Schäden bis zum Betrag von EUR 50.-, im Einzelfall an Teilen der Wohnung, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, wie z.B. Hähne und Schalter für Wasser, Gas und Strom, Bedienungselemente für Jalousien und Markisen, Verschlussvorrichtungen für Fenster, Türen und Fensterläden, Spiegel, Verglasungen und Beleuchtungskörper, Gebrauchsteile der WC- und Badezimmereinrichtung. Die Verpflichtung besteht nur bis zu einer jährlichen Gesamtsumme aller Einzelreparaturen von bis zu 8% der Jahresmiete.

§14
(1) Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit ordnungsgemäß gereinigt mit sämtlichen Schlüsseln, auch selbstbeschafften, zurückzugeben. Bezüglich der Schönheitsreparaturen bei Ende der Mietzeit gilt §11 des Vertrages.

Mietbeginn war der 01.03.2012.
Höhe der Kaution zu Mietbeginn: 1185 Euro
Schriftliche Kündigung erfolgte fristgerecht zum 31.03.2013.
Der Nachmieter hatte jedoch großes Interesse die Wohnung so schnell wie möglich zu beziehen. Wir einigten uns leider nur mündlich mit dem Nachmieter und dem Vermieter auf einen Auszug zum 31.01.2013.

Folgende Arbeiten haben wir an der Wohnung vorgenommen:
Wohnzimmer: Bei Einzug habe ich 2 Wände zur Hälfte lila gestrichen, wir haben dann das komplette Wohnzimmer (alle Wände und die Decke) komplett weiß gestrichen
Schlafzimmer: Nur der Fleck an dem der Schrank stand wurde weiß gestrichen, ein Übergang zwischen der alten und neuen Farbe ist mit bloßem Auge nicht zu erkennen.
Küche: wurde nichts gemacht
Flur: es wurde eine Wand gestrichen an der ein Fleck vorhanden war
Balkon: wurde grob gesäubert
Im Allgemeinen: Fenster wurden geputzt, Löcher in den Wänden zugespachtelt und gestrichen, Boden gesaugt und gewischt.
Im Wohnzimmer befindet sich Parkett, in der Küche und im Flur Fliesen, im Schlafzimmer Laminat.

Wir haben hier Fotos gemacht um zumindest einige Beweise zu haben, inwieweit diese dann aber bei Streitfällen als Beweis zählen weiß ich leider nicht.
Vielleicht könnten Sie mir diese kurze Frage ebenfalls beantworten?

Nun geht es um folgende „Probleme":
Bei der ersten Begehung der Wohnung am 27.01.2013 wurde vom Vermieter reklamiert, dass wir nicht die komplette Wohnung gestrichen haben.
Ich habe dann aufgeführt, dass dies meiner Ansicht nach nicht erforderlich ist, da die Wände in einem sehr guten Zustand sind und dort wo es nötig war auch gestrichen wurde.
Daraufhin haben wir aus Kulanz das Wohnzimmer doch noch komplett gestrichen, jedoch in den Ecken sind gelbe „Flecken" vorhanden, die auch durch das Streichen nicht komplett „entfernt" werden konnten.
Meine Vermieterin meinte dies liegt am Rauchen, jedoch bin ich keine exzessive und starke Raucherin, durchschnittlich waren es bis mitte Juni 4 Zigaretten in der Woche die im Wohnzimmer geraucht wurden, noch dazu bei geöffnetem Fenster.
Ab Mitte Juni bis zum heutigen Tage habe ich die Wohnung vielleicht nur noch 1 Mal im Monat betreten, da ich mich an einem anderen Wohnsitz aufhielt.

Der Laminatboden im Schlafzimmer weist 2 Brandlöcher auf, die jedoch vom Vormieter stammen, leider wurde damals kein Protokoll mit dem Vormieter bei Auszug, weder ein Protokoll mit mir bei Einzug angefertigt.

