Schönheitsreparaturen noch wirksam vereinbart?

Question

Ich bin Vermieter einer Wohnung.
Diese wurde im Jahr 1991 neu gebaut und seit diesem Zeitpunkt an meinen Mieter vermietet.
Der Mietvertrag wurde nie verändert, es wurde lediglich 2-3 mal die Miete angepasst.
Beim Mieterehepaar ist der Mann nun gestorben und die Frau muss ins Pflegeheim.
Der Mietvertrag wurde daher gekündigt.
Beim Auszug gibt es nun Streit über die Verpflichtung Schönheitsreparaturen durchzuführen und kleinere Schäden zu beheben.

Im Mietvertrag von 1991 steht hierzu folgendes:
Die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter. Diese umfassen insbesondere das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Pflegen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von Innen, des sonstigen Holzwerks sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Mieträume in neutralen Farbtönen, Parkettböden sind versiegelt zu halten. Teppichböden zu reinigen.
Bei normaler Benutzung sind die Schönheitsreparaturen, ab Vertragsbeginn gerechnet,
in Küche, Bad und WC alle 3 Jahre
für alle übrigen Räume alle 5 Jahre
ausführen.
Der Mieter verpflichtet sich, vorstehende Schönheitsreparaturen sach- und fachgerecht entsprechend dem Fristenplan auszuführen.
Der Mieter übernimmt wie Wohnung im renovierten Zustand. Er hat sie nach dem Fristenplan laufend instand zuhalten und bei Beendigung des Mietverhältnisses im renovierten Zustand zurückzugeben.

Die Mieter haben die gesamte Mietzeit über keine Schönheitsreparaturen vorgenommen.
Auf dem Parkett im Schlafzimmer ist etwas ausgelaufen, dieser muss erneuert werden.
Fenster, Wände und Decken müssen gestrichen werden.
Im Bad ist an einem Waschbecken ein Teil des Waschbeckens abgebrochen.

Der Vertreter der Mieter, welche das Mietverhältnis abwickelt, stellt sich auf den Standpunkt, die Schönheitsreparaturklausel sei nicht mehr wirksam. Es müsste daher nichts getan werden. Eine besenreine Übergabe ist ausreichend.
Im Übrigen sei es ihr nicht zumutbar, zwei Waschbecken zu tauschen.

Ich bin der Ansicht, Der Vertrag war im Jahre 1991 in Ordnung und wurde nie verändert. Er muss auch heute noch wirksam sein. Schönheitsreparaturen sind daher durchzuführen, zumal nie etwas von den Mietern an der Wohnung gemacht wurde. Der Mieter ist außerdem verpflichtet die Wohnung im renovierten Zustand zurückzugeben.
Des Weiteren sind im Bad beide Waschbecken auszutauschen/zu erneuern, wenn das alte nicht mehr verfügbar ist. Das Abbrechen eines Teils des Waschbeckens ist ja offensichtlich kein Abwohnen und wenn das alte nicht mehr erhältlich ist, Pech des Mieters, (bzw. hätte er es sofort repariert, dann währe das baugleiche vielleicht noch erhältlich gewesen und nur ein Austausch notwendig.)

Muss mein Mieter die Schönheitsreparaturen durchführen?
Muss mein Mieter beide Waschbecken erneuern lassen?

Rechtsanwalt Thomas Mack · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Ratsuchender,      vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben wie folgt beantworte:       Ich habe mir die Klauseln angeschaut und auch noch einmal zur Sicherheit die Rechtsprechung überprüft.      Grundsätzlich sind Sie als Vermieter für die Instandhaltung der Mietsache verantwortlich.    Eine Übertragung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist jedoch durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag möglich.      Allerdings hat der Bundesgerichtshof &lpar;BGH&rpar; in mehreren Entscheidungen festgestellt, daß solche Klauseln unwirksam sein können, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen.      Seit dem Entwurf des von Ihnen zitierten Mietvertrags sind gerade im Bereich der Schönheitsreparaturen eine Vielzahl von Urteilen ergangen, daher kann man wohl sagen, daß vermutlich der überwiegende Teil von Mietverträgen zu diesem Bereich Klauseln enthält, die nach heutigen Maßstäben unwirksam sind.       Dies betrifft leider auch die von Ihnen zitierte Klausel und zwar bereits aus folgendem Grund:     In ihrer Vereinbarung ist die Pflicht des Mieters vereinbart worden sowohl die o.g. Schönheitsreparaturen als auch eine Endrenovierung durchzuführen &lpar;&#8222;Er hat sie nach dem Fristenplan laufend instand zuhalten und bei Beendigung des Mietverhältnisses im renovierten Zustand zurückzugeben."&rpar;.     Diese Verpflichtung ist nach ständiger Rechtsprechung des BGH &lpar;Az. VIII ZR 335/02&rpar; wegen des sogenannten Summierungseffekts unwirksam, da es den Mieter nach der Ansicht des BGH unangemessen benachteiligt.      Zitat: &#8222;Zu folgen ist auch den Ausführungen in dem angefochtenen Urteil, aufgrund eines Summierungseffektes sei auch die formularmäßige Überwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in &#167; 16 Ziff. 4 Buchst. a&rpar; unwirksam."      Daher ist sowohl die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen als auch die Pflicht zur Endrenovierung nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam und der Mieter hat lediglich die Pflicht die Mietsache besenrein zu übergeben.     Bei Schäden die durch den Mieter verursacht wurden &#8211; wie z.B. den beschädigten Waschbecken - hat der Mieter hingegen die Pflicht zum Schadensersatz.     Wenn aufgrund des Schadens ein Austausch beider Waschbecken notwendig ist, dann wäre der Mieter grundsätzlich dafür verantwortlich.     Beachten Sie allerdings, daß im Rahmen des Schadensersatzes ein Abzug &#8222;Neu für Alt" vorgenommen wird. Es ist also nur der derzeitige Wert der Waschbecken unter Berücksichtigung des Alters zu ersetzen.         Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.    Mit freundlichen Grüßen      Thomas Mack  Rechtsanwalt

Schönheitsreparaturen noch wirksam vereinbart?

Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Thomas Mack

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