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Sind Fristenregelungen für Schönheitsreparaturen im Mietvertrag unzulässig?


04.09.2005 20:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



In unserem Mietvertrag ist folgendes unter § 7
Schönheitsreparaturen zu lesen:

"(1) Der Miter ist verpflichtet, auf seine Kosten die
Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der
Wände und Decken, die sachgemäße Pflege der Fußböden, das
Streichen der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von
innen) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in
der nachstehenden Reichenfolge fachgerecht auszuführen.

Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette- 3 Jahre, bei
allen übrigen Räumen - 5 Jahre. Diese Fristen werden berechnet vom
Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw., soweit
Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter
fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.

(2) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses
verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die
Fristen nach § 7 (1) seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den
letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.

(3) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die
Wohnung nach Weisung des Vermieters in fachgerecht renoviertem
Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, daß die letzte
Schönheitsreparatur innerhalb der oben genannten Fristen -
zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses
- durchgeführt worden sind und befindet sich die Wohnung in einem
einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muß er
anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre,
wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert
würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei der Vertragsbeendigung
die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht
vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer
anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung
dadurch abwenden, daß er die Schönheitsreparaturen fachgerecht
selbst durchführt."


Am 06.06.2005 ging ein Schreiben mit folgendem Inhalt an den
Vermeiter:

"Sehr geehrte Damen und Herren,

in unserem Mietvertrag vom 01.03.2003 sind in § 7 starre Fristen
für Schönheitsreparaturen, die vom Mieter durchzuführen sind,
festgelegt. Ebenso sind Schönheitsreparaturen beim Auszug
durchzuführen bzw. ist ein finanzieller Ersatz zu leisten. Nach
unserer Auffassung wurden diese Bestimmungen durch ein Urteil des
Bundesgerichtshofs vom 14.05.2003 (Aktenzeichen VIII ZR 303/02)
für unzulässig erklärt und es gelten die gesetzlichen
Bestimmungen, wonach der Vermieter für Schönheitsreperaturen
zuständig ist.

Unsere Frage nun: Teilen Sie unsere o. g. Rechtsauffassung bzw.
wie ist Ihre Rechtsauffassung zur Gültigkeit des § 7 in unserem
Mietvertrag?

Vielen Dank für Ihre Antwort im Voraus.

Mit freundlichem Glückauf"

Dieses Schreiben wurde bis zum heutigen Tag nicht beantwortet.

Am 20.06.2005 kündigten wir unseren Mietvertag vom 01.03.2003 mit
Wirkung zum 30.09.2005. Die Wohnung ist geräumt und gereinigt, die
Dübel sind entfernt und die Löcher wieder verspachtelt.

Meine Fragen nun an einen Mietrechtsanwalt:

1. Ist unsere o. g. Auffassung zur Gültigkeit der
Schönheitsreparaturen-Bestimmungen im Mietvertag richtig?

2. Sind von uns Schönheitsreparaturen durchzuführen, bzw. ist
finanzieller Ersatz zu leisten?

3. Was ist bei der Übergabe der Wohnung noch zu Beachten, bzw.
wie sollten wir uns bei der Wohnungübergabe verhalten?

Vielen Dank für Ihre Antwort.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:

1. Ja, Ihre Auffassung halte ich für zutreffend, denn § 7 des Mietvertrages enthält eine starre Fristenregelung, weil danach Schönheitsreparaturen "mindestens aber in
der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen" sind. Eine Öffnungsklausel enthält die Vorschrift nicht, so daß Sie als Mieter dadurch nach der von Ihnen bereits zitierten Rechtsprechung unangemessen benachteiligt werden. Die Rechtsfolge: Die Klausel ist (vorbehaltlich einer kompletten Überprüfung des Mietvertrages) unwirksam und deshalb sind

2. von Ihnen keine Schönheitsreparaturen durchzuführen. Auch für einen Wertersatz ist dann aber kein Raum, wenn Sie gar nicht zur Renovierung verpflichtet sind.

3. Sie sollten nichts unterschreiben, womit Sie nicht einverstanden sind. Bei der Rückgabe der Wohnung haben Sie nur eine Pflicht: Nämlich genau diese, die Wohnung zurückzugeben. Es kann außerdem natürlich nicht schaden, vor Übergabe der Wohnung mit Zeugen die Wohnung abzugehen bzw. auch Fotos zu machen, damit der Vermieter Ihnen nachher keine Beschädigungen anhängt, die Sie nicht zu verantworten haben. Nimmt der Vermieter die Schlüssel nicht entgegen, weil er z.B. der Meinung ist, Sie hätten renovieren müssen, sollten Sie die Schlüssel entweder per Einwurfeinschreiben an ihn versenden, oder, besser: Mit Zeugen in den Briefkasten werfen. Damit haben Sie dann Ihre Pflichten erfüllt.

Ich hoffe, Ihnen geholfen zu haben. Für Rückfragen oder eine etwaige Vertretung stehe ich Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt

www.andreas-schwartmann.de

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