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Kann ich vom Mieter tatsächlich nach neuer Rechtsprechung keine Schönheitsreparaturen/Renovierung (n


15.12.2009 18:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Notarin und Rechtsanwältin Sonja Richter



Werte Damen und Herren
ich bin Vermieter einer kleinen Wohnung in SchleswigHolstein. Seit knapp 6 Jahren habe ich diese Wohnung vermietet. Der Mieter hat nun zum 31.12.2009 fristgerecht gekündigt. Er ist jedoch der Meinung, dass er aufgrund neuerer Rechtsprechung zu keinerlei Renovierung verpflichtet ist. Bei Vertragsbeginn befand sich die Wohnung nach Totalumbau des Hauses in neuem, somit frisch renoviertem Zustand.
Im Mietvertrag findet sich ein Absatz zu Schönheitsreparaturen: 1) Der Mieter ist verpflichtet, ohne besondere Aufforderung die laufenden Schönheitsreparaturen fachgerecht auf eigene Kosten vorzunehmen....; 2) Die Schönheitsreparaturen sind sind während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf folgender Zeiträume seit Mietbeginn oder nach Durchführung der letzten Schönheitsreparatur auszuführen-Küchen, Bad, Duschen, alle 3 Jahre, -Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen, Toiletten...alle 5 Jahre, alle anderen Räume 7 Jahre; 3) Von den unter Ziffer 2 angegebenen Fristzeiträumen während der Mietzeit kann abgewichen werden kann, wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung dieser Frist nicht erfordert; 4) ...(Erklärungen zur fachgerechten Ausführung); 5) Der Vermieter kann Schadensersatz verlangen, wenn die fälligen Reparaturen nicht durchgeführt wurden und ihm hierfür eine Frist gesetzt wurde oder eine Fristsetzung nach den gesetzlichen Vorschriften entbehrlich war; 6) Sind bei Beendigung des Mietvertrages die Reparaturen entspr. Ziffer 2 nicht fällig, so zahlt der Mieter einen Kostenersatz für die seit Mietbeginn bzw. seit der letzten Schönheitsreparatur erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziffer 2, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparatur fachgerecht ausführt. Die höhe dieses Kostenersatzes wird anhand eines Kostenvoranschlages ...usw.
Seit Vertragsbeginn hat der Mieter keinerlei Schönheitsreparaturen durchgeführt. Ein vorläufige Besichtigung ergab, dass sich die Wohnung in einem guten Allgemeinzustand befindet, aber nach 6 Jahren natürlich deutlich Abwohnspuren zu erkennen sind, so dass zumindest die Rauhfasertapeten der Wohnung jetzt komplett gestrichen werden müssen.
Frage: Kann ich vom Mieter tatsächlich nach neuer Rechtsprechung keine Schönheitsreparaturen/Renovierung (nur Streichen !) bzw. anteilige Kostenübernahme oder Verrechnung mit der Kaution erwarten?
Falls doch, welche Fristsetzung zur Ausführung ist angemessen?
Evt. welcher Anteil der Kaution (800.-) könnte ersatzweise in Frage kommen (62 qm Grundfläche, Decken und Wände streichen).
mfG
Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage der mir vorliegenden Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

Ob und inwieweit ein Mieter zur Leistung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, hängt von der Formulierung des Mietvertrags ab. Hierzu müssen Sie die Grundkonstruktion verstehen:

Das Gesetz regelt, daß grundsätzlich der Vermieter zum Erhalt der Mietsache (hier: Wohnung) verpflichtet ist (§ 535 BGB). Es ist jedoch anerkannt, daß der Vermieter dem Mieter vertraglich die Schönheitsreparaturen auferlegen darf. Da es sich bei der Abwälzung der Schönheitsreparaturen um eine Abweichung von der gesetzlichen Grundregel handelt, beschäftigen sich viele Gerichte (auch der BGH) mit der Frage, ob Klauseln im Mietvertrag den Mieter unangemessen benachteiligen. Wenn dies der Fall ist, wird die Klausel für unwirksam erklärt. Es bleibt dann bei der gesetzlichen Regelung, wonach der Erhalt der Mietsache Aufgabe des Vermieters ist.

