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Schönheitsreparaturen/Renovierung bei Auszug


| 12.10.2006 09:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Anwältin, sehr geehrter Anwalt,

ich habe kürzlich meinen Mietvertrag zum 31.12.2006 gekündigt, bin erst vor gut 2 Jahren (am 01.10.2004) eingezogen. Mein (Formular-)Mietvertrag sieht folgende Klausel zu Schönheitsreparaturen vor:

§ 3 Schönheitsreparaturen

(1) Die Schönheitsreparaturen sind vom Mitglied auszuführen.

(2) Soweit die Genossenschaft oder das Mitglied Ausgleichsbeträge für unterlassene Schönheitsreparaturen (vgl. Abs. 6) vom vorherigen Nutzer erhalten hat, sind diese zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Wohnung zu verwenden bzw. bei Ausführung durch das Mitglied an dieses auszuzahlen.

(3) Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen
das Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen und der Außentüren von innen sowie der Heizkörper einschließlich der Heizrohre und das Reinigen der Teppichböden.
Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:
- in Küchen, Bädern und Duschen: alle 3 Jahre,
dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre alle 5 Jahre durchzuführen
- in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre,
- in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.
Das Mitglied darf nur mit Zustimmung der Genossenschaft von der bisherigen Ausführungsart erheblich abweichen. Es ist für den Umfang der im Laufe der Nutzungszeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.

(4) Lässt in besonderen Fällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 3 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so sind nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.

(5) Hat das Mitglied die Schönheitsreparaturen übernommen, so sind die nach Abs. 3 und 4 fälligen Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beginn des Nutzungsverhältnisses nachzuholen.

(6) Sind bei der Beendigung des Nutzungsverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig i.S.v. Abs 3 und 4, so hat das Mitglied an die Genossenschaft einen Kostenanteil zu zahlen, da die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch das Mitglied bei der Berechnung der Nutzungsgebühr berücksichtigt worden ist. Zur Berechnung des Kostenanteils werden die Kosten einer i.S.d. Abs. 3 umfassenden und fachgerechten Schönheitsreparatur im Zeitpunkt der Beendigung des Nutzungsverhältnisses ermittelt.
Der zu zahlende Anteil entspricht, soweit nach Abs. 4 nichts Anderes gilt, dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen lt. Abs. 3 und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bis zur Räumung abgelaufenen Zeiträumen.
Die Kostenanteile des Mitglieds werden zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verwendet (vgl. Abs. 2). Soweit das Mitglied noch nicht fällige Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses durchführt, ist es von der Zahlung des Kostenanteils befreit.



Zusätzlich gibt es zu Paragraph 2 ("Nutzungsgebühr und Betriebskosten") eine Anlage 1 mit folgendem Wortlaut:

Ihre Nettokaltmiete beträgt 5,45 Euro/qm Wohnfläche.
Stützung der Miete bis zum Jahr 2009 mit 0,51 Euro/qm Wohnfläche, sodass Ihre Miete vom 01.10.2004 bis 31.12.2009 4,94 Euro/qm Wohnfläche beträgt.
Ab 01.01.2010 beträgt die NKM 5,45 Euro/qm Wohnfläche.

Ab 01.01.2000 ist die Mietstützung aufgrund des Endes der tilgungsfreien Zeit der Darlehenskredite in Höhe von 1,06 Euro/qm Wohnfläche weggefallen. Aufgrund von Umschuldungen der Kredite während der günstigen Phase 1998, der Erhöhung der Langfristigkeit der Kredite auf 15 Jahre sowie der Umstrukturierung der GWG (Gründung einer Wohnungs-Service-GmbH) durch den Vorstand und einer effektiven Verwaltungsstruktur (Bewirtschaftung von 198 Wohnungen je Mitarbeiter anstatt von 128 im Landesdurchschnitt) war zur Liquidität der Genossenschaft nur eine Erhöhung von 0,55 Euro/qm Wohnfläche anstatt 1,06 Euro/qm Wohnfläche notwendig.

Diese Miete hat in Abstimmung mit dem Aufsichtsrat für 10 Jahre, d.h. bis zum 31.12.2009, Bestand, wenn nicht andere gesetzliche Vorschriften bzw. Beschlüsse der Mitgliederversammlung erlassen werden. Die GWG stützt damit ihre Miete bis zum 31.12.2009 mit 0,51 Euro/qm Wohnfläche.

Aus dieser Einsparung soll die Wohnung so hergerichtet und erhalten werden, dass bei einem Auszug der Nachmieter diese beziehen kann, ohne selber Schönheitsreparaturen durchführen zu müssen.


Dazu nun meine Fragen:

1. Ich ziehe nun in Kürze aus, die Mietsache wurde nicht übermäßig stark abgewohnt. In welchem Umfang sind von mir Schönheitsreparaturen zur Beendigung des Mietverhältnisses durchzuführen?

2. Ist die Mietminderung nach Anlage 1 zu §2 in Verbindung mit der daraus resultierenden Renovierungspflicht zulässig und somit für mich verbindlich? In welchem Umfang?

