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Schönheitsreparaturen: Starre Fristenregelung & Abgeltungsklausel


07.08.2006 08:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas M. Boukai



Hallo,

ich habe eine Frage bezüglich Renovierungspflicht bei Auszug.
Zunächst ein Überblick über die Situation:
- Einzug: 1.5.2003
- Auszug: 31.8.2006

Wohnung wurde gestrichen übernommen (neutrale farbe). Wohnung ist in sehr guten Zustand, Wände sehen aus wie bei Einzug, keine Abnutzung zu sehen (minimale Schrammen, die ausgebessert werden können ohne Problem).

Nun verlangt der Vermieter, dass wir die komplette Wohnung renovieren inklusive alte Tapete abreissen, neu tapezieren sowie streichen.
Es existiert kein Übergabeprotokoll vom Einzug sowie keine sonstigen Anmerkungen im Mietvertrag, z.B. dass Wohnung gestrichen übergeben wurde o.ä..
Meine grundlegende Frage lautet:

Sind wir in unserem Fall zu einer Renovierung bei Auszug verpflichtet oder nicht(z.B. wg. starrer Fristenregelung ohne Ermessensspielraum)? Oder ist die Klausel unwirksam wie ich aus anderen Informationen hier zu entnehmen meine?
Wenn ja, zu was sind wir verpflichtet oder nicht, müssen wir überhaupt renovieren/ in welchem Zustand die Wohnung lassen (ausser gereinigt)?
Vielen Dank schon im Voraus für Ihre Antwort!

Mit freundlichen Grüßen


Auszug aus dem Mietvertrag

§9 Erhaltung der Mietsache

2.a Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältsses entsprechend nachstehendenen Fristen fällig werdenden Schönheitsreparaturen fachgerecht auszuführen
(Küchen/Bäder/Duschen: alle 3 Jahre; Wohn- und Schlafräume/Flure/Dielen/Toiletten: alle 5 Jahre; übrige Räume/Fenster/Türen/Heizkörper: alle 6 Jahre). Die Fristen beginnen unabhängig davon, ob die Wohnräume renoviert oder unrenoviert übergeben wurden, ab Beginn des Mietverhältnisses zu laufen. Sind Schönheitsreparaturen nach Beginn des Mietverhältnisses vom Mieter fachgerecht durchgeführt worden, so beginnen die Fristen ab diesem Zeitpunkt neu zu laufen.

§17 Beendigung des Mietverhältnisses

4. Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen gemäß §9,2. , so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines unverbindlichen Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Maler-Fachbetriebs an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu zahlen:

a) Liegen die Schönheitsreparaturen der Wände und Decken für die Nassräume (Küchen, Bäder, Duschen) während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33%, ....
b) Liegen die letzten... Wohn- und Schlafräume/Flure/Dielen/Toiletten während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% aufgrund dieses Kostenvoranschlages.....
c) Liegen die Schönheitsreparaturen... übrige Räume/Fenster/Türen/Heizkörper ....zahlt der Mieter 16% der Gesamtkosten.....
d) Die Fristen des §9, 2. beginnen, unabhängig davon, ob die Wohnräume renoviert oder unrenoviert übergeben wurden, ab Beginn des Mietverhältnisses. Sind Schönheitsreparaturen nach Beginn des Mietverhältnisses vom Mieter fachgerecht durchgeführt worden, so beginnen die Fristen ab diesem Zeitpunkt neu zu laufen.
e) Der Mieter ist berechtigt, die Zahlung der Abnutzungsentschädigung durch fachgerechte Vornahme der Arbeiten abzuwenden.
Sehr geehrte(r) Fragensteller(in).

Aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes beantworte ich Ihre Frage wie folgt.

Grundsätzlich sind Schönheitsreparaturen Aufgabe des Vermieters.
Diese können jedoch – wie hier geschehen – vertraglich auf dem Mieter abgewälzt werden.
Sofern die entsprechenden Klauseln wirksam sind hat der Mieter für die Schönheitsreparaturen einzustehen.

Die Auferlegung eines Fristenplanes ist grundsätzlich zulässig.
Eine Kombination von Anfangs-, End- und Fristenreparaturen wäre unzulässig sofern hierdurch der Mieter zusätzlich benachteiligt wird.

In Ihrem Fall liegt jedoch nur eine Fristenregelung vor.
Unzulässig ist nach dem BGH eine starre Fristenregelung die dem Mieter ein Mehr an Verpflichtung aufbürdet als ursprünglich der Vermieter gegenüber dem Mieter hätte (VIII ZR 178/05, Urteil vom 5.4.2006). Dies ist der Fall wenn lediglich ein Renovierungsintervall in Jahren ohne sonst einen (auf den Bedarf der Renovierung bezogenen) Zusatz angegeben ist.
Insofern ist auch eine Abgeltungsklausel für bereits angebrochene Renovierungsintervalle unzulässig.

Bei den von Ihnen angegebenen Klauseln handelt es sich um starre Fristenregelungen. Daher ist sowohl die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf Sie wie auch die Abgeltungsklausel unwirksam. Daher bleiben Sie von der Verpflichtung zu Renovierungsarbeiten frei.

Ich hoffe Ihre Fragen zufrieden stellend beantwortet zu haben.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bitte beachten Sie, dass die Antwort auf Ihren Angaben beruht und sich die rechtliche Beurteilung des Sachverhaltes nur bei Kenntnis aller Details der Sache vollumfänglich und sicher treffen lässt.

Mit freundlichen Grüßen,

Andreas M. Boukai
- Rechtsanwalt -

Nachfrage vom Fragesteller 08.08.2006 | 13:50

Hallo Hr. Boukai,

danke für die Antwort. Nur um sicherzugehen, dass ich richtig verstanden habe: ich brauche keinerlei Renovierungsarbeiten zu machen? Was ist mit minimalen Schrammen an den Wänden durch Möbel, muss ich die beseitigen oder ist das normaler Verschleiß? was kann der Vermieter eventuell rechtlich noch einfordern?

Danke

Beste Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.08.2006 | 14:05

Sehr geehrter Fragesteller.

Aufgrund der Unwirksamkeit der Klausel über die Schönheitsreparaturen brauchen Sie solche auch nicht ausführen.
Schönheitsreparaturen sind Arbeiten, welche zur Behebung der durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstandenen Abnutzung der Mietsache erforderlich sind.

Andersartige Schäden haben Sie selbstverständlich zu ersetzen sofern Sie diese verursacht haben. Schrammen in der Wand - wie auch immer entstanden - fallen nicht unter den Begriff des Abwohnens. Umfässt wären hingegen die normale Abnutzung des Teppichs etc.

Mit freundlichen Grüßen,

Andreas M. Boukai
- Rechtsanwalt -

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