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Schönheitsreparaturen und Einbauküche


08.03.2006 14:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



GUTEN TAG UND VORAB VIELEN DANK!

Ich habe meine gemietete Wohnung jetzt nach gut 2 Jahren fristgerecht gekündigt (gesamte Mietzeit werden dann 28 Monate sein).

Hier ein Teil des Mietvertrages (hrsg. von Haus & Grund Hessen):

§ 16 Ziffer 4
a) Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen. In gleicher Weise hat der Mieter auch die Renovierung der Fußleisten durchzuführen.
Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette 3 Jahre, bei allen übrigen Räumen 5 Jahre.
Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.
b) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach § 16 Ziff. 4a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.
c) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, daß die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der obengenannten Fristen - zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses - durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muß er anteilig den Betrag an den Ver­mieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragabeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflich­tung dadurch abwenden, daß er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt.

§ 27 Ziffer sonstige Vereinbarungen (handschriftlich vom Vermieter hinzugefügt)
Die Küche wird vom Vermieter kostenlos zur Verfügung gestellt. Die Wartung u. Pflege u. ggf. Erneuerung der Elektrogeräte (Einbauherd, Kühlschrank, Dunstabzugshaube) ist alleinige Sache des Mieters.

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Frage 1: Muß ich überhaupt renovieren? Meiner Ansicht nach nicht wg. "mindestens + Frist" unter §16 4a.
Deshalb gilt hoffentlich auch die anteilige Abnutzungsklausel unter 4c nicht; sofern diese doch gilt, kann dann nur der Vermieter einen Kostenvoranschlag einholen oder kann auch ich dazu ein Gegenangebot vorlegen, dass dann Grundlage für die Aufrechnung sein könnte, bzw. ist die Alternative zum Kostenvoranschlag seitens des Vermieters nur die Renovierung aus eigener Hand?

Frage 2: In der Wohnung befindet sich 30(!) Jahre alte Einbauküche, bereits bei Einzug war sie in einem diesen Alter entsprechenden üblichen Gebrauchtzustand (Gasherd mit eindeutigen Gebrauchsspuren, defekte Abzugshaube, wackelige Backofenblende, lockere Türscharniere u. ä.). Die Vormieterin (nicht der Vermieter) hatte einen neuen Unterbaugeschirrspüler einsetzen lassen, den wir ihr für 100 Euro abkauften; die Abzugshaube war bereits bei ihr sprich also bei unserem Einzug defekt.
Ist § 27 Ziffer = Verlangen des Vermieters nach Erneuerung überhaupt zulässig / rechtens bei einer 30 Jahre alten Küche? Kann ich nun wiederum den Spüler weiterverkaufen oder mitnehmen, sofern mein Nachmieter ihn nicht will? Oder kann/muß sogar der Vermieter ihn mir abkaufen?

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Frage 3 zu einer handschriflichen Zusatzvereinbarung im Formular des neuen Mietvertrages (Zweckform 2873) der neuen Wohnung: "Einbauküche mit allen Geräten wird nicht mitvermietet, kann aber uneingeschränkt genutzt werden, evtl. Schäden sind zu ersetzen" -
Sollte also z.B. der Kühlschrank kaputt gehen, muß ich ihn dan wirklich ersetzen? Oder kann ich mir einen neuen kaufen und dann bei späterem Auszug mitnehmen sprich also dann den kaputten dort lassen?


VIELEN DANK FÜR DIE ANTWORTEN ZU MEINEN DREI PROBLEMEN!








Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Frage 1:
Wie Sie richtig festgestellt haben, müssen Sie nicht renovieren, da die entsprechenden Fristen noch nicht abgelaufen sind.
Allerdings gilt die anteilige Abnutzungsklausel unter 4c auch in Ihrem Fall. Das ergibt sich aus dem letzten Halbsatz des Satzes 2 unter 4c ("dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind"). Das bedeutet für Sie, dass Sie sich anteilig an den Renovierungskosten beteiligen müssen, vorausgesetzt Ihre Wohnung befindet sich in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand. Bei einer übermäßigen Abnutzung wären Sie allerdings auch vor dem Fristablauf zur Renovierung verpflichtet.
Der von Ihnen zu tragende Kostenanteil wird auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags eines Fachbetriebes errechnet. Einen solchen Kostenvoranschlag können auch Sie als Mieter einholen.
Letztlich sollten Sie überlegen, ob für Sie eine anteilige Kostentragung oder aber die Renovierung aus eigener Hand günstiger ist. Aus dem Fristenplan würden sich bei 28 Monaten Mietzeit für Küche, Bad und Toilette immerhin ein Anteil von 77,8% und für die restlichen Räume von 46,7% ergeben, den Sie tragen müßten. Sollten Sie sich für die eigenhändige Renovierung entscheiden, müssen Sie aber beachten, dass Sie eine fachgerechte Ausführung der Arbeiten schulden.

