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Welche Schönheitsreparaturen sind durchchzuführen?


25.07.2007 22:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Mutter schloss im Jahre 1987 zusammen mit ihrem kürzlich verstorbenen Ehemann den Mietvertrag für eine ca.75qm große Wohnung ab. Nach dem Tod ihres Mannes möchte sie nun ausziehen.

Dadurch ergeben sich folgende Fragen:
Ist sie aufgrund der verschiedenene unten näher aufgeführten Klauseln überhaupt verpflichtet die Wohnung nach dem Auszug zu renovieren?
Es sei hier erwähnt, dass sie beim Einzug den Großteil der Wohnung selbst renoviert hat.

Wenn ja, müssen wir mit Klarlack lackierte Holztüren (Furnier, die Türen sind in den Schönheitsreparaturen auch durchgestrichen worden) wirklich bis auf den Grund abschleifen und neu versiegeln?

Der Mietvertrag stammt aus dem Jahr 1975 vom Grund-und Hausbesitzerverein. Es wurden einige Passagen mit Kugelschreiber vom Vermieter abgeändert. Dies geschah bei der Unterzeichnung der Verträge, ich habe genau aufgeführt welche Punkte abgeändert wurden und hoffe, dass dadurch die Bearbeitung nicht unnötig kompliziert wird.

§16 Erhaltung der Mietsache
1. Der Mieter hat in den Mieträumen für gehörige Reinigung, Lüftung und Heizung zu sorgen und die Räume sowie die darin befindlichen Anlagen und Einrichtungen pfleglich zu behandeln; er hat auch die in den Mieträumen vorhandenen Wasserzu- und abflußleitungen im Winter vor dem Einfrieren zu schützen. Er hat auf seine Kosten die jährlich einmal erforderliche Überprüfung der Gas- und Warmwassergeräte von einem Fachmann durchführen zu lassen.

2. Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken, der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und
Außentüre von innen) in den Mieträumen in angemessenen Zeitabschnitten auszuführen. Auf die allgemein gültigen Fristenpläne für die Durchführung von Schönheitsreparaturen kann hierbei Bezug genommen werden.

ACHTUNG! In Absatz 2 wurde folgendes mit Kugelschreiber vom Vermieter durchgestrichen: oder Kalken, das Streichen der Fußböden, der Innentüren, und Außentüre von innen.


3. Für Beschädigungen der Mieträume und des Gebäudes sowie der zu den Mieträumen oder dem Gebäude gehörigen Alagen und Einrichtungen ist der Mieter ersatzpflichtig, soweit sie von ihm oder den zu seinem Haushalt gehörigen Personen, sowie seinen Untermietern, Besuchern, Lieferanten, Handwerkern usw. schuldhaft verursacht worden sind.

4.Der Mieter verpflichtet sich, ohne Rücksicht auf ein etwaiges Verschulden, die Rolläden, Licht -und Klingelanlagen, Wärmemesser, Schlösser, Wasserhähne, Klosetts, Wasch. und Abflußbecken einschließlich der Zu- und Ableitungen, Öfen, Herde, Gas. und Elektrogeräte, Badeeinrichtungen und Warmwasserbereitungsanlagen einschließlich der Zu-und Ableitungen zu diesen, instandzuhalten und instandzusetzen sowie zerbrochene Glasscheiben zu ersetzen. Verursachte Schäden an Fußböden hat der Mieter auf seine Kosten einwandfrei beheben zu lassen.

ACHTUNG! Im letzten Satz wurde Durch Pfennigabsätze durchgestrichen und das v vergrößert.


§24 Beendigung des Mietverhältnisses
1. Bei seinem Auszug hat der Mieter die Mieträume in sauberem Zustand zurückzugeben. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht oder nicht rechtzeitig nach, so kann der Vermieter auf Kosten des Mieters die Räume reinigen lassen.
Verlegte Bodenbeläge sowie Tapeten an Wänden oder Decken sind zu entfernen, Beschädigungen an Unterböden und Wand-oder Deckenputz zu beheben.

