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Schönheitsreparaturen/Abgenutzter Teppich/Bar-Kaution/Rücktritt


| 04.11.2007 13:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

vor 2 Tagen habe ich eine Wohnung gemietet, die ich 6 Tage zuvor besichtigt hatte. Nach einer zweiten genaueren Besichtigung 1 Tag nach Vertrag, erkannte ich, dass die Wohnung komplett verwohnt ist. Hier meine Fragen:
1) Im Mietvertrag (Herausgegeben von Haus & Grund Hessen) ist unter § 15 Zustand der Mieträume festgehalten, dass weder der Mieter noch der Vermieter vor Einzug Arbeiten durchzuführen hat.
In einer Anlage zum Mietvertrag haben wir festgehalten, dass mir der Zustand der Mieträume bekannt ist und ich nichts zu beanstanden habe und keine Forderungen an den Vermieter stelle.
--> Jetzt nach zweiter genauer Besichtigung sehe ich das anders.
Weiterhin wird der Mieter aber zu Schönheitsreparaturen verpflichtet unter §16 Absatz 4:
a) "Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, fachgerecht auszuführen. Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschlißelich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen. In gleicherweise hat der Mieter auch die Renovierung der Fußböden durchzuführen.

Die Zeitfolge beträgt im Allgemeinen:
bei Küchen, Bädern und Duschen - 3 Jahre
bei Wohn-und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Einzeltoiletten - 5 Jahre
bei allen übrigen Räumen - 7 Jahre
Diese Zeitfolgen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.

b) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet Schönheitsreparaturen nach Bedarf durchzuführen, wenn die Zeitfolgen seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.

c) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter dei Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. --> habe ich aus meinem Vertrag streichen lassen, weil ich angenommen habe, ich müsste zum Teil bei Einzug renovieren.

--> Kann ich vom Vermieter verlangen, dass die Vormieterin Renovierungsarbeiten übernimmt?
Sie hat mir nämlich bei der 2. Besichtigung nach Vertrag erzählt, dass Sie bei Einzug nur über alles drübergestrichen hat und nichts renoviert hat, sie wohnt aber seit 5 Jahren drin. Auch die Mieterin davor hatte wohl nur drüber gestrichen. Dementsprechend ist die Tapete auch abgenutzt. Die Türen müssten dringend neu gestreichen werden, ebenso der Heizkörper im Bad. In der Küche ist z.B. mit einem Knallrot und im Bad mit einem Knallblau gemalert, dass möchte ich auf keinen Fall übernehmen. Im separaten WC blättert die ganze Farbe von der Wand weil wahrscheinlich schon 5 x drübergestrichen wurde.
Bei der 1. Besichtigung vor Vertrag meinte der Vermieter, dass "es heißt ja nicht, dass hier in den letzten 5 Jahren nicht gemacht wurde" Die Vormieterin stand daneben und sagte nichts. Nun fühle ich mich getäuscht.
--> Muss die Vormieterin sich nicht an die Angaben der Schönheitsreparaturen halten?

2.) Es liegt ein Teppich, den die Vormieterin abgekauft hatte, der abslout verwohnt ist und viele Flecken (im Wohnzimmer sogar einen Riesen-Kaffeefleck) hat. Die Vormieterin will diesen einfach nur drin lassen und der Vermieter hatte sich bei Vertragsunterzeichnung dazu durchgerungen, diesen wenigstens zu reinigen. Er meinte nämlich der wäre noch vollkommen in Ordnung. Als ich diesen jetzt aber gestern sah, bin ich davon überzeugt, dass der Teppich nicht mehr zu reinigen ist und abgewohnt ist und erneuert werden muss.
ABER:in einer Anlage zum Mietvertrag steht, dass Bodenbeläge nicht Mietgegenstand sind und daher Mieterangelegenheit. Bei Verlegung neuer Beläge muß unbedingt eine sehr gute Trittschalldämmung sichergestellt sein. Eine Verlegung von Parkett oder vergleichbaren harten Böden ist unzulässig.
--> Was kann ich jetzt vom Vermieter verlangen? Ich hätte gerne Laminat drin: kommt das Parkett gleich? Oder habe ich gar keine Rechte?

