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Schönheitsreparaturen-Summierungsklausel


| 05.08.2006 18:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Sachverhaltsschilderung :
Ich habe am 3.6.1989 einen Mietvertrag geschlossen, den ich rechtsgültig zum 31.8.2006 gekündigt habe- Kündigung angenommen.
Der Formularvertrag (vom Verlag Haus und Grund, Köln) schreibt in § 10 Schönheitsreparaturen vor :
1. Der Mieter verpflichtet sich, die laufenden (turnusmässig wiederkehrenden) Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.
2. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fussböden einschl Leisten, Heizkörper und -Rohre, Innentüren,Fenster und Aussentüren innen. Zum Umfang der Schönheitsreparaturen gehört auch ... das Abschleifen und Versiegeln von Parkett-, Dielen- und vergleichbaren Fussböden.
3. Der Mieter ist verpflichtet, die Ausführung der Schönheitsreparaturen für Küchen, Baderäume, Toiletten und Dielen in einem Zeitraum von 2 Jahren, für andere Räume in einem solchen von 5 Jahren durchzuführen, soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erforderlich ist. Den Innenanstrich der Fenster und Türen sowie den Anstrich der Fussleisten, das Abschleifen und Versiegeln der Parkett-, Dielen-und vergleichbarer Holzfussböden, Heizkörper und Heizrohre hat der Mieter alle 6 Jahre vorzunehmen, sofern nicht nach dem Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erforderlich ist.
5. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf des Fristenplanes, beteiligt sich der Mieter bei seinem Auszug entsprechend seiner Wohndauer (zeitanteilig) an den erforderlichen Renovierungskosten. Der Vermieter ist berechtigt, den Umfang dieses Kostenaufwandes mit verbindlicher Wirkung für beide Vertragsteile durch Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäftes ermitteln zu lassen.

Unter sonstigen Vereinbarungen wurde eingetragen :

§ 26.3 Sonstiges: Die Wohnung wird vom Vormieter in renoviertem Zustand übernommen.
Bei Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter sämtliche Schönheitsreparaturen entsprechend § 9 durchführen, unabhängig von der Nutzungsdauer und dem Grad der Abnutzung (Es sind daher auf jeden Fall die Rauhfasertapeten frisch, und zwar hell zu streichen) Im Übrigen wird klargestellt, dass sich im Schlafzimmer des Mietobjektes ein neuwertiger Teppichboden befindet, ausserdem ist eine Küchenspüle vorhanden.

Fazit:
Ich habe in den 17 Jahren Mietzeit, alle Räume nach Vereinbarung mehrmals frisch gestrichen- zuletzt 2002.
Die Teppichböden sind sauber- im Schlafzimmer ist er unterm Bett und Schrank noch wie neu- jedoch dort wo gelaufen wurde, von der Sonne arg verblichen. Der Nadelfilz im Flur, völlig ausser Form, schlägt (schon seit 17 Jahren !)Wellen und ist sehr unansehnlich - er stammt noch aus der Zeit vom Vor-vormieter - ca 25 - 30 Jahre alt.
Der Parkettboden ist unbenutzt und noch ansehnlich- ich hatte Teppiche draufliegen.
Die Einbauküche, welche ich vom Vormieter übernommen habe, und auf die der Vermieter sich ein Vorkaufsrecht eingeräumt hatte, habe ich ausgebaut, weil der Vermieter darauf bestand.
Hinter den Küchenschränken war nie gestrichen- auch nicht vom Vor-vormieter.

Jetzt kommt meine Frage:
Welche Schönheitreparaturen muss ich bis 31.8.2006 erfüllen, - oder kann ich mich auf die neueste BGH Regelung berufen und garnichts machen?
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre online-Anfrage, zu der ich aufgrund Ihrer Angaben wie folgt Stellung nehmen möchte:

Zunächst wird die in § 10 Nr. 3 Ihres Mietvertrages verwandte Fristenregelung nach der BGH Rechtsprechung deshalb als unwirksam angesehen werden müssen, weil sie sich nicht an dem tatsächtlichen Renovierungsbedarf ausrichtet, ganz abgesehen davon, dass das Abschleifen des Parkettbodens dem Mieter nicht per Formularvereinbarung wirksam auferlegt werden kann.

