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Mietminderung oder Auszug aus Wohnung mit diversen Mängeln mit Schadensersatz

28.02.2011 20:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Wir sind vor 6 Monaten in eine auf den ersten Blick wunderschöne Wohnung im ersten Stock eines 3-Parteienhauses gezogen.

Bereits nach wenigen Tagen stellten wir fest, dass die Wohnung sehr hellhörig ist, dachten uns aber weiter nichts dabei, da die oberen Mieter zunächst sehr selten zu Hause waren. Im Laufe der vergangenen Monate haben wir jedoch gemerkt, wie wir zunehmend an Gereiztheit zunahmen, nicht mehr abschalten konnten, ständig das Gefühl haben, unser gesamtes Privatleben mit unseren Nachbarn teilen zu müssen. Denn man hört wirklich alles, von der Klospülung angefangen, über das Räuspern des oberen Nachbarn, bis hin zum Betätigen der Lichtschalter. Unsere Nachbarn arbeiten in der Gastronomie und kommen daher meist erst gegen 24 Uhr nach Hause und bleiben bis etwa 3 oder 4 Uhr morgens wach, wovon wir fast alles notgedrungen mithören, obwohl man merkt, dass sie sich alle Mühe geben, leise zu sein. Wir befürchten natürlich, dass auch unsere unteren Nachbarn entsprechend jede Regung von uns anhören müssen. Glücklicherweise ist das Verhältnis zu allen Mitmietern des Hauses sehr gut trotz der widrigen Umstände, doch wir empfinden es als absolute Zumutung und wollen so schnell als möglich aus dieser Wohnung ausziehen, um wieder ein wenig Privatsphäre zu erlangen.

Heute musste ich sogar feststellen, dass man jedes einzelne Wort einer zimmerlautstarken Unterhaltung verstehen kann, steht man in unserer Wohnung etwa einen halben Meter neben dem Kaminschacht (von uns nicht genutzt, also nur hier keine Öffnung, nur normale Wand). Sitzt man ganz normal auf der Couch, versteht man lautere Gespräche.

Außerdem gibt es noch eine strittige Sache. Wir haben die Wohnung laut Exposé damals zu 104qm gemietet. Im Nachhinein stellten wir fest, dass im Mietvertrag keine Flächenangabe zu finden war, da man dies aber für verschiedene Versicherungen benötigt (z.B. Hausrat), haben wir die Vermieter etwa drei Wochen nach Einzug darum gebeten, einen entsprechenden Nachtrag gemäß des Maklerexposés zu formulieren. Darauf bekamen wir die Antwort (vor einem Zeugen): Wir legen uns im Mietvertrag nicht fest, im Exposé kann man schreiben, was man will, im Mietvertrag ist alles bindend, da habt Ihr Pech gehabt."

Inzwischen haben wir, da uns diese Antwort sehr stutzig gemacht hat, einen Sachverständigen beauftragt, die Wohnung nach zu messen. Er kommt auf 92,26 qm (bei Einrechnung 1/4 des Balkons)

Besteht auch hier Minderungs- oder Schadensersatzrecht?

Zudem gibt es noch eine weitere Befürchtung. Wir leisten eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung i.H.v. EUR 130,-. Obwohl die Wohnung noch keine 10 Jahre alt ist, waren wir etwas skeptisch, ob dies nicht zu niedrig gegriffen ist und baten die Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses um ihre letzte Nebenkostenabrechnung, um einen Anhaltspunkt zu haben, womit wir bei unserem Verbrauch zu rechnen haben. Dies verweigerten sie uns jedoch. Von den unteren Nachbarn haben wir erfahren, dass sie bei gleicher Wohnungsgröße und statt wie bei uns (drei Personen) nur zu zweit auf 300,-EUR monatlich kommen, was einfach horrend klingt und für uns die Wohnung absolut indiskutabel machen würde.

Wie sieht es mit diesem Punkt aus?

Wir sind nach Bekanntwerden der einzelnen Mängel freundlich auf die Vermieter zugegangen, wurden aber sofort (ebenfalls vor Zeugen) wüst beschimpft und somit wurde jedes Gespräch leider im Keim erstickt.

Wir haben, um Streit zu vermeiden zwar auf die Mängel (abgesehen von der uns inzwischen bekannten abweichenden Wohnungsgröße) hingewiesen, bisher aber nie eine Mietminderung oder ähnliches gemacht. Es summiert sich aber für uns inzwischen zu viel und die Schikanen der Vermieter werden immer unverschämter (auf den Austausch des defekten Kühlschranks mussten wir 5 Wochen warten und erfuhren im Nachhinein vom Elektriker, dass wir ein kostenfreies Ersatzgerät bekommen hätten, die Vermieter aber behauptet hätten, wir wollten keines).