ACHTUNG! Im letzten Satz von Absatz 1 wurde folgendes vom Vermieter mit Kugelschreiber durchgestrichen: Bodenbeläge, oder Decken.


2. Soweit die Räume samt Fenster und Türen in frischen Zustand übernommen wurden, sind sie in diesem Zustand zurückzugeben. Die erforderlichen Arbeiten sind fachgerecht bis zur Beendigung des Mietverhältnissesdurchzuführen; andernfalls ist der Vermieter berechtigt, die Arbeiten auf Kosten des Mieters ausführen zu lassen.

ACHTUNG! Im Absatz 2 wurde vom Vermieter mit Kugelschreiber folgendes am Satzanfang durchgestrichen: die Räume. Der Satz liest sich also: Soweit die Decken, Wände in Bad und Wc samt Fenster.....


3.Sind die Anstricharbeiten an Fenstern, Türen oder Heizkörpern in den letzten 5 Jahren vor Vertragsbeendigung ausgeführt worden und ist ein Neuanstrich aufgrund der Abnützung noch nicht erforderlich, so hat der Mieter anstelle seiner Vertragsverpflichtung zu Absatz 2 eine Entschädigung für die Abnutzung zu leisten. Der Entschädigungsanspruch wird über einen Kostenvorschlag der Arbeiten zum Zeitpunkt der Vertragsbeendigung, einen 5 jährigen Abnutzungszeitraum und der jeweiligen Abnutztungszeit ermittelt.
































25.07.2007 | 23:52

Antwort

von


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81827 München
Tel: 089 4306522
Web: www.Gabriele-Koch.de
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Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich anhand des geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Zunächst ist jeweils die handschriftliche Fassung wirksam, denn diese Änderungen wurden entweder ausgehandelt oder vom Vermieter selbst vorgenommen.

§ 16 Ziffer 2 ist grundsätzlich wirksam, da hier keine starre Fristenregelung vorliegt, denn die Arbeiten sind nur in angemessenen Zeiträumen durchzuführen, also nach dem Grad der Abnutzung und nicht nach strengen Fristen, auch wenn „auf den üblichen Fristenplan Bezug genommen werden kann“ (nicht muss). § 16 Ziffer 2 gilt allerdings nicht für die Türen, denn diese sind ja durchgestrichen.

§ 16 Ziffer 4 Satz 1 ist nicht wirksam, weil keine Obergrenze für Instandsetzungsarbeiten angegeben ist, aber das ist für Ihre Frage nicht relevant. Satz 2 ist wirksam.

§ 24 Ziffer 1 Satz 1 und 2 ist wirksam, der geänderte Satz 3 jedoch nur dann, wenn er ausdrücklich ausgehandelt wurde, denn ein Mieter kann nicht durch Formularmietvertrag verpflichtet werden, Tapeten ausnahmslos und ohne Rücksicht auf Art und Zustand zu entfernen. Bei Schäden am Putz und an den Unterböden müsste festgestellt werden, wodurch diese verursacht wurden. Ein Anspruch des Vermieters besteht nur bei nicht vertragsmäßigem Gebrauch.

Bei § 24 Ziffer 2 passen die von Ihnen angegebenen handschriftlichen Veränderungen nicht so ganz zum ursprünglichen Vertragstext, es ist also nicht klar, wie die Reglung nach der Streichung konkret lautet. Außerdem wäre es auch hier wichtig zu wissen, ob die Veränderung ausgehandelt oder vom Vermieter vorgegeben wurde. Denkbar wäre, dass hier eine Endrenovierungspflicht für Decken, Wände in einzelnen Räumen, Fenster etc. gewollt und ausdrücklich individuell vereinbart wurde.

§ 24 Ziffer 3 steht im Widerspruch zu § 24 Ziffer 2 und enthält außerdem eine Abgeltungsklausel mit starrer Fristenquote, die nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam ist. Außerdem ist die Regelung auch teilweise Unsinn, denn für die laufenden Schönheitsreparaturen an den Türen ist ja wegen der Streichung in § 16 Ziffer 2 der Vermieter und nicht Ihre Mutter zuständig. Das heißt, je weniger der Vermieter seinen eigenen Verpflichtungen nachkam, desto mehr müsste Ihre Mutter von den Kosten des Türenstreichens bezahlen.