Aufgrund eines Risses an der Außenwand in der Nähe der Fenster (dieser Riss ist bei jedem Fenster vorhanden) tritt von außen Wasser ein (man sieht hier bereits Ausblühungen), dies ist uns jedoch erst gestern aufgefallen, als wir die Wohnung für Feinarbeiten nochmals betreten haben.

Nun habe ich folgende Fragen:
1. Kann davon ausgegangen werden, dass das Mietverhältnis mit der Schlüssel-/bzw. Wohnungsübergabe beendet ist? Es ist nirgends schriftlich ein Ende zum 31.01.2013 festgehalten. Oder sollte dies noch festgehalten werden um Probleme zu vermeiden?

2. Ich möchte gerne ein Übergabeprotokoll anfertigen, welches von beiden Seiten unterzeichnet werden soll, jedoch habe ich hier noch Fragen:

2.1. Ist dieses Übergabeprotokoll gleichzusetzen mit einem Schuldenanerkenntnis? Z.B. wenn der Vermieter in dem Protokoll die gelben Ecken im Wohnzimmer vermerkt und ich dies unterschreibe, sage ich somit gleichzeitig, dass ich daran Schuld bin, auch wenn die Ursache dafür unklar ist? Oder nützt es etwas, wenn ich dazu eine Anmerkung ergänze wie „Ursache für die Flecken ist unklar"

2.2. Wie verhält es sich hier mit den Brandflecken im Schlafzimmer, wenn diese notiert werden? Soll ich hier dazu Schreiben „Schäden vom Vormieter"?
Ich möchte keine Schäden übernehmen, für welche ich nicht verantwortlich bin, bzw. welche ich nicht verursacht habe.
Sind meine Anmerkungen überhaupt gültig und somit nicht als Schuldanerkenntnis zu werten?

3. Da der Vermieter noch meine komplette Kaution besitzt habe ich Bedenken, dass er eine Malerfirma mit dem Streichen des Wohnzimmers beauftragt und ich für die Kosten aufkommen muss. Kann er so etwas vornehmen ohne mein Verschulden zu beweisen? Was mache ich falls ich eine Rechnung erhalte?

4. Kann ich für einen Mietausfall verantwortlich gemacht werden, wenn der neue Mieter die Wohnung nicht zum 01.02.2013 beziehen „kann".
Oder gilt die Wohnung, in dem von mir geschilderten Zustand als bezugsfertig?

5. Was kann ich tun, wenn der Vermieter mir meine Kaution nicht, bzw. nicht in vollem Umfang zurückzahlt.

6. Der Balkon weist leider an der Wand Algen auf, müssen diese beseitigt werden? Dafür fehlt leider mittlerweile die Zeit, da heute Abend endgültige Wohnungsabgabe sein soll.


Ich bedanke mich im Voraus für die Beantwortung meiner doch umfangreichen Fragen!

Freundliche Grüße

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Zunächst möchte ich darauf hinzuweisen, dass durchaus Zweifel bestehen, ob Sie überhaupt zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet waren. Denn die genannten Fristen sind ja nach einem Jahr Mietdauer noch nicht abgelaufen. Und die Abgeltungsklausel bei vorzeitigem Auszug könnte unwirksam sein, da weder die Einholung eines Kostenvorschlages durch den Mieter vorgesehen ist noch auf den tatsächlichen Grad der Abnutzung der Wohnung Bezug genommen wird. Die Rechtsprechung ist sehr streng bzgl. der Wirksamkeitsvoraussetzungen solcher Abgeltungsklauseln, (siehe z.B. BGH, Urteil vom 18. 10. 2006 - VIII ZR 52/06; BGH, Urteil vom 26. September 2007 -VIII ZR 143/06) – hierauf sollten Sie Ihre Vermieterin auch hinweisen.

Zu Ihren Fragen:

1. Wenn sich beide Parteien einig sind, dass das Vertragsverhältnis mit Schlüsselübergabe enden soll, erfolgt durch die Schlüsselübergabe der Abschluss eines (mündlichen) Aufhebungsvertrages. Es empfiehlt sich aber aus Gründen der Beweisbarkeit dringend, dies auch schriftlich festzuhalten.