3.) Der Keller ist einem ganz schlimmen Zustand, alles bröckelt von den Wänden, es sieht dort aus wie nach dem Krieg und es ist extrem feucht, so dass man dort kaum etwas lagern kann. Ist der Vermieter verpflichtet, den Keller herzurichten?

3.) Hätte ich denn ein Recht vom Vertrag zurückzutreten, weil der Zustand der Wohnung nicht so ist, dass nichts gemacht werden muss, sondern dass eigentlich eine Renovierung fällig ist? Ich hätte die Wohnung nicht genommen bzw. den Vertrag nur unterschrieben, wenn zumindestens ein Teil vom Vormieter oder Vermieter durchgeführt wird (z.B. Teppich oder die Tapete ab).
--> Gibt es ein Rücktrittsrecht vom Mietvertrag?
Es war auch so, dass ich den Mietvertrag in Anwesenheit des Vermieters unterschrieben habe (auf seinen Wunsch hin) und ich diesen nicht in Ruhe durchlesen konnte.

4.) Weiterhin will der Vermieter die Kaution in bar von mir. Ist das üblich und rechtens?

Ich möchte eigentlich keinen Streit mit dem Vermieter und die Wohnung an sich gefällt mir ja, nur möchte ich auch nicht derjenige sein, der das erste Mal seit über 5 - 10 Jahren in der Wohnung was macht.

Vielen Dank für Ihre Hilfe und eine schnelle Beantwortung meiner Fragen!!
Freundliche Grüße



Sehr geehrte Fragestellerin,

anhand Ihrer Angaben beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Zum Vertragsschluss:

Sie haben die Wohnung besichtigt und freiwillig den vorgelegten Mietvertrag und das zusätzliche Protokoll mit umfassenden Forderungsverzicht gegenüber dem Vermieter unterzeichnet. Daher können Sie nunmehr keine rechtlichen Ansprüche auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen an der Wohnung gegen Ihren Vermieter durchsetzen. Die Ansprüche des Vermieters gegen den vorherigen Mieter stehen allein Ihrem Vermieter zu. Ich rate Ihnen, mit dem Vermieter ein ausführliches Gespräch zu führen und ihm anzuzeigen, dass die Wohnung über Jahre nicht renoviert wurde. Regen Sie gegenüber Ihrem Vermieter an, dass er die vorherige Mieterin noch in Anspruch nimmt. Ihren Vermieter rechtlich dazu verpflichten können Sie jedoch nicht.


Zur Schönheitsreparaturenklausel:

Der Mietvertrag scheint mir eine alte Version zu sein, da die Klausel zu den Schönheitsreparaturen unwirksam ist. Grund dafür ist, dass diese Klausel den Mieter unangemessen benachteiligt, da er unabhängig von seiner individuellen Nutzung die Wohnung nach starren Fristen renovieren muss. Aufgrund der Unwirksamkeit dieser Klausel schulden Sie bei Ihrem Auszug nicht die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Sie können die Wohnung in Ihrem jetzigen Zustand übergeben. Ein Vorteil für Sie. Ggf. hat sich die Vormieterin auch auf die Klausel berufen und deshalb nach 5 Jahren nicht renoviert


Teppichboden:

Hat der Vermieter die Mietwohnung mit Parkettboden oder Teppichboden vermietet, ist der Vermieter auch für die Erneuerung der Fußböden verantwortlich, wenn diese verschlissen sind.

Die Erneuerung und Ausbesserung von Parkett- oder Teppichboden gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen oder Renovierungsarbeiten, die per Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt werden können.

Das Landgericht Köln (6 S 121/91) entschied, dass das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden keine Schönheitsreparaturen sind. Auch das Auswechseln von Teppichböden gehört nach einem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamm (30 Re Miet 3/90) nicht zu den Schönheitsreparaturen.

Sind die Fußböden durch den normalen Mietgebrauch im Laufe der Mietzeit verschlissen, muss sie der Mieter bei seinem Auszug danach nicht erneuern. Daher ist die Mietvertragsklausel zum Punkt Teppichboden unwirksam. Unabhängig hiervon hat der Mieter während des laufenden Mietverhältnisses Anspruch darauf, dass der Vermieter den verschlissenen Fußboden erneuert oder ausbessert.