Sollten die Streichungen im Vertrag vom Vermieter ohne Verhandlungen bei Vertragsschluss vorgenommen worden sein, so werden die §§ 305 ff BGB auf den gesamten Vertrag anzuwenden sein, mit der Folge, dass die Regelungen lt. § 24 Ziffern 2 und 3 gem. § 305 c II BGB unwirksam sind, da sie widersprüchlich und damit unklar sind.

Insgesamt heißt das bisher, dass Ihre Mutter bei Beendigung des Mietverhältnisses in jedem Fall die Schönheitsreparaturen an Wänden, Decken, Heizkörpern und Fenstern durchführen muss, die nach den Fristen und dem Grad der Abnutzung ohnehin fällig sind, jedoch keine komplette Endrenovierung.

Zu der Unklarheit bzgl. Ziffer 24 nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion. Hierbei wäre auch wichtig zu wissen, ob diese bei Einzug „frisch“, also neu oder gerade renoviert waren.


Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Koch
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 26.07.2007 | 00:22

§24
Absatz 1, 2. Satz:
Verlegte Tapetenan Wänden sind zu entfernen, Beschädigungen an Unterbödenund Wand- oder Deckenputz zu beheben.

Absatz 2, 1. Satz:
Soweit die Decken, Wände in Bad und WC in frisch gestrichenem Zustand übernommen wurden, sind sie in diesem Zustand zurückzugeben.
So lesen sich die Paragraphen im mir vorliegendem Original. Es fand auch ein Eigentümerwechsel statt und der neue Eigentümer fordert nun eine aufwändige Renovierung.
Als meine Mutter einzog, waren nur Bad und WC renoviert. Den Rest machte sie selbst. Also Decken tapezieren und streichen, Fußböden verlegen, Fenster streichen, die Türen waren nicht frisch renoviert und eher schmutzig, als sauber. Laut meiner Mutter wurde ihr der Vertrag so übergeben, ich muss auch anfügen, dass sie als Ausländerin Probleme mit dermaßen rechtlichen Sätzen hat.
Die Wohnung wurde nur vertragsbestimmt verwendet, von Seiten des Vermieters erfolgten keinerlei Renovierungsarbeiten während der 20 jährigen Mietzeit.
Ich hoffe, daß ich Ihnen hiermit alle notwendigen Antworten gegeben habe.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.07.2007 | 14:27

Sehr geehrte Fragestellerin,

aus Ihrer Nachfrage ergibt sich nun, dass die Türen auch bei der Endrenovierung durchgestrichen wurden. Sofern die Türen also nur durch normalen Gebrauch abgenutzt sind, muss Ihre Mutter diese nicht renovieren, egal wie stark die Abnutzung ist, das ist Vermietersache. Auch an den Kosten muss sie sich nicht beteiligen, denn § 24 Ziffer 3 ist wegen der starren Abgeltungsquote unwirksam BGH Urteil vom 18.10.2006 Az: VIII ZR 52/06.

§ 24 Abs. 2 Satz 1 ist ebenfalls unwirksam, da einem Mieter nicht die Endrenovierung zusätzlich zu den laufenden Schönheitsreparaturen aufgebürdet werden darf BGH, VIII ZR 308/02.

Es bleibt also dabei, dass Ihre Mutter die Schönheitsreparaturen durchführen muss, die nach dem Grad der Abnutzung ohnehin fällig sind und zwar an Wänden, Decken, Heizkörpern und Fenstern, unabhängig davon, in welchem Zustand diese übernommen wurden. Tapeten, die in gutem Zustand sind, können dran bleiben, die Türen sind Vermietersache. Darüber hinaus kann der Vermieter keine Endrenovierung verlangen. Alles, was kürzlich gestrichen wurde und noch ordentlich aussieht, kann bleiben wie es ist. Für Bad und WC gelten keine Sonderregelungen.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Koch
Rechtsanwältin

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