2. Ein Abnahmeprotokoll wird von der Rechtsprechung regelmäßig nicht als Schuldanerkenntnis angesehen (BGH, Urteil vom 5. 4. 2006 - VIII ZR 163/05), sondern dient nur der Beweissicherung. Zur Sicherheit sollten Sie aber die von Ihnen genannten Anmerkungen ergänzen. Ich weise auch darauf hin, dass es keine Verpflichtung gibt, ein solches Abnahmeprotokoll zu unterschreiben.

Wenn Sie nicht nachweisen können, dass die Schäden vom Vormieter stammen, werden Sie die entsprechenden Kosten zur Beseitigung aber wohl tragen müssen.

3. Weisen Sie den Vermieter darauf hin, dass die Abgeltungsklausel unwirksam sein dürfte und Sie daher schon mehr getan haben als nötig und ggf. sogar Rückforderungsansprüche gegen den Vermieter haben könnten. Wenn der Vermieter dennoch Malerarbeiten in Rechnung stellt, sollten Sie diese Rechnung zurückweisen.

4. Auch wenn kleinere Teile noch übergestrichen werden müssen, gilt die Wohnung dennoch als bezugsfertig. Bezüglich der Löcher im Laminat dürfte es darauf ankommen, ob diese Löcher ohne Ausbau des Bodens beseitigt werten können

5. Der Vermieter muss die Kaution zurückgeben, wenn kein Sicherungsbedürfnis mehr besteht. Tut er dies dann nicht, sollten Sie ihn unter Fristsetzung von 14 Tagen zur Zahlung auffordern und anschließend den Fall einem Anwalt übergeben.

6. Der Balkon wird grundsätzlich nicht von den Schönheitsreparaturen erfasst. Wenn die Algen nicht durch unsachgemäßen Gebrauch der Mietsache (übermäßige Bepflanzung/Bewässerung des Balkons o.ä.) entstanden sind, kann der Vermieter die Beseitigung nicht verlangen.

Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 30.01.2013 | 16:36

Vielen Dank für die Beantwortung meiner Frage.

Der Grad der Abnutzung wird doch aber in §11 Abs. 2 berücksichtigt oder habe ich dies falsch ausgelegt?

Würden Sie mir empfehlen ein Übergabeprotokoll anzufertigen?
Denn ich denke der Vermieter wird mir von seiner Seite aus keines vorlegen.

Muss der Vermieter mir nicht nachweisen, dass ich die Schäden verursacht habe?
Ich dachte die Beweispflicht liegt auf seiner Seite.

Vielen Dank vorab!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.01.2013 | 16:59

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Meines Erachtens wird nicht ausreichend deutlich gemacht, dass der Grad der Abnutzung auch im Rahmen der Abgeltungsklausel (Absatz 3) zu berücksichtigen ist.

Ein Übergabeprotokoll ist für Sie sinnvoll, wenn darin entweder die Mängelfreiheit oder zumindest nur die tatsächlichen Schäden aufgeführt werden. Ein zu weit reichendes oder zweideutiges Übergabeprotokoll sollten Sie dagegen nicht unterschreiben. Es empfiehlt sich, mindestens einen Zeugen zur Übergabe mitzunehmen und vorher aussagekräftige Fotos zu machen.

Nach allgemeinen Beweislastgrundsätzen muss der Vermieter zwar beweisen, dass er seine vertragliche Pflicht, dem Mieter die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu überlassen, erfüllt hat. Demgegenüber trägt nach Überlassung der Mietsache gemäß § 363 BGB grundsätzlich der Mieter die Beweislast dafür, dass die Mietsache zum Zeitpunkt der Übergabe mangelhaft war, wenn er die ihm überlassene Sache als Erfüllung angenommen hat (BGH, Urteil vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 200/08).

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
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