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Renovierungsklausel bei Auszug aus Wohnung

15.05.2016 19:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Quotenabgeltungsklauseln in Formularmietverträgen sind unwirksam. Gleiches gilt für Endrenovierungsklauseln jedenfalls dann, wenn konkrete Materialien vorgeschrieben werden.

In meinem Mietvertrag steht "Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses einzelne oder sämtliche Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so hat der Mieter die
zu erwartenden Kosten zeitanteilig aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebes
an den Vermieter nach folgender Maßgabe (Quote) zu bezahlen:"

Bedeutet diese Klausel, dass ich nach dem Auszug gar nichts bezahlen bzw. auch nicht nicht renovieren muss, weil nur der Vermieter den Kostenvoranschlag machen darf?

Einige Wände habe ich während meiner Mietzeit farbig gestrichen. Spielt das eine Rolle? In einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag habe ich folgendes gefunden: "Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist die Wohnung total renoviert in neutraler Dekoration (Rauhfaser
exclusiv, Farbe Sigma gloss weiß) einschl. kompl. Holzwerkanstrich (nach Rücksprache) zurückzugeben."

Die Farbe sowie die Tapete werden mir dort vorgeschrieben. Könnte dadurch meine Renovierungspflicht aufgehoben sein?

Muss ich nach meinem Auszug renovieren oder dafür zahlen?
Müssen die farbigen Wände evtl. überstrichen werden?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage darf ich auf der Grundlage der gegebenen Informationen wie folgt beantworten:

1)
"Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses einzelne oder sämtliche Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so hat der Mieter die zu erwartenden Kosten zeitanteilig aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe (Quote) zu bezahlen:" Bedeutet diese Klausel, dass ich nach dem Auszug gar nichts bezahlen bzw. auch nicht nicht renovieren muss, weil nur der Vermieter den Kostenvoranschlag machen darf?

Ihre Annahme, dass diese Bestimmung unwirksam ist, trifft zu - jedenfalls nehme ich an, dass es sich bei dem Mietvertrag um ein vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag handelt (sog. "AGB"). Die Bestimmung, dass allein ein vom Vermieter eingeholter Kostenvoranschlag für die Quotenabgeltung maßgeblich sein soll, macht diese AGB-Klausel unwirksam. Auf derartige Feinheiten kommt es aber seit März 2015 nicht mehr an. Der BGH hat mit Urteil vom 18. März 2015 entschieden, das Quotenabgeltungsklauseln in Formularmietverträgen stets unwirksam sind, da Sie den Mieter schon deshalb benachteiligen, weil der vom Mieter zu zahlende Anteil nicht exakt danach bemessen werden kann, was der Mieter "abgewohnt" hat.

Die Folge der Unwirksamkeit dieser Klausel ist allerdings nicht der "Freifahrtschein" zum Thema Schönheitsreparaturen. Die Klausel, so wie von Ihnen zitiert, regelt lediglich die Quotenabgeltung. Also den Geldbetrag, den Sie zahlen sollen, wenn Schönheitsreparaturen noch nicht fällig (also nach den Zustand notwendig/erforderlich) sind.

Ihre Frage also, ob Sie nicht renovieren müssen und auch nichts bezahlen müssen, kann damit nicht vollständig beantwortet werden. Da es durchaus denkbar ist, dass an anderer Stelle im Vertrag weitere Regelungen zur Schönheitsreparaturpflicht bestehen (sie erwähnen immerhin auch eine "Zusatzvereinbarung" - dazu sogleich), besteht das Risiko, dass eine grundsätzliche Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen besteht. Klarheit können hier nur Recherchen durch Sie bringen - Sie scheinen ja durchaus ein gutes Grundgespür für die Thematik zu haben - oder aber Sie übersenden mir (oder einem anderen Anwalt Ihres Vertrauens) Ihren Mietvertrag zur vollständigen Prüfung.

2)
"Einige Wände habe ich während meiner Mietzeit farbig gestrichen. Spielt das eine Rolle? In einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag habe ich folgendes gefunden: "Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist die Wohnung total renoviert in neutraler Dekoration (Rauhfaser exclusiv, Farbe Sigma gloss weiß) einschl. kompl. Holzwerkanstrich (nach Rücksprache) zurückzugeben. Die Farbe sowie die Tapete werden mir dort vorgeschrieben. Könnte dadurch meine Renovierungspflicht aufgehoben sein? Muss ich nach meinem Auszug renovieren oder dafür zahlen? Müssen die farbigen Wände evtl. überstrichen werden? "

Die wichtigste Anmerkung hierzu vorab: Die Klausel zu Tapete/Farbe etc. befindet sich in einer "Zusatzvereinbarung". Es besteht damit möglicherweise schon keine vom Vermieter gestellte AGB (vorformulierte Vertragsbestimmung). Auf Grund der sehr konkreten Vorgaben gehe ich für die Zwecke dieser Antwort davon aus, dass der Vermieter bei Einzug nicht bereit gewesen wäre, auf diese Klausel zu verzichten oder auf Ihren Wunsch nur zu schreiben "Rauhfaser, weiß". Ich gehe daher davon aus, dass die Klausel nicht ausgehandelt wurde und es sich folglich um eine AGB-Klausel handelt, auch wenn es als "Zusatzvereinbarung" überschrieben ist.

Bestimmungen in AGB zur Farbe der Wohnung bei Rückgabe der Wohnung können wirksam sein, dies hat der BGH ausdrücklich im Februar 2009 entscheiden (Urteil vom 18. Februar 2009, Az.: VIII ZR 166/08). Die Vorgabe der konkreten Rauhfasertapete und einer bestimmten Farbe (Hersteller und Typ) benachteiligen allerdings unangemessen. Diese Bestimmung ist damit unwirksam. Sie kann auf Grund des "Verbot(es) der geltungserhaltenden Reduktion" auch nicht dahingehend ausgelegt werden, dass lediglich eine weisse Raufasertapete geschuldet ist.

3)
Was bedeutet dies nun konkret für Sie:

Ob Sie Schönheitsreparaturen durchführen müssen (bzw. während der Mietzeit mussten) oder nicht, lässt sich (allein) auf Basis der zitierten Klauseln nicht sagen. Die zitierten Bestimmungen sind zweifellos unwirksam. Allerdings schlägt diese Unwirksamkeit nicht immer auf die gesamten übrigen Schönheitsreparaturklauseln durch.

Sollte der Vertrag keinerlei weitere Bestimmungen zum Thema Schönheitsreparaturen beinhalten, haben Sie nichts zu veranlassen. Die Schönheitsreparaturpflicht ist Teil der Verpflichtung, die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu halten und damit gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ausdrücklich Sache des Vermieters.

Sollten weitere Bestimmungen zu Schönheitsreparaturen bestehen, beurteilen Sie mit einschlägigen Suchmaschinen selbst, ob Sie etwas zu veranlassen haben. Sie können sich aber natürlich auch gerne direkt an mich wenden und mir einen Scan des gesamten Vertrages zur Überprüfung zukommen lassen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich und vollständig beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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