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Ist mein Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet?


14.07.2008 21:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Mein Mieter, der eine 3-Zimmerwohung inkl. Kellerabteil seit dem 01.02.2006 gemietet hatte zieht zum 30.09.2008 aus.

Ist der Mieter verpflichtet Schönheitsreparaturen auszuführen?

Kann von dem Mieter eine Abgeltung verlangt werden?

Folgendes ist hierzu im Mietvertrag vereinbart:

§ 14 Schönheitsreparaturen

1. Da in der Miete die Kosten für die Instandhaltung der Wohnung nicht enthalten sind, übernimmt der Mieter die Schönheitsreparaturen. Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen fachmännisch durchführen zu lassen, sobald und soweit dies objektiv notwendig ist. Dies ist regelmäßig der Fall, wenn für Küche, Bad, Dusche und WC (Naßräume) 3 Jahre (= 36 Monate) und für alle sonstigen Räume (Trockenräume) 5 Jahre (= 60 Monate) seit Vertragsbeginn bzw. seit der letzten vollständigen und fachmännischen Herrichtung der Mieträume verstrichen sind.
2. Zu den Schönheitsreparaturen gehören im wesentlichen:
Das Entfernen alter Tapeten, das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken innerhalb der Wohnung bzw. des Hauses, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper, der Heizrohre und anderer Versorgungsleitungen, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, das Abziehen bzw. Abschleifen der Parkettfußböden und danach deren Versiegelung, die fachmännische Reinigung der Teppichböden. Eine Ausführung der Schönheitsreparaturen, die nicht den Anforderungen fachmännischer Qualitätsarbeit entspricht, braucht der Vermieter nicht zu dulden. Im übrigen ist für die Ausführung der Schönheitsreparaturen die Ausstattung der dem Mieter übergebenen Räume maßgebend; danach richtet sich der Instandhaltungs und Wiederherstellungsaufwand. Will der Mieter Rauhfasertapeten oder Tapeten anderer Art oder Qualität anbringen, hat er die Zustimmung des Vermieters einzuholen; beim Anstreichen bedarf die Verwendung eines anderen Farbtons ebenfalls der Zustimmung des Vermieters.
3. Kommt der Mieter seinen vorstehenden Verpflichtungen nicht nach, so kann der Vermieter während des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen auf Kosten des Mieters durchfuhren lassen. Voraussetzung hierfür ist, daß der Vermieter zuvor den Mieter unter Setzung einer Nachfrist - verbunden mit der Erklärung, nach Fristablauf die Erfüllung durch den Mieter abzulehnen - erfolglos zur Durchführung der Schönheitsreparaturen aufgefordert hat, eine Nachfristsetzung ist nicht erforderlich, wenn der Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen bereits ernsthaft und endgültig verweigert hat. Der Vermieter kann vor der Durchführung der Schönheitsreparaturen von dem Mieter Ersatz der Kosten verlangen, die zur Ausführung der Arbeiten erforderlich sind. Der Mieter ist verpflichtet, die Durchführung der Schönheitsreparaturen zu dulden.
4. Dem Mieter obliegt der Beweis dafür, daß die Schöheitsreparaturen fachmännisch und innerhalb der vereinbarten Mindestfristen durchgeführt worden sind.

§ 18 Beendigung des Mietverhältnisses

1. Der Mieter hat spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses die gemäß § 14 fälligen Schönheitsreparaturen fachmännisch durchzuführen.
2. Endet das Mietverhältnis, bevor die Schönheitsreparaturen gemäß § 14 erstmals oder erneut fällig werden, ist der Mieter zur Abgeltung der während der Mietzeit eingetretenen Abnutzung der Mieträume verpflichtet, sich an den Kosten künftiger Schönheitsreparaturen durch Zahlung eines Geldbetrages zu beteiligen. Die Höhe der vom Mieter geschuldeten Zahlung richtet sich auf der Grundlage eines von dem Vermieter bei einem Malerfachbetrieb einzuholenden Kostenvoranschlages nach dem Verhältnis der gemäß § 14 Ziff. 1 vereinbarten Renovierungsfristen zu dem Vertragsbeginn bzw. zu der letzten Renovierung.
Der Mieter hat dem Vermieter somit die wie folgt zu berechnenden Renovierungskostenanteile zu erstatten:

a) Renovierungskosten für Nassräume x Zeitraum seit Vertragsbeginn bzw. seit letzter Renovieung in Monaten :
36 Monate (Renovierungsfrist gemäß § 14)

b) Renovierungskosten für Trockenräume x Zeitraum seit Vertragsbeginn bzw. seit letzter Renovieung in Monaten :
60 Monate (Renovierungsfrist gemäß § 14)

