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Begründung der Unwirksamkeit einer starren Fristenregelung


| 19.02.2006 01:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



§ 10 Schönheitsreparaturen

1. Der Mieter verpflichtet sich, die laufenden (turnusmäßig wiederkehrenden) Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.

2. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken einschließlich Leisten, Heizkörper und –rohre, Streichen der Innentüren, Fenster und Außentüren von innen.

3. [Hier folgt der „starre“ Fristenplan (der ja unwirksam ist, da der Vermieter mir im Vertrag nicht gleichzeitig ein Recht eingeräumt hat, diese Fristen auf Verlangen verlängern zu dürfen, weil dies z. B. die bisherige Abnutzung noch gar nicht erforderlich macht)]

[In diesem 2. Absatz kommt noch die Verpflichtung der anteiligen Kostenübernahme in %, wenn man vor den jeweiligen Fristen lt. Fristenplan auszieht.]

4. [fachgerecht etc. ...]

5. Die Parteien treffen im Übrigen folgende Vereinbarung:

[hier kommt jetzt maschinenschriftlich reingeklebt, unter dem „Aufkleber“ – habe mal geguckt – steht nur: „. . .“ )]:

In allen Räumen Wohnung Nr. 5, [meine Straße mit Hausnr.] sind Wände u. Decken mit Alpinaweiß neu gestrichen worden. Türen und Türrahmen mit Politur eingerieben, das Dachfenster im Bad geschliffen u. neu gestrichen. [es folgen noch einige weitere Renovierungsarbeiten, die der Vermieter vorgenommen hatte, jedoch für meine Frage nicht von Bedeutung sind]

Bei Mietende sind diese Arbeiten dem Vermieter in gleicher Weise nachzuweisen.

[Eine vorherige Vereinbarung über diese Punkte hat es nicht gegeben(Ehefrau kann dies bezeugen)]


§ 22 Beendigung des Mietverhältnisses

1. (unerheblich)

2. Die fälligen Schönheitsreparaturen hat der Mieter nach Maßgabe des § 10 auszuführen. (Satz 2 – unerheblich) Endet das Mietverhältnis vor Ablauf des Fristenplans, gilt die gem. § 10 Ziff. 3 Abs. 2 getroffene Vereinbarung.

Der Mieter hat dem Vermieter dem Zeitpunkt und den Umfang der letztmaligen Schönheitsreparaturen nachzuweisen.

3. (unerheblich)

Nun meine Fragen:

1. Muss ich beim Auszug überhaupt renovieren?
2. Falls nein, bitte kurz begründen.
3. Falls ja, in welchem Umfang, hier muss noch angemerkt werden:

- die letzte Schönheitsreparatur (in hellen jedoch nicht weißen Farben liegt ein Jahr zurück, was man auch aufgrund der geringen Abnutzung erkennen kann, jedoch können wir hierfür keinen sonstigen Nachweis (wie ja in § 10 Nr. 5 Abs. 2 und/oder § 22 Nr. 2 Abs. 2 gefordert) erbringen
- sofern § 10 Nr. 5 tatsächlich eine individuelle Vereinbarung wäre, könnte ich mich dann auf § 307 BGB berufen?

Ich bedanke mich schon jetzt. Falls die Rechtslage recht eindeutig ist und ich nicht renovieren muss, werde ich dem Antwortgeber natürlich damit beauftragen, die Kaution, die der Vermieter dann sehr wahrscheinlich nicht freiwillig herausgeben wird, einzuklagen.

Mit freundlichen Grüßen
D. S.


Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),


bezüglich Ihrer ersten Frage nehmen Sie eigentlich die Antwort schon vorweg, indem Sie behaupten, dass hier eine unwirksame, weil starre Fristenregelung vorliegt (§ 10 Ziff. 3 des Vertrages). Ob dies der Fall ist, lässt sich nur anhand des genauen Wortlauts dieser Klausel und gegebenenfalls auch des gesamten Vertrages sicher einschätzen.

