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Schönheitsreparaturen & Mietkautionsabrechnung


| 21.06.2006 11:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sabine Reeder



Hallo und einen schönen guten Tag,
ich habe bezüglich Schönheitsreparaturen und Mietkautionsabrechnung folgendes Problem. Ich hatte auch bereits an dieser Stelle am 31.Jan.2006 eine Frage bezüglich der Schönheitsreparaturen bei Auszug aus einer Wohnung gestellt, die auch zu meiner Zufriedenheit beantwortet wurde. Allerdings hat sich jetzt ein zusätzliches Problem in punkto Mietkautionsabrechnung ergeben. Um den Sachverhalt nun besser verstehen zu können, habe ich diese – allerdings schon einmal beantwortete – Frage hinzugefügt.


<Beginn der bereits beantworteten Frage zum besseren Verstehen des Sachverhaltes>
Hallo und einen schönen guten Abend,
ich habe folgendes Problem:
Meine Tochter bezog mit ihrer Familie am 01. Aug. 2002 eine frisch renovierte weiß gestrichene 3-Raum-Wohnung, die sie nun fristgemäß zum 31. Jan. 2006 gekündigt hatte.
In der Zwischenzeit hatte sie Ende 2003 das Wohnzimmer, Frühjahr 2004 die Küche und den Korridor, Sommer 2004 das Schlafzimmer und im Januar 2005 das Kinderzimmer gestrichen. Allerdings haben sie es sich farblich gestaltet, und zwar im Wohnzimmer mit der Farbe Salbei, in der Küche mit Mango, im Korridor mit Mandarine und im Schlafzimmer mit Fresh (frisches grün). Das Kinderzimmer wurde weiß gestrichen.
Im Mietvertrag steht folgender Wortlaut: (Beginn Zitat)
§ 7 Schönheitsreparaturen
1. Während der Mietdauer übernimmt der Mieter auf eigene Kosten die Schönheitsreparaturen. Die Schönheitsreparaturen sind spätestens bei Auszug des Mieters auszuführen.
2. Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, die sachgemäße Pflege der Fußböden und die Beseitigung von Dübellöchern.
3. Die Schönheitsreparaturen müssen in folgenden Zeitabständen, beginnend ab Beginn des Mietverhältnisses bzw. dem Zeitpunkt, an dem vom Mieter Schönheitsreparaturen fachgerecht durchgeführt worden sind, durchgeführt werden:
. alle 3 Jahre: Küche, Bäder, Duschen, Toiletten
. alle 5 Jahre: sämtliche Wohn-, Ess- und Schlafräume, Flure
. alle 7 Jahre: sonstige Nebenräume
4. Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden. Kommt der Mieter trotz Aufforderung durch den Vermieter seinen Verpflichtungen nicht nach, hat er dem Vermieter die Kosten für die Ausführung der Arbeiten zu erstatten. Der Mieter hat die Ausführungen der Arbeiten während des Mietverhältnisses durch den Vermieter oder dessen Beauftragten zu dulden.
5. Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu zahlen:
. liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund des Kostenvoranschlages;
. liegen sie länger als zwei Jahre zurück, 40 %;
. länger als drei Jahre 60 %;
. länger als vier Jahre 80 % der Kosten.
Der Mieter ist berechtigt, statt Zahlung der anteiligen Kosten die Schönheitsreparaturen fachgerecht durchzuführen.
.
§ 14 Rückgabe der Mietsache
1. Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Mietsache (incl. Keller und Briefkasten) vollständig geräumt und besenrein zurückzugeben. (Ende Zitat)
Seitens meiner Tochter und ihrem Ehemann wurden die Dübellöcher ordentlich verputzt und sauber mit den entsprechenden Farben (da diese noch vorhanden und vor allem auch noch sehr gut waren)ausgebessert. Im Kinderzimmer hatte unser Enkelkind mal ein Stück Tapete abgerissen. Diese gesamte Tapetenbahn wurde aber ordnungsgemäß entfernt, ersetzt und zweimal weiß, da ja dieses Zimmer bereits geweißt wurde, gestrichen.
Am 29. Jan.2006 vollständig geräumt, Teppichboden gesaugt und Laminat sowie Fliesen, Toilette, Dusche usw. geputzt und gewischt. Die Übergabe hätte somit heute stattfinden können.
Als der Hausverwalter am 30. Jan. 2006 informiert wurde, daß die Wohnung vollständig geräumt und zur Übergabe bereit ist, deutete er an, daß er die Wohnung mit dieser farblichen Gestaltung nicht übernehmen will, obwohl im Mietvertrag nicht ausdrücklich vereinbart wurde, daß alles weiß sein muß. Er will auch aus zeitlichen Gründen seinerseits die Abnahme erst am 04.02.06 vornehmen. Er hat aber am 30.01.06 angedeutet, daß er die Wohnung nur übernimmt, wenn sie in den Ursprungszustand gesetzt wird.
Dazu kommt noch, daß meine Tochter den Hausverwalter bereits am 28.01.06, als sie ihn im Haus traf, informierte, daß die Farben der einzelnen Zimmer vorhanden sind und sie somit nur Ausbesserungen vornehmen. Er sollte sich deshalb die Wohnung schon einmal vorab ansehen, was er auch tat, ihm war somit zu diesem Zeitpunkt die farbliche Gestaltung bekannt und hatte meiner Tochter aber nichts davon gesagt, daß die Wohnung in den Zustand versetzt werden muß, wie sie ihrerseits übernommen wurde (weiß).
Nun meine Fragen: Kann der Hausverwalter die Rücknahme der Wohnung aufgrund dieses Sachverhaltes verweigern? Wie könnte es evtl. mit Schadenersatz aussehen?
Und kann er, weil er die Abnahme der Wohnung erst auf den 04.02.06 festgelegt hat, anteilige Miete verlangen?
Für eine schnelle Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar.


Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:
Nach Ihrer Schilderung liegt ein eine starre Renovierungsfrist vor, d. h. es muss nach bestimmten Zeitabständen unabhängig vom Zustand der Wohnung renoviert werden.
Diese Vereinbarung ist nach der neuesten Rechtsprechung des BGH (z. B. Az. VIII ZR 361/03) unwirksam.
Damit besteht kein Verpflichtung, beim Auszug Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Allein Beschädigungen, wie die Dübellöcher, müssen beseitigt werden, aber das haben Sie ja offenbar bereits getan.
Hinsichtlich der Farbe hat das Landgericht Lübeck (Az.: 14 S 221/00; WM 2001, 261) entschieden, dass weiße Farbe nicht verlangt werden kann. Danach soll, solange der Mieter die Wohnung nicht durch extreme Farbgestaltung verunstaltet, auf Farbwünsche des Vermieters keine Rücksicht zu nehmen sein.
Eine Rücknahme kann nicht erfolgreich verweigert werden, Ansprüche sind momentan hier nicht ersichtlich.
Nach Ihrer Schilderung hat die Hausverwaltung die verspätete Rückgabe selbst zu vertreten, dies kann dann nicht zu Ihren Lasten gehen.
Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.


Ich habe hierzu doch noch mal eine einmalige Nachfrage: Wie sieht es mit der Kostenbeteiligung nach § 7 Pkt. 5 aus? Wäre diese gerechtfertigt?

Eine anteilige Kostentragung kommt insoweit nicht in Betracht, als dass Sie ja gar nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind.
<Ende dieser bereits beantworteten Frage – nur zum besseren Verstehen des Sachverhaltes>



Nun zum jetzigen Sachverhalt:


Bei der Wohnungsübergabe am 04.02.06 hatte der Hausverwalter folgende Mängel festgestellt und im Übergabeprotokoll niedergeschrieben, welches von meiner Tochter und ihrem Ehemann unterschrieben wurde.

<Zitat Anfang>
Flur: Die Sockelleisten sind leicht mit Farbe versehen

Küche:
Renovierung nach Aussagen des Mieters im Frühjahr 2004, Farbe Mango
Die Decke und Wände sind fleckig und nicht fachgerecht renoviert. Die Anschlüsse im Ixel der Decke und Wände sind unsauber ausgeführt. Weiße Farbe lief in die Mango-Farbe hinein.

Das Fenster und der Rahmen sind schmutzig.
Der Herd ist schmutzig – auf dem Ceranfeld (neu 2002) befinden sich Kochränder. Die Kochränder lassen sich nach Aussagen des Mieters nicht mehr beseitigen.
Der Geschirrspüler ist schmutzig.
Die Armatur der Spüle ist schmutzig und verkalkt.

Bad: Der Handtuchhalter fehlt“ (Zitat Ende)
(hierauf wurde der Hausverwalter bereits vom Mieter aufmerksam
gemacht – auch dass hierfür die Kosten übernommen werden)
<Zitat weiter>
Schlafzimmer
Renovierung nach Aussagen des Mieters im Sommer 2004, Farbe grün
Die Decke und Wände sind fleckig und nicht fachgerecht renoviert. Die Anschlüsse im Ixel der Decke und Wände sind unsauber ausgeführt. Weiße Farbe lief in die grüne Farbe hinein. Die Zarge und der Heizkörper ist mit Farbe beschmiert. Auf dem Teppichboden ist ein Fleck.

