Sehr geehrte Fragestellerin,
Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:
Die von Ihnen zitierten Klauseln zu (1), (2) und (3) sind für sich genommen auch als Allgemeine Geschäftsbedingungen wirksam. Maßgeblich ist dabei, dass die Klauseln nicht starr, sondern "im Allgemeinen" gelten und sich ausdrücklich am Zustand der Mietsache und dem tatsächlichen Renovierungsbedarf orientieren.
Problematisch ist aber die Formulierung in der Anlage zum Mietvertrag nach der die Schönheitsreparaturen "nur vom Fachmann vornehmen zu lassen" sind. Dabei handelt es sich um eine sog. verkappte Fachhandwerkerklausel.
Der Bundesgerichtshof hat dazu mit Urteil vom 09.06.2010, Az.: VIII ZR 294/09
entschieden:
"Eine in Formularmietverträgen über Wohnraum enthaltene Klausel, wonach es dem Mieter obliegt, die Schönheitsreparaturen "ausführen zu lassen", benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deshalb unwirksam, wenn sie bei kundenfeindlichster Auslegung dem Mieter dadurch die Möglichkeit der kostensparenden Eigenleistung nimmt, dass sie als Fachhandwerkerklausel verstanden werden kann."
Zur Begründung:
"Wird deshalb dem Mieter - wie hier bei Zugrundelegung der kundenfeindlichsten Auslegung der Vornahmeklausel - die Möglichkeit einer Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung genommen, verliert die Überwälzung dieser Arbeiten am Maßstab des § 307 II Nr. 1 BGB
ihre innere Rechtfertigung. Das gilt umso mehr, als Schönheitsreparaturen ihrer Natur nach nicht zwingend die Ausführung durch eine Fachfirma bedingen und deshalb auch ein Vermieter nicht verpflichtet wäre, im Rahmen seiner Instandhaltungspflichten die Schönheitsreparaturen durch Vergabe an Dritte ausführen zu lassen, sondern nur ein bestimmtes Arbeitsergebnis, nämlich eine fachgerechte Ausführung in mittlerer Art und Güte (§ 243 I BGB
), schuldet."
Der Bundesgerichtshof kommt zu dem Schluss, dass "die unwirksame Beschränkung der Vornahme von Schönheitsreparaturen auf eine Vornahme durch Dritte unter Ausschluss einer Selbstvornahme führt zur Unwirksamkeit des gesamten Klauselteils betreffend die Schönheitsreparaturen. Denn mit einer Streichung der Worte "ausführen zu lassen" verbleibt schon sprachlich kein sinnvoller Klauselrest mehr."
Mit dieser Argumentation können Sie auch in Bezug auf Ihren Vertrag dem Vermieter entgegentreten, sofern vom Zustand her überhaupt Renovierungsbedarf besteht. Bewährt hat es sich, wenn sich Mieter und Vermieter beim Auszug auch im Hinblick auf die Abgrenzung von Schönheitsreparaturen zu Schäden, auf bestimmte Arbeiten einigen. Für diese Verhandlungen haben Sie aufgrund des Urteils eine gute Ausgangsposition.
Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich; vorliegend sollte dazu der Mietvertrag im Ganzen geprüft werden.
Mit freundlichen Grüßen
Matthes
Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Guido Matthes
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Hallo,
vielen Dank für die zügige Antwort. Einige Nachfragen habe ich noch:
Das BGH-Urteil bezieht sich, so wie ich es verstehe, auf Klauseln in einem Formularmietvertrag. Unsere "Fachhandwerkerklausel" ist allerdings nicht im Vertrag selbst niedergeschrieben, sondern auf einem Zusatzblatt, das unser Vermieter erstellt / selbst getippt hat und als zusätzliche Vereinbarung gilt. Hat das irgendwelche Auswirkungen auf die Wirksamkeit dieser Klausel?
Sie schreiben "sofern vom Zustand her überhaupt Renovierungsbedarf besteht". Ich verstehe das so, dass nur bei tatsächlichem Bedarf renoviert werden muss - aber wer stellt den Bedarf fest? (Wie gesagt, die Wohnung war auch bei Einzug nicht 100%ig ohne Renovierungsbedarf... und ich fürchte eine zu unseren Ungunsten ausfallende Beurteilung des Renovierungsbedarfs durch den Vermieter.)
Außerdem schreiben Sie, dass wir aufgrund des BGH-Urteils eine gute Ausgangsposition für mögliche Verhandlungen über eine Renovierung haben. Inwiefern sehen Sie das? Ob ich einen Handwerker bestellen muss oder nicht, ändert doch nichts an den zu renovierenden Stellen in der Wohnung? Oder wie könnte man vor dem Hintergrund des Urteils in eine Verhandlung eintreten?
Vielen Dank!
Sehr geehrte Fragestellerin,
es wäre sinnvoll gewesen, wenn Sie die weiteren Umstände zum Zustandekommen der Anlage in Ihrer Ausgangsfrage mitgeteilt hätten. Eine Erweiterung der Frage als kostenfreie Nachfrage ist nicht möglich.
Daher in aller Kürze:
Als Individualvereinbarung wäre der Anhang wirksam. Ob es sich tatsächlich um eine Individualvereinbarung handelt, die ausgehandelt wurde oder eine mehrfach genutzte Klausel, die abgetippt wurde, um individuell zu erscheinen, wird der Knackpunkt der Wirksankeit sein.
Wenn es in der Wohnung nichts zu renovieren gibt, kann die Wirksamkeit der Klausel dahinstehen. Falls Sie sich mit dem Vermieter nicht über etwaigen Renovierungsbedarf einigen können, sollten Sie auf das genannte BGH-Urteil verweisen.
Wurde die Klausel individuell wirksam vereinbart und finden Sie keinen Konsens mit dem Vermieter kann der übliche Renovierungsbedarf z.B. von einem Handwerker oder Sachverständigen festgestellt werden. Sinnvoll ist es, wenn Sie sich vorab auf eine Person einigen, deren Bewertung dann gelten soll. Können Sie sich nicht einigen, muss die Frage ggf. im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens geklärt werden.
Genaueres kann ohne Kenntnis des Mietvertrages und dem Zustand der Wohnung bei Übergabe und jetzt hier nicht gesagt werden.
Mit freundlichen Grüßen
Matthes
Rechtsanwalt