Sofern Ihnen vertraglich nicht die Möglichkeit eröffnet ist, unabhängig von dem Fristenplan erst dann zu renovieren, wenn es nach dem Grad der Abnutzung erforderlich ist, werden Sie nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs keine Schönheitsreparaturen durchführen müssen und haben sich dann auch nicht beim Auszug an den Kosten zu beteiligen.

Begründung (Ihre zweite Frage): Durch einen Fristenplan wird „der Beweis abgeschnitten, dass sich die Räume tatsächlich nicht im dekorationsbedürftigen Zustand befänden, etwa aufgrund längerer Abwesenheitszeiten oder einer nur teilweisen Nutzung. Eine derartige Vereinbarung fester Renovierungsfristen - unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Mieträume - benachteiligt den Mieter unangemessen“ (BGH VIII ZR 361/03).

Sollte sich dennoch (Frage Drei) eine Verpflichtung Ihrerseits zur Übernahme von Schönheitsreparaturen ergeben – was noch zu prüfen wäre – könnte Ihnen die Verpflichtung, in einer bestimmten Farbe zu streichen, nur aufgrund einer individuellen Vereinbarung abverlangt werden. Eine solche liegt Ihren Angaben zufolge in § 10 Ziff. 5 des Vertrages aber nicht vor. Denn eine individuelle Vereinbarung ist erst dann gegeben, wenn der Mieter die tatsächliche Möglichkeit hatte, auf den Inhalt der Vereinbarung Einfluss zu nehmen.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen.

Gerne stehe ich Ihnen für eine genauere rechtliche Prüfung zur Verfügung, ebenso wie für eine etwa erforderliche anwaltliche Interessenwahrnehmung.

Zunächst haben Sie aber die Möglichkeit, über die kostenlose Nachfragefunktion weitere Informationen zu Ihrer Anfrage zu erhalten.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 19.02.2006 | 09:35

Guten Tag,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Verstehe ich das jetzt richtig?:

Alleine die Tatsache, dass der Mietvertrag eine starre Fristenregelung enthält (und ich das Recht eben nicht eingeräumt bekommen habe, die Fristen verlängern zu dürfen), entbindet mich schon von einer Pflicht zur Renovierung (sofern nichts anderes individuell vereinbart wurde). Hieran ändert auch die zunächst in § 10 Nr. 1 vereinbarte Verpflichtung, die turnusmäßig wiederkehrenden Schöheitsreparaturen auf eigene Kosten durchführen zu müssen, nichts, weil eben dieser Turnus später in Nr. 3 mit starren Fristen konkretisiert ist?

mfg
D. S.



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.02.2006 | 15:53

Sehr geehrte Ratsuchende,

Sie sehen das im Prinzip richtig. Sofern hier eine starre Fristentregelung innerhalb eines für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragswerks enthalten ist, werden alle im Zusammenhang mit den Schönheitsreparaturen niedergelegten Klauseln unwirksam, und zwar auch soweit zum Teil Individualvereinbarungen vorliegen.
Denn nach einem für alle deutschen Gerichte bindenden Rechtsentscheid des BGH (Beschluss vom 02.12.1992 – VIII AZR 5/92 = WM 1993, 175) müssen alle formularmäßigen Bestimmungen zu den Schönheitsreparaturen in einem Mietvertrag insgesamt und nicht isoliert betrachtet beurteilt werden, ferner heißt es dort, dass für sich genommen unbedenkliche Klauseln in Ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen können, wobei in die Gesamtbetrachtung eben auch vorhandene Individualvereinbarungen miteinzubeziehen sind.
Eine Rückführung der Vereinbarungen über die Schönheitsreparaturen auf das rechtliche zulässige Maß findet nicht statt, sondern die inhaltlich unteilbar miteinander zusammenhängenden Klauseln in § 10 Ihres Vertrages werden insgesamt unwirksam.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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