Wohnzimmer
Renovierung nach Aussagen des Mieters im Dezember 2003, Farbe hellblau
Die Decke ist fleckig und wurde nicht fachgerecht renoviert.
Der Rollladenkasten ist mit Farbflecken beschmiert.
Die Sockelleisten sind leicht mit Farbe versehen. Zarge beschmiert.

Terrasse
Die Außenleuchte ist schmutzig.

Kinderzimmer
Renovierung nach Aussagen des Mieters im Januar 2005, Farbe weiß
Die Decke und Wände sind fleckig und wurden nicht fachgerecht renoviert. Besonders an den Rändern sowohl an der Decke als auch an den Wänden wurde nicht gestrichen. Eine Ecke wurde neu mit Tapete geklebt. Dies erfolgte nicht fachgerecht Stoß auf Stoß.
Farbflecke auf dem Teppichboden am Rande.
Die Fensterrahmen (3 Fenster) sind schmutzig.

Die Mieter lehnten die Beseitigung aller Mängel ab.

Ergänzung
Durch das Befahren des Umzugs-Transporters über den Rasen und den Gehweg entstanden tiefe Fahrspuren, vor allem am Rande des Gehweges und Verschmutzungen des Gehweges. <Ende des Zitates>

Aufgrund der Antwort auf meine Anfrage vom 31.01.06, in der es hieß, dass meine Tochter und mein Schwiegersohn aufgrund der starren Renovierungsklausel im Mietvertrag nicht verpflichtet waren, überhaupt eine Schönheitsreparatur durchzuführen, lehnten sie somit die Beseitigung der Mängel ab und unterschrieben diesen Vermerk des Hausverwalters auf dem Übergabeprotokoll. Die Aussage vom Hausverwalter ist somit richtig. Auch gegen Schaden am Gehweg gibt es keine Einwände. Die Fenster konnten zum Zeitpunkt der Übergabe, die eigentlich hätte am 31.01.06 stattfinden müssen, nicht geputzt werden, da der Frost die Scheiben von außen vereisen lassen hätte. (Ich hatte es nämlich in meiner eigenen Wohnung zu dem Zeitpunkt auch versucht und hatte Mühe, die Eisblumen wieder zu entfernen.) Gleiches traf auf die Säuberung der Terrassenleuchte zu.
Zu den Geräten in der Küche, Herd und Geschirrspüler ist folgendes zu sagen: Die Geräte sind seit dem Bau des Hauses im Jahre 1998 in dieser Wohnung und gehören zur Mietsache. Der Geschirrspüler war nicht schmutzig, sondern wies – genau wie die Armaturen – Kalkflecke auf, die sich kaum entfernen ließen. Der Herd, d.h. der Backraum, wurde mittels herkömmlichen Herdreinigungsmitteln gereinigt. Aus einem 8 Jahre alten Herd lassen sich nun einmal leider die Spuren, auch wenn er regelmäßig gereinigt wird, nicht restlos entfernen. Hierauf wurde auch der Hausverwalter bei der Übergabe der Wohnung aufmerksam gemacht. Er hatte es trotzdem so im Übergabeprotokoll aufgenommen, also nahmen meine Kinder dieses so zur Kenntnis.

Gestern flatterte nun die Abrechnung der Mietkaution ins Haus. Diese hatte folgenden Wortlaut:

<Beginn des Zitates> ... gemäß Übergabeprotokoll vom 04.02.06 wurden Mängel bei der Abnahme der Wohnung festgestellt. Sie hatten geäußert und schriftlich bestätigt, die Mängel nicht zu beseitigen.

Ich mache nunmehr den Schadenersatzanspruch geltend:
Säuberung des Geschirrspülers, des Herdes, des Ceranfeldes
von Einbrennspuren, der Spülen- und Waschbeckenarmatur,
der Terrassenleuchte 34,80 €
Ersatzhandtuchhalter incl. Montage 14,99 €
Beseitigung der Fahrspuren (ohne Kosten)
Gutachten vom 02.06.06 von ...., Sachverständiger Maler- und Lackiermeister
zur Feststellung, ob die ausgeführten Malerarbeiten der Mieter fachgerecht
ausgeführt wurden und ob die im Übergabeprotokoll festgestellten Mängel
berechtigt sind 602,42 €
Kostenvoranschlag für die Beseitigung der Mängel und Reinigungsarbeiten
an den Sockelleisten, Fensterrahmen, Rolllädenkästen und Türzargen
Lt. .... 1.503,01 €
Von diesen Kosten mache ich 50 % geltend zur Berücksichtigung „alt gegen neu“ 751,51 €
Gesamtsumme ....
Abzüglich Kaution ....
Forderung ....

Den Betrag in Höhe von ... bitte ich bis zum 05.07.06 an .... zu überweisen. <Ende des Zitats>

Nun habe ich dazu folgende Fragen:
1. Der Mietkautionsabrechnung waren keinerlei Anlagen beigefügt. Müssen Kopien des Gutachtens und des Kostenvoranschlages dem Mieter der Rechnung beigelegt werden oder nicht?