3. Muss ich anteilige Kosten für Schönheitsreparaturen (vgl. §3 Abs. 6) zahlen?

4. Der Vermieter fordert von mir die Nennung einer Telefon- und/oder Handynummer sowie meiner neuen Anschrift, um Termine für eine Wohnungsführung potentieller Nachmieter vereinbaren zu können. Bin ich grundsätzlich dazu verpflichtet, während der Laufzeit meines Mietvertrages für solche zur Verfügung zu stehen und wenn ja, in welchem Umfang? Muss ich dem Vermieter überhaupt Telefonnummer und neue Anschrift nennen?
Als Anmerkung dazu: direkt unter mir steht eine baugleiche Wohnung mit exakt den gleichen Maßen/der gleichen Raumaufteilung zur Verfügung, diese könnte jederzeit ohne Terminvereinbarung besichtigt werden.
(Dazu im Mietvertrag §11 (1): Beauftragte der Genossenschaft können in begründeten Fällen die überlassene Wohnung nach rechtzeitiger Ankündigung bei dem Mitglied zu angemessener Tageszeit besichtigen oder besichtigen lassen.)


Vielen Dank für Ihre Bemühungen.
Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben summarisch wie folgt beantworten möchte.

1) Die Schönheitsreparaturklausel halt ich für wirksam. Zwar spricht § 3 Absatz 3 für einen starren Fristenplan, der nach der Rechtsprechung unzulässig ist. Jedoch wird dieser durch die Regelungen aus § 3 Absatz 4 durchbrochen, da dort grundsätzlich Ausnahmen möglich sind.

Wenn Sie daher beim Auszug Schönheitsreparaturen vornehmen, sind Sie von einer etwaigen Kostenzahlung befreit. Ansonsten haben Sie sich anteilig entsprechend der Regelung in § 3 Absatz 6 an den Kosten zu beteiligen. Dies richtet sich nach den Fristen bzw. auch nach dem Grad der tatsächlichen Abnutzung. Wenn Ihnen dieser deutlich unterdurchschnittlich erscheint, weisen Sie Ihren Vermieter darauf und insbesondere auch auf die Regelung in § 3 Absatz 4 hin.

2) Meines Erachtens dürfte die Klausel wirksam sein. Es sollen ja dadurch Einsparungen vorgenommen werden, die für die Vornahme von Schönheitsreparaturen verwendet werden sollen. Wenn ich dies richtig deute, sind dies ersparte Mietkosten des Mieters, die den Sinn haben, ihm die Beteiligung an den Kosten für fällige Schönheitsreparaturen zu erleichtern.

3) Hierzu darf auf die Beantwortung unter 1) verwiesen werden.

4) Sie sind dazu verpflichtet, dem Vermieter Ihre Telefonnummer und die neue Anschrift zu nennen, da Sie diesbezüglich eine Mitwirkungsobliegenheit trifft, wenn nur so eine Vereinbarung über einen Besichtigungstermin getroffen werden kann.

Dies gilt auch, wenn sich in dem Haus eine baugleiche Wohnung befindet. Sie haben es grundsätzlich zu dulden, wenn ein Interessent sich im bereits gekündigten Mietverhältnis Ihre Wohnung anschauen möchte, wenn dies rechtzeitig vorher angekündigt wird.

Abschließend bitte ich zu beachten, dass diese Antwort zwar alle wesentlichen Aspekte des von Ihnen geschilderten Falles umfasst, jedoch daneben Tatsachen relevant sein könnten, die möglicherweise zu einem anderen Ergebnis führen würden. Verbindliche Auskünfte sind daher nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.

Ich bedaure, Ihnen keine positivere Antwort geben zu können, hoffe aber dennoch, Ihnen zunächst eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben.

Mit freundlichen Grüßen


Tobias Kraft
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 12.10.2006 | 14:03

Vielen Dank zunächst für Ihre Antwort. Ich habe einen klaren Eindruck über die Rechtslage gewinnen können.

Eine Rückfrage noch:

Heute habe ich die Bestätigung meiner Kündigung erhalten. Auf diesem Schreiben findet sich auch folgender Hinweis:

"Ergibt sich aus dem Wohnungsabgabetermin eine notwendige Nachbesichtigung wegen festgestellter Mängel, die vom Mieter selber beseitigt werden, dann ist dieser notwendige Zeitaufwand vom Mieter zu bezahlen.
Festgestellte Mängel, die durch den ausziehenden Mieter zu verantworten sind und nicht abgestellt werden, sind von diesem wegen positiver Vertragsverletzung über eine Schadensersatzberechnung abzugelten."

Diese Regelung (Satz 1) ist nicht im Mietvertrag enthalten, auch habe ich sonst keine solche oder ähnliche Vereinbarung mit meinem Vermieter getroffen.
Ist die Abwälzung von personellem Aufwand, wie aus dem Hinweis zu entnehmen, tatsächlich von mir zu tragen, wenn dies nicht vorher vereinbart wurde?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.10.2006 | 15:28

Sehr geehrte Fragestellerin,

eine solche einseitige Ab- bzw. Umwälzung halte ich für nicht zulässig.

Einseitig kann der Vermieter diese Regelung nicht zum Bestandteil des Mietvertrages machen. Es besteht jedoch die Gefahr, dass Sie, falls Sie darauf gar nicht weiter reagieren, dieses in einem „Hinweis“ versteckte „Angebot“ möglicherweise konkludent annehmen. Mit anderen Worten: durch schlüssiges Verhalten (in diesem Fall einfaches Schweigen auf den „Hinweis“) nehmen Sie womöglich die genannte Bedingung an.

Zur Sicherheit empfehle ich Ihnen daher, dass Sie diesem „Hinweis“ schriftlich widersprechen, indem Sie klarstellen, dass Sie damit nicht einverstanden sind und sich hieran nicht gebunden sehen.

Ich hoffe, Ihnen zunächst weitergeholfen zu haben und dass Sie Ihre Angelegenheit in Kürze für sich zufriedenstellend regeln können.

Mit freundlichen Grüßen


Tobias Kraft
Rechtsanwalt

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