Der BGH (Az.: VIII ZR 361/03) hat hierzu grundlegend entschieden, daß sog. starre Fristenregelungen unwirksam sind. Das sind Bestimmungen, in denen geregelt ist, daß die Schönheitsreparaturen nach einer bestimmten Laufzeit durchgeführt werden müssen (!). Zulässig sind dagegen “weiche” Formulierungen wie z.B. “im allgemeinen” (BGH, NJW 2004, 2087) oder “üblicherweise” (BGH, Az.: VIII ZR 283/07).

Die Formulierung in Ihrem Mietvertrag erscheint als weich und damit zulässig. Jedoch hat das KG Berlin (Az.: 8 U 135/07) hierzu entschieden, daß eine derartige Formulierung (“regelmäßig nach Maßgabe folgenden Fristenplans”) als eine starre Fristenregelung zu bewerten ist.

Damit ist auch Ihre Formulierung als unwirksam zu beurteilen. Es verbleibt daher bei der von mir skizzierten Pflicht, wonach der Vermieter zum Erhalt der Mietsache und damit auch für die Durchführung von Schönheitsreparaturen verantwortlich ist. Ich kann Ihnen leider keine besseren Nachrichten geben.

Ich hoffe, Ihnen dennoch eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben, und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Sonja Richter
- Rechtsanwältin -

Nachfrage vom Fragesteller 15.12.2009 | 20:12

Sehr geehrte Frau Richter,
vielen Dank für ihre Ausführungen. Hierzu noch eine kurze Nachfrage:
Ist denn die Formulierung
"von den unter Ziffer 2 angegebenen Fristzeiträumen während der Mietzeit kann abgewichen werden, wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung dieser Frist nicht erfordert"
keine weiche Formulierung? Weicher kann ich es mir eigentlich nicht vorstellen.
Abgesehen davon hat der Mieter bis heute innerhalb von 6 Jahren, also länger als irgendeine übliche Frist, keinerlei Maler- und Streicharbeiten durchgeführt, die Wohnung aber sehr wohl benutzt und somit abgenutzt, so dass ich sie nicht ohne weiteres weitervermieten kann. Ich will ja nicht auf vorzeitige oder nach Fristen geregelte Ausführung von Malerarbeiten drängen und ich will auch keine Gesamt-Endrenovierung, sondern nur die Beseitigung konkreter, gebrauchsbedingter Mängel. Ist da keinerlei Recht für den Vermieter vorgesehen?
mfg

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.12.2009 | 12:52

Sehr geehrter Fragesteller,

es ist umstritten, ob und inwieweit die von Ihnen benannte Einschränkung aus einer unzulässigen Klausel eine zulässige macht. Der BGH (Az.: VIII ZR 378/03) hat in einem Fall entschieden, daß eine Ergänzung aus einer starren eine weiche Fristenregelung machen kann. In dem vorliegenden Fall war die Klausel jedoch so formuliert, daß "auf Antrag des Mieters" die Fristen verlängert werden können. Darin sah der BGH einen Anspruch und damit eine hinreichend starke Position des Mieters, die für eine Aufweichung der starren Klausel ausreicht. Diese Entscheidung des BGH ist in der Literatur jedoch umstritten. So wird diese Klausel trotz der Ergänzung teilweise noch für starr und damit unzulässig gehalten.

In Ihrem Fall ergibt sich kein Anspruch des Mieters. Daher ist die Entscheidung des BGH auf Ihren Fall nicht vollumfänglich übertragbar. Es ist nicht klar vorhersehbar, ob Ihre Form der Einschränkung zu einer weichen Klausel führt. Hier sind mehrere Rechtsauffassungen vertretbar.

Bei dieser gesamten Problematik spielt es hingegen keine Rolle, wie lange der Mieter keine Arbeiten durchgeführt hat. Es stellt sich nur der Frage, wer hierfür verantwortlich ist - Mieter oder Vermieter. Wenn der Vermieter für die Renovierung verantwortlich ist, muß der Mieter auch nach 6 Jahren keine Renovierung durchführen.

Mit freundlichen Grüßen

Sonja Richter
- Rechtsanwältin -

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