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Auszug und Schönheitsreparaturen - Vermieter hat selbst für die Schäden an den Tapeten gesorgt?

30.10.2008 16:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Ich bin vor 7 Jahren in eine Wohnung in den Ostteil Berlins gezogen, die damals noch mit Öfen beheizt wurde. Die Wohnung wurde unrenoviert und in sehr verwohntem Zustand übergeben.

Nach und nach wurde neue Elektrik verlegt und auch eine Gasetagenheizung eingebaut. Der Vermieter hat sich aber geweigert die Schäden an der Tapete, die durch seine Modernisierungmassnahmen entstanden sind (grosse Löcher, Flecken) zu beseitigen.

Für die anfallenden Schönheistreparaturen habe ich in diesen Fällen die Tapete eines Zimmer oder einer Zimmerdecke entweder komplett entfernt und auf die Wände gestrichen, oder Tapetenstücke über die Löcher geklebt und dann das Zimmer komplett gestrichen. (Die Tapeten waren bei meinem Einzug ohnehin gestückelt, bzw überstrichene Mustertapeten aus DDR Zeiten, die alles andere als ansehnlich waren). Die Wohnung ist durch meine Arbeit ingesamt in einem wesentlich besseren Zustand, als ich sie übernommen habe.

Nun aber verlangt der Vermieter von mir, dass ich beim Auszug die gesamte Wohnung tapeziere (und damit auch streiche).

Dann wäre aber die Wohnung in einem unvergleichlich besseren Zustand, als ich sie damals übernommen habe. Ist das rechtens?
Kann er das von mir tatsächlich verlangen? Er hat doch selbst für die Schäden an den Tapeten gesorgt?

Die Schönheitsreparaturklauseln meines Mietvertrags sind leider weiterhin gültig - wobei diese wie gesagt - ja auch ausgeführt worden sind.
30.10.2008 | 19:52

Antwort

von


(1209)
Aachener Strasse 585
50226 Frechen-Königsdorf
Tel: 02234-63990
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Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Ob und inwieweit Sie bei Auszug aus der Wohnung verpflichtet sind, Schönheitsreparaturen durchzuführen, ist Ihrer Sachverhaltsschilderung leider nicht zu entnehmen. Deshalb muß ich unterstellen, daß Ihre rechtliche Einschätzung, zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet zu sein, richtig ist.

Dennoch gebe ich zu bedenken, daß die rechtliche Problematik der Schönheitsreparaturen kompliziert und von dem Laien nur schwer einzuschätzen ist. Darüber hinaus gibt es zu diesem Problemkreis unzählige Urteile mit teilweise unterschiedlichen Ergebnissen.

Allein deshalb rate ich dringend, prüfen zu lassen, ob und inwieweit Sie tatsächlich verpflichtet sind, Schönheitsreparaturen bei Auszug aus der Wohnung durchzuführen.


2.

Grundsätzlich kommt es darauf an, was im Mietvertrag steht.

Enthält der Mietvertrag keine Regelung bezüglich der Schönheitsreparaturen beim Auszug, brauchen Sie die Wohnung lediglich besenrein zu übergeben.

Sodann kommt es darauf an, ob eine evt. Klausel im Mietvertrag rechtswirksam ist.

Unzulässig ist z. B. eine Klausel, wonach der Mieter verpflichtet ist, die Wohnung bei Auszug fachgerecht in frisch renoviertem Zustand zurückzugeben. Grundsätzlich müssen Renovierungsklauseln berücksichtigen, wenn während des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchgeführt worden sind. Andernfalls sind entsprechende Klauseln unwirksam.


3.

Die Frage, ob der Vermieter Schäden an den Tapeten verursacht hat, ist von untergeordneter Bedeutung. Sie hätten deswegen während der Mietzeit z. B. die Miete mindern und Abhilfe verlangen können.


4.

Unzutreffend ist die weit verbreitete Meinung, der Mieter müsse bei Auszug nicht renovieren, wenn er beim Einzug eine unrenovierte Wohnung übernommen habe.


5.

Da sich anhand Ihrer Schilderung leider nicht beurteilen läßt, ob Sie beim Auszug zur Renovierung verpflichtet sind, rate ich dringend, Ihren Mietvertrag einem Rechtsanwalt zur Prüfung vorzulegen. Selbstverständlich bin ich gern bereit, eine solche Vertragsprüfung für Sie durchzuführen.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 31.10.2008 | 12:00

Vielen Dank für die schnelle Antwort.
Der Wortlaut in meinem Mietvertrag ist wie folgt:

6. Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhätnisses anfallen Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen (vgl § 13). Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fussböden, der Heizkörper einschliesslich der Heizrohre, der Innentüren, sowie der Fenster und Aussentüren von innen.

[...]

§ 13 Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich in Küchen, Bäder und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.

§ 19 1. Bei seinem Auszug ht der Mieter die Mieträume in sauberem Zustand mit allen, auch den von ihm selbst beschafften Schlüsseön zurückzugeben. [...]


Meine Frage ist, inwieweit der Vermieter alle aufgelisteten Arbeiten unter "6." tatsächlich verlangen kann?

Wir haben ja fristgerecht Schönheitsreparaturen durchgeführt.
Allerdings haben wir die Wohnung nicht durchgängig neu tapeziert, was jetzt von uns verlangt wird.

Wir haben, wie gesagt, entweder die durch die Modernisierungmassnahmen zum Teil zerstörten Tapeten ganz entfernt und auf die Wände gestrichen oder Tapete angestückelt.
Dabei hat der Vermieter selber, im Fall der Ofenentfernung, Handwerker beauftragt, über das Tapetenloch eine Tapete zu stückeln, Das war ihm dann "gut genug".

Wir haben damals schriftlich um Anhilfe der Modernisierungschäden gebeten, das wurde vom Vermieter dann aber ignoriert.


Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 31.10.2008 | 14:35

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:

1.

Zu den Schönheitsreparaturen zählen das Anstreichen und auch das Tapezieren von Wänden und Decken.

In Ihrem Mietvertrag sind Fristen für die laufenden Schönheitsreparaturen aufgeführt. Es liegt ein sogenannter weicher Fristenplan vor, weil es sich nicht um sogenannte starre Fristen handelt. Dies ergibt sich aus der Formulierung, daß die Schönheitsrepapturen "im allgemeinen" zu den genannten Fristen durchzuführen sind.

2.

Die Schönheitsreparaturen sind fällig, sobald die Mieträume unansehnlich geworden sind. Zu beachten ist, daß nicht jede Verschlechterung die Verpflichtung nach sich zieht, Schönheitsreparaturen auszuführen. So gehörte z. B. das Rauchen in der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Dies hat zur Folge, daß der Vermieter nicht verlangen kann, wegen vergilbter Tapeten vor Ablauf der Fristen zu renovieren.

3.

Daß Sie gängig neu tapezieren, wird sicherlich nicht erforderlich sein.

Grundsätzlich werden Sie um eine Renovierung der Wohnung bei Auszug nicht herumkommen. Sämtliche aufgeführten Renovierungsarbeiten gehören zu den sogenannten Schönheitsreparaturen.

Ich bedaure, Ihnen hier keine günstigere Mitteilung machen zu können.

Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

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