Etwas anderes gilt, wenn der Vormieter die Fußböden beschädigt hat, beispielsweise durch Brandlöcher oder den Kaffeefleck auf dem Teppichboden. Der Vormieter muss Schadensersatz zahlen. Muss ein Teppichboden neu verlegt werden, bedeutet Schadensersatz, dass der Zeitwert des alten Teppichbodens gezahlt werden muss. Auch für den Trittschall ist der Vermieter verantwortlich.


Kaution:

Mieter dürfen die vertraglich vereinbarte Mietkaution in drei Raten zahlen. Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Abweichende Vereinbarungen – so der Bundesgerichtshof (VIII ZR 344/02) – sind unwirksam.

Nach dem Gesetz kann bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart werden, dass der Vermieter als Sicherheit eine Mietkaution von seinem Mieter erhält. Diese Kaution darf höchstens 3 Monatsmieten, ohne Nebenkostenvorauszahlungen, betragen. Dabei kann der Mieter den Kautionsbetrag direkt auf ein Vermieterkonto zahlen oder überweisen (Kaution in Bar), oder er kann zum Beispiel ein Sparbuch mit der Kautionssumme auf seinen Namen anlegen und dieses dann an den Vermieter verpfänden und übergeben. In beiden Fällen, so der Bundesgerichtshof, gelte jetzt: Der Mieter hat immer das Recht, den Kautionsbetrag in 3 gleich hohen Raten zu zahlen. Die erste Teilleistung muss dann mit Beginn des Mietverhältnisses erfolgen.

Der Bundesgerichtshof wörtlich: „Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Mietsicherheit vor der gesetzlichen Fälligkeit zu entrichten. Er ist dazu nur berechtigt. Es steht ihm frei, die Kaution sofort zu bezahlen oder sie bis zu dem im Gesetz bestimmten Zeitpunkten einzubehalten. Der Vermieter hat keine rechtliche Möglichkeit, die Zahlung der Kaution vor Fälligkeit zu erzwingen.“

Nach § 551 III BGB hat der Vermieter eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinalgen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen.
Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieter getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu.


Keller:

Wenn der Keller feucht ist und dort keine Gegenstände gelagert werden können, so stellt dies einen Mangel der Mietsache dar. Sie müssen den Vermieter schriftlich zur Abhilfe auffordern. Reagiert der Vermieter nicht fristgerecht, können Sie die Miete angemessen mindern.


Rücktrittsrecht:

Aufgrund Ihrer Angaben rate ich Ihnen abschließend dazu, genau abzuwägen, ob nicht eine Kündigung des Mietvertrags für Sie in Betracht kommt. Der Vermieter will wahrscheinlich nicht in die Wohnung investieren. Sie teilten mit, dass Sie es dann nicht auf einen Rechtsstreit ankommen lassen wollen. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate


Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen ersten Einschätzungen weiterhelfen konnte und verweise bei Unklarheiten auf die kostenlose Nachfragefunktion. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse.


Einstweilen verbleibe ich

mit besten Grüßen


Inga Dransfeld-Haase
Rechtsanwältin
E-Mail: dr-haase@dr-schwoebbermeyer.de



Ich bitte noch folgendes zu beachten:

Die Beratung ist beschränkt durch die von Ihnen gegebenen Informationen. Es kann entsprechend den vorliegenden Bedingungen nur ein erster Überblick geboten werden, der eine abschließende, umfassende und verbindliche Anwaltsberatung nicht ersetzen kann. Der Umfang der Antwort steht weiterhin in Abhängigkeit zu Ihrem eingesetzten Honorar.

Nachfrage vom Fragesteller 04.11.2007 | 15:34

Vielen herzlichen Dank für Ihre, insbesondere schnelle Antwort! Einiges ist mir noch unklar, deshalb dazu nun meine Nachfragen:

Vertragsschluss:
Wir haben zwar unter Punkt 1. und 2. §15 Zustand der Mieträume festgehalten, dass keine Arbeiten vor Einzug vorzunehmen sind, aber wir haben beim Punkt 3. zur Wohnungsübergabe festgehalten:
"Folgende Mängel wurden bei der Wohnungsübergabe festgestellt: keine, falls sich nicht bei der Übergabe Mängel ergeben."
--> habe ich damit eine Chance die Mängel doch noch anzugeben und auf eine Beseitigung zu beharren? Wenn ja, was darf ich geltend machen?