Darüber hinaus wird ein Wohnungsmieter nach einer Entscheidung des BGH vom 14.05.2003 (VIII ZR 308/02) (bestätigt durch das Urteil des BGH vom 14. 5. 2003 - VIII ZR 308/ 02) durch das Zusammenwirken von einer Vertragsklausel, nach der turnungsgemäß Schönheitsreparaturen zu verrichten sind, mit einer formularmäßigen Endrenovierungsklausel dann unangemessen benachteiligt, wenn eine Endrenovierung ohne Rücksicht auf die seit Mietbeginn oder der letzten Renovierung verstrichenen Fristenvorgesehen vorgesehen ist. In diesem Fall sind beide Klauseln, d. h. die gesamte Regelung zu den Schönheitsreparaturen unwirksam.

Eine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist folglich allenfalls dann in Betracht zu ziehen, wenn es sich bei § 23 um eine Individualvereinbarung handelt. Denn Individualvereinbarungen sind nicht an dem Maßstab des § 307 BGB zu messen. Keine Individualvereinbarung läge allerdings dann vor, wenn die Klausel nicht zwischen Ihnen und dem Vermieter ausgehandelt wurde, was im Übrigen durch Vorlage entsprechender Mietverträge der Mitmieter belegt werden könnte.

In einer Entscheidung vom 05.04.2006, Az.: VII ZR 163/05, hat der BGH bezüglich des Zusamentreffens einer Formularklausel - die Schönheitsreparaturen betreffend - und einer individuell vereinbarten Endrenovierungsklausel ausdrücklich „nur“ festgestellt, dass ein zur Unwirksamkeit einer Formularklausel führender sogenannter Summierungseffekt auf Grund des Zusammentreffens zweier - jeweils für sich genommen - unbedenklicher Klauseln auch dann vorliege, wenn nur eine der beiden Klauseln formularmäßig, die andere dagegen individuell vereinbart worden sei. Hinsichtlich der individuell vereinbarten Endrenovierungsklausel hat der BGH ausgeführt, dass wegen ihres sachlichen Zusammenhangs mit der unwirksamen Formularklausel ein einheitliches Rechtsgeschäft i. S. d. § 139 BGB vorliegen könne, das bei Nichtigkeit eines Teils im Zweifel insgesamt nichtig sei. Verbindliche Feststellungen musste der BGH aufgrund der konkreten Fallgestaltung jedoch nicht treffen. – Nachdem § 23 Ihres Mietvertrages erkennbar auf die Schönheitsreparaturklausel Bezug nimmt, insbesondere im Hinblick auf den Umfang der Schönheitsreparaturen wird ein sachlicher Bezug zu § 10 angenommen werden können mit der Folge der Gesamtunwirksamkeit der Regelungen zu den Schönheitsreparaturen gem. § 139 BGB. Damit entfiele die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Im Übrigen handelt es sich bei dem von Ihnen beschriebenen Zustand der Wohnung um übliche Gebrauchsspuren, so dass keine darüber hinausgehende Schadensbeseitigungspflicht bestünde.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 06.08.2006 | 04:46

sehr geehrte Frau Jutta Petry-Berger,
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort, -die mir sehr gefällt-
Sie haben jedoch im 3. Absatz Ihrer Antwort, 3. Zeile ... bestätigt durch das Urteil des BGH ... das gleiche Az angeführt, wie bei der Entscheidung - ist das richtig?
Bitte bestätigen Sie das oder geben Sie mir das Az noch an.
Mit freundlichem Gruss.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.08.2006 | 11:46

Sehr geehrter Fragesteller,

das Urteil des BGH vom 14.05.2003 (VIII ZR 308/02) wurde bestätigt durch Urteil des BGH v. 06.04.2005, Az.: XII ZR 308/02. Ich bitte die versehentlich falsche Angabe des Urteilsdatums sowie des Aktenzeichens zu entschuldigen

Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

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