Weist der Mieter binnen zwei Wochen ab Zugang des Kostenvoranschlages, der für die Ermittlung des von ihm zu tragenden Renovierungskostenanteils bestimmt ist, durch den Voranschlag eines anderen Malerfachbetriebes einen geringeren Kostenaufwand nach, so ist dieser maßgebend, es sei denn, dass dieser Fachbetrieb die Ausführung der Arbeiten ablehnt. Zur Abwendung der Zahlungsverpflichtung gemäß § 18 Ziff. 2 hat der Mieter die Möglichkeit, die bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen nach Maßgabe des § 14 Ziff. 2 und 3 selbst durchzuführen.
3. Sind die Mieträume beschädigt oder befinden sie sich in einem über die normale Abnutzung hinausgehenden Zustand, hat der Mieter dem Vermieter Schadenersatz zu leisten.
4. Die Mieträume sind dem Vermieter sorgfältig gereinigt zu übergeben.
5. Bei seinem Auszug hat der Mieter alle ihm ausgehändigten und von ihm selbst angeschafften Schlüssel dem Vermieter zu übergeben. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht nach, ist der Vermieter ebenso wie bei einem Verlust ausgehändigter Schlüssel während der Mietzeit berechtigt, die erforderliche Anzahl von Schlüs¬seln auf Kosten des Mieters anfertigen zu lassen. Für den Fall, dass eine missbräuchliche Verwendung der ab¬handen gekommenen Schlüssel zu befürchten ist, kann der Vermieter auf Kosten des Mieters andere Schlösser einbauen und Schließanlagen abändern lassen.
6. Soweit der Vermieter oder sein Bevollmächtigter anlässlich der Übergabe der Wohnung keine Mängel rügt, stellt dies keinen Forderungsverzicht dar, es sei denn, dies wird ausdrücklich schriftlich festgehalten.
7. Gegenstände, die der Mieter bei der Räumung zurückgelassen hat, darf der Vermieter beseitigen, wenn sich der Mieter mit seiner Räumungsverpflichtung in Verzug befindet und der Vermieter ihn zur Abholung innerhalb angemessener Frist aufgefordert sowie die Beseitigung angedroht hat
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Nach Prüfung der von Ihnen zitierten Mietvertragsklauseln wird der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen müssen, da die entsprechenden Vertragsklauseln unwirksam sind.

Zum einen ist die Durchführung der Schönheitsreparaturen innerhalb von Mindestfristen vorgeschrieben. Solch starre Fristen benachteiligen den Mieter aber unangemessen und sind nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam.

Darüber hinaus ist es dem Mieter verboten, bei der Farbwahl von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen. Auch dies ist nach der Rechtsprechung des BGH unzulässig und führt zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel.

Im Ratgeberteil von 123recht.net finden Sie zu beiden Unwirksamkeitsgründen einen instruktiven Beitrag von mir.

Letztlich sind aber auch die genannten, starren Fristen noch nicht abgelaufen, so daß ohnehin nur die Abgeltungsklausel einschlägig wäre. Da diese aber ebenfalls an starre Fristen anknüpft, ist sie nach der Rechtsprechung des BGH zu Abgeltungsklauseln ebenfalls unwirksam.

Im Ergebnis muß Ihr Mieter daher weder renovieren, noch einen Quotenanteil zahlen.

Sie werden allenfalls Schadensersatz verlangen können, wenn der Mieter Beschädigungen herbeigeführt hat, die über eine übliche Abnutzung durch Wohngebrauch hinausgehen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen und die weitere Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




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Rechtsanwalt A. Schwartmann
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