Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage der mir vorliegenden Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:
Ob und inwieweit ein Mieter zur Leistung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, hängt von der Formulierung des Mietvertrags ab. Hierzu müssen Sie die Grundkonstruktion verstehen:
Das Gesetz regelt, daß grundsätzlich der Vermieter zum Erhalt der Mietsache (hier: Wohnung) verpflichtet ist (§ 535 BGB). Es ist jedoch anerkannt, daß der Vermieter dem Mieter vertraglich die Schönheitsreparaturen auferlegen darf. Da es sich bei der Abwälzung der Schönheitsreparaturen um eine Abweichung von der gesetzlichen Grundregel handelt, beschäftigen sich viele Gerichte (auch der BGH) mit der Frage, ob Klauseln im Mietvertrag den Mieter unangemessen benachteiligen. Wenn dies der Fall ist, wird die Klausel für unwirksam erklärt. Es bleibt dann bei der gesetzlichen Regelung, wonach der Erhalt der Mietsache Aufgabe des Vermieters ist.
Der BGH (Az.: VIII ZR 361/03) hat hierzu grundlegend entschieden, daß sog. starre Fristenregelungen unwirksam sind. Das sind Bestimmungen, in denen geregelt ist, daß die Schönheitsreparaturen nach einer bestimmten Laufzeit durchgeführt werden müssen (!). Zulässig sind dagegen “weiche” Formulierungen wie z.B. “im allgemeinen” (BGH, NJW 2004, 2087) oder “üblicherweise” (BGH, Az.: VIII ZR 283/07).
Die Formulierung in Ihrem Mietvertrag erscheint als weich und damit zulässig. Jedoch hat das KG Berlin (Az.: 8 U 135/07) hierzu entschieden, daß eine derartige Formulierung (“regelmäßig nach Maßgabe folgenden Fristenplans”) als eine starre Fristenregelung zu bewerten ist.
Damit ist auch Ihre Formulierung als unwirksam zu beurteilen. Es verbleibt daher bei der von mir skizzierten Pflicht, wonach der Vermieter zum Erhalt der Mietsache und damit auch für die Durchführung von Schönheitsreparaturen verantwortlich ist. Ich kann Ihnen leider keine besseren Nachrichten geben.
Ich hoffe, Ihnen dennoch eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben, und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Sonja Richter
- Rechtsanwältin -
Nachfrage vom Fragesteller
15.12.2009 | 20:12
Sehr geehrte Frau Richter,
vielen Dank für ihre Ausführungen. Hierzu noch eine kurze Nachfrage:
Ist denn die Formulierung
"von den unter Ziffer 2 angegebenen Fristzeiträumen während der Mietzeit kann abgewichen werden, wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung dieser Frist nicht erfordert"
keine weiche Formulierung? Weicher kann ich es mir eigentlich nicht vorstellen.
Abgesehen davon hat der Mieter bis heute innerhalb von 6 Jahren, also länger als irgendeine übliche Frist, keinerlei Maler- und Streicharbeiten durchgeführt, die Wohnung aber sehr wohl benutzt und somit abgenutzt, so dass ich sie nicht ohne weiteres weitervermieten kann. Ich will ja nicht auf vorzeitige oder nach Fristen geregelte Ausführung von Malerarbeiten drängen und ich will auch keine Gesamt-Endrenovierung, sondern nur die Beseitigung konkreter, gebrauchsbedingter Mängel. Ist da keinerlei Recht für den Vermieter vorgesehen?
mfg
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
16.12.2009 | 12:52
Sehr geehrter Fragesteller,
es ist umstritten, ob und inwieweit die von Ihnen benannte Einschränkung aus einer unzulässigen Klausel eine zulässige macht. Der BGH (Az.: VIII ZR 378/03) hat in einem Fall entschieden, daß eine Ergänzung aus einer starren eine weiche Fristenregelung machen kann. In dem vorliegenden Fall war die Klausel jedoch so formuliert, daß "auf Antrag des Mieters" die Fristen verlängert werden können. Darin sah der BGH einen Anspruch und damit eine hinreichend starke Position des Mieters, die für eine Aufweichung der starren Klausel ausreicht. Diese Entscheidung des BGH ist in der Literatur jedoch umstritten. So wird diese Klausel trotz der Ergänzung teilweise noch für starr und damit unzulässig gehalten.
In Ihrem Fall ergibt sich kein Anspruch des Mieters. Daher ist die Entscheidung des BGH auf Ihren Fall nicht vollumfänglich übertragbar. Es ist nicht klar vorhersehbar, ob Ihre Form der Einschränkung zu einer weichen Klausel führt. Hier sind mehrere Rechtsauffassungen vertretbar.
Bei dieser gesamten Problematik spielt es hingegen keine Rolle, wie lange der Mieter keine Arbeiten durchgeführt hat. Es stellt sich nur der Frage, wer hierfür verantwortlich ist - Mieter oder Vermieter. Wenn der Vermieter für die Renovierung verantwortlich ist, muß der Mieter auch nach 6 Jahren keine Renovierung durchführen.
Mit freundlichen Grüßen
Sonja Richter
- Rechtsanwältin -