2. Die Wohnung wurde seit dem 01.02.06 nicht mehr von diesen Mietern bewohnt. Sie stand auf jeden Fall bis zum 31.05.06 leer. Dieses kann ich mit Sicherheit sagen, da ich zum einen fast gegenüber diesem Haus wohne und zum anderen die Wohnung bis dato im Internet zum Angebot stand. Seit Juni scheint sie nun vermietet zu sein.
Das Gutachten wurde am 02.06.06 erstellt bzw. geschrieben. Die Wohnung stand somit von Februar bis Mai leer, ab und an waren die Rolläden zwar hochgezogen, es zog aber keiner ein. Also woher weiß man, dass die Wohnung nach solch einer langen Zeit, zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung und wo ab und an jemand die Wohnung betrat, aus welchen Gründen auch immer, noch dem Ursprungszustand zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe entsprach. Und welche Arbeiten begutachtet wurden?
Muß unter diesen Umständen das Gutachten bezahlt werden bzw. muß es überhaupt bezahlt werden?

3. Muß die Begründung zur Erstellung des Gutachtens akzeptiert werden? Denn Mieter, die diesen Beruf nicht erlernt haben, können selten eine fachgerechte Renovierung durchführen. Außerdem hatte der Hausverwalter in seinem Übergabeprotokoll doch bereits festgestellt, dass die Arbeiten nicht
f a c h gerecht ausgeführt wurden.

4. Ist der Kostenvoranschlag bezüglich der Mängelbeseitigung = fachgerechte Renovierung mit diesen angesetzten 50 % berechtigt, wenn aufgrund der starren Fristenregelung im Mietvertrag keine Schönheitsreparaturen erforderlich waren? Muß er bezahlt werden?


5. Muß der Kostenvoranschlag ohne Vorliegen akzeptiert werden? Man weiß ja gar nicht, welche Arbeiten darin wirklich verankert sind und ob alles so dem Übergabeprotokoll entspricht.

6. Abschließende Frage: Muß die Forderung so und in der Form beglichen werden, obwohl die Schönheitsreparaturen gar nicht erforderlich waren oder muß die Mietkaution seitens des Hausverwalters abzüglich der Reinigungsarbeiten an den Mieter ausgezahlt werden?

Ich weiß, es ist ein sehr umfangreicher Sachverhalt und es sind viele Fragen. Trotzdem wäre ich Ihnen sehr, sehr dankbar, wenn Sie mir diese Fragen beantworten würden. Es hängt sehr viel mein weiteres Vorgehen davon ab.
Vielen Dank im voraus.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Angaben wie folgt beantworten möchte:

1+2+3. Bei einem Gutachten eines privat bestellten Sachverständigen handelt es sich um ein Privatgutachten. Ein derartiges Gutachten ist weder für die Gegenpartei noch für das Gericht verbindlich. Abgesehen von der Tatsache, dass vorliegend das Gutachten in Bezug auf die durchgeführten Schönheitsreparaturen nicht notwendig war, wären ansonsten diesbezüglich die Kosten erst nach § 91 ZPO bei Unterliegen im Prozess zu erstatten.

Darüber hinaus muss natürlich der Vermieter beweisen, dass die Kosten für das Gutachten tatsächlich entstanden sind. Sie könnten daher das Gutachten selbst und die Rechnung des Sachverständigen verlangen. Die Tatsache, dass zwischen Übergabe der Wohnung und Gutachtenerstellung ein so großer Zeitraum lag, kann gegen die tatsachengetreue Erstellung sprechen.

Insgesamt gilt aber: Gutachten war nicht notwendig, von daher keine Kostenerstattung.


4.+5. Da Sie nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, müssen Sie nur die Kosten der nicht erfolgten Reinigung der diversen Gegenstände erstatten.
Der Kostenvoranschlag muss keineswegs akzeptiert werden. Ein Beweis, dass die geforderten Kosten tatsächlich entstanden sind, kann nur die dann vorgelegte Rechnung sein.

6. Zahlen Sie von den aufgeführten Rechnungspunkten nur die, die nicht mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen zusammenhängen. Dementsprechend muss die Mietkaution ausgezahlt werden.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen soweit weiterhelfen. Für eine Nachfrage zum Verständnis stehe ich selbstverständlich zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Sabine Reeder
Rechtsanwältin


Meine Antwort umfasst nur die Informationen, die mir zur Verfügung gestellt wurden. Für eine verbindliche Bewertung ist eine umfassende Sachverhaltsermittlung vonnöten, die im Rahmen einer Online-Beratung nicht möglich ist.


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