Schönheitsreparaturen:
Was ist aber mit den extrem dunkel gestrichenen Wänden? Muss die Vormieterin diese nicht wieder herrichten? Ich habe in diesem Forum gelesen, dass ungewöhnliche oder grelle Farben als Beschädigung der Mietsache gelten und "muss daher unabhämgig von der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wieder beseitigt werden".

Teppichboden:
Der Vermieter hat diesen ja nicht gelegt, sondern die Vor-Vormieterin, und meine Vormieterin hat diesen von ihr abgekauft. Somit ist der Vermieter also aus der Sache raus und hat gar nichts mit dem Boden zu tun, oder ist er trotzdem verpflichtet mir einen neuen Teppich/Laminat zu legen? Wer entscheidet denn über Verwohntheit/Abgenutztheit? Wenn der Vermieter der Meinung ist, es wäre alles in Ordnung und seiner Meinung nach nichts mit dem Teppich zu tun ist? Zudem er auch in den Vertrag aufgenommen hat, dass der Bodenbelag Mietersache ist.
Die Vormieterin muss doch aber keinen Schadenersatz leisten, wenn das ihr eigener (=abgekaufter) Teppich war und nicht der des Vermieters?

Kaution:
Der Vermieter will die Kaution bar auf die Hand! Nicht per Überweisung, ich hatte ihm angeboten zu überweisen. Das ist doch nicht üblich, oder? Somit hätte ich doch keine Erträge, die, wie Sie sagen, mir ja zustehen. Er nimmt das Geld und ich weiß nicht, was er damit macht. Kann ich selbst entscheiden, und das Geld auf einem Sparbuch anlegen? Und er will diese bis 15.11. vollständig, obwohl der Vertrag erst ab 01.12. gilt. Wir haben leider schriftlich festgehalten, dass ich die komplette Summe bis zum 15.11. komplett zu zahlen habe. Muss ich das nun tun? Oder kann ich in Raten auf ein Sparbuch zahlen?
Welche Fristen sind das denn, wenn in 3 Raten gezahlt wird - monatlich?

Rücktrittsrecht:
Ein Rücktritt ist nach Ihren Aussagen also nicht möglich, nur eine Kündigung? Ich habe aber eine Klausel im Vertrag unterschrieben, die besagt, dass ich frühestens zum 01.11.2010 ordentlich kündigen kann. Somit habe ich keine Möglichkeit mehr aus dem Vertrag noch rauszukommen?

Vielen Dank nochmals für die Klärung der Nachfragen!
Herzliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.11.2007 | 17:38

Sehr geehrte Fragenstellerin,

gerne beantworte ich Ihre Nachfragen, obgleich diese sehr ausführlich sind, zum Teil neue Fragen enthalten bzw. von mir klar beantwortet wurden.

zu 1)

Außergerichtlich rate ich Ihnen gegenüber Ihrem Vermieter darauf zu drängen, die Mängel festzuhalten. Einen rechtlichen Anspruch gibt es jedoch nicht. (pacta sunt servanda)

zu 2)

Pop-Art Farben sind zu entfernen. Diesen Anspruch steht Ihrem Vermieter zu. Sie akzeptierten bei Vertragsschluss die Farben. Außergerichtlich wiederum den Vermieter ansprechen. Rechtlich kein Anspruch.

zu 3)

In diesem Punkt scheine ich Sie falsch verstanden zu haben. Wenn der Teppichboden nicht Mietgegenstand ist, hat der Vermieter den Bodenbelag nicht zu stellen. Bei Vertragsschluss hätten Sie auf einen neuen Teppich bestehen müssen.

zu 4)

Die vertragliche Regelung ist unzulässig. Es gilt das Gesetz. Sie können in drei Raten zahlen. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen. Verpflichten Sie den Vermieter zur Einrichtung eines Kautionssparbuches bei einer Bank.Sie haben die erste Rate am 1.12. zu zahlen und dann jeweils zum Ersten eines jeden Monats.

zu 5)

Da Sie auf Ihr Kündigungrecht verzichtet haben, welches ich ohne nähere Angaben auf seine Wirksamkeit nicht überprüfen kann, rate ich zu einer einvernehmlichen Vertragsaufhebung oder der Einwendung des Wegfalls der Vertragsgrundlage aufgrund der Mängel, wobei ich die Erfolgschancen für letzteres gering halte.

Mit freundlichen Grüßen

Inga Dransfeld-Haase
RAin

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