Schönheitsreparaturen: Rechnungen als Beweis

Sehr geehrter Fragesteller, sehr geehrte Fragestellerin,

zunächst bedanke ich mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der vorhandenen Informationen beantworten möchte.

1. Vorlage von Rechnungen
Natürlich kann der Vermieter im Ergebnis nicht behaupten, die Arbeiten wären nicht aktuell, sondern vor einem Jahr durchgeführt worden - mit der Begründung, die Materialrechnung beweise dies. Ich denke, dies ist auch nicht der Sinn der von Ihnen beschriebenen Regelungen. Voraussichtlich ging es Ihrem Vermieter zwar darum, eine entsprechende Beweiserleichterung - vor allem für den Fall der Fremdarbeiten -zu schaffen.

Allerdings würde sich im Streitfall, vorausgesetzt Sie haben keine(n) Zeugen für den Zeitpunkt der Arbeiten (und der Vermieter würde behaupten, die Reparaturen sein zum Zeitpunkt des Materialkaufes erfolgt) unzweifelhaft durch ein Sachverständigengutachten der tatsächliche Zeitpunkt der Schönheitsreparaturen herausfinden lassen. Und nur darauf kommt es an.

Sinnvoll ist es in dem Zusammenhang übrigens, dann ist man als Mieter restlos abgesichert, wenn man während und zum Abschluss der Renovierungsarbeiten einige Fotos schießt, die am besten mit Datum versehen sind.

2.Quotenklausel
Derzeit gibt es, wie Sie sich selbst bei den Pressemitteilungenn des BGH auf der Seite www.bundesgerichtshof.de unschwer überzeugen können, keine entsprechende Entscheidung des Bundesgerichtshofes, in welcher er sich ausdrücklich mit der entsprechenden Frage „Quotenregelung“ neben unwirksamen Fristenregelungen befasst haben würde. Allerdings gibt es insoweit klare Grundsätze, die sich an der Rechtsprechung der darunter liegenden Instanzen orientieren.

Generell haben entsprechende Quotenregelungen auch Gültigkeit. Allerdings ist dies zweifelhaft, wenn wie in Ihrem Fall eine starre Fristenregelung vorliegt.

Voraussetzung für eine Wirksamkeit der Quotenklausel ist nämlich, dass sich diese Klausel an angemessenen Renovierungsfristen orientiert. Dies ist der Fall, wenn für die Küche, das Bad, dass WC/Dusche eine dreijährige Frist, für das Wohnzimmer, das Schlafzimmer, den Flur, Diele, die Toilette eine fünfjährige Frist und für alle Nebenräume eine siebenjährige Frist festgelegt ist.

Alleine die Unwirksamkeit der Fristenregelung führt aber nicht zur Unwirksamkeit der ansonsten entsprechenden Quotenklausel. Werden die o. g. üblichen Fristen aber im Fristenplan unterschritten, ist auch die Kostenbeteiligung unwirksam, da dies unangemessen ist. Dann kann dann auch nicht mehr auf die üblichen Fristen abgestellt werden, weil dies zu einer verbotenen „geltungserhaltenden“ Reduktion der entsprechenden Klausel führen würde.

Ferner ist die Quotenklausel nur wirksam, wenn der Mietvertrag festhält, dass die Kostenbeteiligungspflicht des Mieters nur eingreift, wenn das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Renovierung endet.

Schließlich muss die Klausel das Recht der Selbstvornahme gewährleisten. Da sie ja, wie ich den Sachverhalt entnehmen kann, die Arbeiten bereits selbst durchgeführt haben, dürfen auf von daher fiktive Renovierungskosten nicht mehr auf sie umgelegt werden.

Von daher können Sie unbesorgt – und ohne Kostentragungspflicht - ausziehen.

Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Hellmann
Rechtsanwalt
www.anwaltskanzlei-hellmann.de