Unsere Frage: Wir würden, da vor uns die Vermieter selbst in der Wohnung gewohnt haben und daher die Probleme sehr wohl kannten, uns aber verschwiegen haben, gerne ausziehen und die entstehenden Umzugskosten, Makler etc. von den Vermietern einfordern. Sehen Sie hierzu eine reelle Chance, bzw. was steht uns alternativ sicher zu?

Vielen Dank vorab.

Sehr geehrte Fragenstellerin,
unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und des mitgeteilten Sachverhaltes möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten:


1. Lärmbelästigung

Voraussetzung für eine Mietminderung wegen Lärmbelästigung ist eine "Unzumutbarkeit der Störung". Der Mieter muss also durch den Lärm etc. unzumutbar gestört werden.


Sie müssen die Unzumutbarkeit allerdings nachweisen können. Gerade bei Lärmstörungen ist dazu erforderlich, dass ein sog. Lärmprotokoll über eine längeren Zeitraum (einige Wochen) angefertigt wird, in dem Beginn, Ende und Art der Lärmbelästigung protokolliert werden.


Darüberhinaus müssen Sie dem Vermieter die Störung anzeigen, damit dieser Kenntnis davon erlangt und ggf. etwas dagegen unternehmen kann.

2. Mietfläche

Nach der ständigen Rspr. des Bundesgerichtshof können Mieter einen Anspruch auf Mietminderung haben, wenn die vertraglich vereinbarten Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht. Dabei muss es sich jedoch um eine erhebliche Abweichung handeln. Diese liegt grds. vor, wenn die wirkliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent von der im im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche abweicht.

Grundlage der Entscheidungen war allerdings immer die angegebene Wohnfläche im Mietvertrag.

In einem aktuellen Urteil hat der Bundesgerichtshof (Urteil vom 23.6.2010, Az. VIII ZR 256/09) allerdings einem Mieter ebenfalls einen Anspruch auf Mietminderung zugesprochen, obwohl die Wohnfläche lediglich in einer Wohnungsanzeige (vergleichbar mit Exposé) und nicht innerhalb des Mietvetrages angegeben war.

Dazu der BGH:
"Das Fehlen von Angaben zur Wohnungsgröße im Mietvertrag könne nicht so ausgelegt werden, dass den Vertragspartnern die Quadratmeterzahl egal gewesen sei und dass sie darüber gar keine verbindliche Vereinbarung treffen wollten. Vielmehr seien beide erkennbar von der in Annonce und Skizze genannten Zahl ausgegangen. Eine Vereinbarung über die Wohnfläche von ... Quadratmetern sei - wenn auch nicht schriftlich - zustande gekommen."

Nach dieser aktuellen Rspr. des BGH können Sie die Miete wegen erheblicher Abweichung der Wohnfläche trotz fehlender Angabe innerhalb des Mietvertrages mindern.

3. Umzugskosten/Maklerprovison

In Betracht kommt eine Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung.

Durch die Anfechtung ist der Mietvertrag als von Anfang an nichtig anzusehen. D.h. er wird so behandelt, als hätte er nie bestanden.

Ersetzt werden so dann alle Kosten aus dem Vertrag. Der Geschädigte ist so zu stellen, als ob der Vertrag nie geschlossen worden wäre.

Voraussetzung für einen etwaigen Anspruch wäre allerdings eine arglistige Täuschung seitens des Vermieters, welche von Ihnen nachgewisen werden müsste.

4. Nebenkosten

Zu niedrige Nebenkostenvorauszahlungen ändern grds. nichts an Ihrer Pflicht zur Nachzahlung.

Gem. § 560 IV BGB können Sie allerdings eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

Macht der Vermieter allerdings bewusst unrichtige Angaben bezüglich der Vorauszahlungen (bemisst er diese z.B. bewusst zu niedrig), so liegt eine Pflichtverletzung seitens des Vermieters vor. Diese kann bei deutlicher Überschreitung durch die tatsächlichen Betriebskosten ein Recht zur fristlosen Kündigung gewähren und einen Anspruch auf Freistellung begründen.


Ich hoffe, Ihnen mit der Beantwortung Ihrer Frage weitergeholfen zu haben.

*Hinweis:
Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass dieses Portal eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste rechtliche Beurteilung auf Grundlage des von Ihnen mitgeteilten Sachverhaltes zu geben.
Durch das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

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