Frage 2:
Die von Ihnen zitierte Zusatzvereinbarung in § 27 ist dahingehend auszulegen, dass sie eine Werterhaltungspflicht Ihrerseits beinhaltet. Das heißt, Sie sind verpflichtet, die Küche in einem gebrauchstüchtigen Zustand zu erhalten. Der Vermieter kann also bei Rückgabe eine Küche verlangen, die im Wert der Küche bzw. dem Zustand bei Vertragsbeginn entspricht. Idealerweise haben Sie die von Ihnen genannten Mängel auch bei Mietbeginn im Übergabeprotokoll festgehalten. Das gleiche gilt für die Tatsache, dass Sie den Spüler von Ihrer Vormieterin abgekauft haben.
Wenn Sie den Spüler von Ihrer Vormieterin erworben haben, dann steht er jetzt in Ihrem Eigentum und Sie können frei darüber verfügen. Sie können den Spüler auch an Ihren Vermieter verkaufen. Dieser muss ihn aber nicht abkaufen.

Frage 3:
Wenn die Einbauküche ausdrücklich nicht mitvermietet ist, sondern nur zur Nutzung überlassen, dann ist diesbezüglich kein Mietrecht anwendbar.
Aus dem Wortlaut der Vereinbarung folgt, dass Sie eventuelle Schäden zu ersetzen haben. Darunter sind wohl auch Defekte zu verstehen. Sollte also der Kühlschrank kaputtgehen, wären Sie nach dem Wortlaut dazu verpflichtet, den Defekt zu beseitigen.
Letztlich ist bei der Auslegung einer Norm aber immer auch der Parteiwille zu berücksichtigen. So wäre es eventuell auch denkbar, dass Sie nur für Schäden haften sollen, die Sie unmittelbar zu vertreten haben. Es dürfte aber schwer sein, bei einem späteren Streit, einen solchen Parteiwillen nachzuweisen.
Um solchen Misslichkeiten vorzubeugen, sollten Sie darüber nachdenken, ob die Möglichkeit besteht, diese Zusatzvereinbarung eindeutiger zu formulieren.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Antworten weiterhelfen.
Bitte machen Sie falls nötig von der Möglichkeit zur Eingrenzung Ihrer Frage Gebrauch.

Mit freundlichen Grüßen

Ina Hänsgen
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 13.03.2006 | 15:21

Vielen Dank für die Antwort!
Ich bitte noch um folgende Konkretisierung:
zu 2 Werterhaltung > Spielt das Alter der Küche keine Rolle? Sie ist immerhin 30 Jahre alt und klapprig; ich hörte nämlich von einer 20 Jahren Schrankwand, an der ein Mieter wegen "zu alt" nichts ersetzen mußte.
zu 3 > nicht mitvermietete
Küche > Könnte ich den ersetzten und von mir bezahlten Kühlschrank dann mitnehmen oder müßte ich ihn in der Küche lassen?
Dank für die Infos im Voraus!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.03.2006 | 16:40

Sehr geehrter Ratsuchender,

Vielen Dank für Ihre Nachfrage(n). Diese möchte ich wie folgt beantworten:

Das Alter der Küche spielt schon eine gewisse Rolle. Sie sind beim Auszug grundsätzlich verpflichtet, die Küche in dem Zustand zu hinterlassen, in dem Sie sie beim Einzug übernommen haben. Das heißt, sollte während Ihrer Mietzeit ein Schaden entstanden sein, dann müßten Sie den auch ersetzen. Die Höhe des Schadens errechnet sich aus dem Wert der Küche bei Ihrem Einzug abzüglich des Wertes bei Ihrem Auszug. Aufgrund des hohen Alters der Küche kann man nun davon ausgehen, das diese bereits bei Ihrem Einzug schon keinen Restwert mehr hatte. Dann könnte natürlich auch kein ersatzfähiger Schaden mehr entstanden sein. Mir ist aber keine Rechtsprechung zur konkreten Restwertentwicklung bei einer Einbauküche bekannt.
Das Landgericht Berlin hat aber mit Urteil vom 28.10.05 (Az. 65 S 152/05) in einem ähnlichen Fall entschieden, dass bei einem Elektroherd von einer Lebensdauer von 20 Jahren auszugehen sei und nach Ablauf dieser Zeit kein Restwert mehr vorhanden sei und damit auch kein ersatzfähiger Schaden mehr möglich sei.

Dieses Urteil darf aber nicht als Freibrief für die Entfernung von alten Einrichtungsgegenständen des Vermieters betrachtet werden. Es empfiehlt sich grundsätzlich, die Einrichtungsgegenstände des Vermieters aufzubewahren oder dem Vermieter zur Aufbewahrung anzubieten und vorsorglich den Zustand durch Fotos zu dokumentieren.

Nun zu Ihrer Frage 3. Wenn der vorhandene Kühlschrank bei Ihrem Einzug funktionstüchtig ist, müssen Sie diesen oder einen gleichwertigen Kühlschrank auch bei Ihrem späteren Auszug in einem funktionstüchtigen Zustand zurücklassen. Etwas anderes gilt nur, wenn auch hier irgendwann die gewöhnliche Lebensdauer abgelaufen und der Restwert auf Null gesunken ist (s.o.). Bis dahin müßten Sie also für eine Reparatur aufkommen. Selbstverständlich können Sie den vorhandenen Kühlschrank entfernen, z.B. weil Sie einen besseren Kühlschrank wünschen. In einem solchen Fall, können Sie natürlich Ihren selbst gekauften Kühlschrank bei einem Auszug mitnehmen. Gleichzeitig müßten Sie dann den bereits vorhandenen wieder einbauen.

Ich hoffe, ich konnte die noch verbliebenen Unklarheiten hiermit beseitigen.

Mit freundlichen Grüßen

Ina Hänsgen
Rechtsanwältin

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