Sehr geehrter Ratsuchender,
1.Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen in einem formularmäßigen Mietvertrag auf den Wohnungsmieter ist auch dann wirksam, wenn dieser in eine unrenovierte Wohnung eingezogen ist. Maßgeblich ist allein, dass die vereinbarte Zeitspanne für die Durchführung der Renovierungsarbeiten erst ab Überlassung der Wohnung zu laufen beginnt und nach Beendigung des Mietverhältnisses abgelaufen ist, Urteil des LG Berlin vom 30.03.2001, Az.: 64 S 158/00
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2.Da im Übergabeprotokoll eindeutig festgehalten wurde, dass die Wohnung unrenoviert übernommen wurde, beginnt die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen erst mit Beginn des Mietverhältnisses. Diese Bestimmung ist im Mietvertrag so jedoch nicht geregelt, weshalb sich daraus die Unwirksamkeit der Klausel ergeben kann und hier wahrscheinlich ist – es sei denn, dass in den nicht angeführten Passagen eine derartige Klausel doch enthalten ist. Eine endgültige Aussage bedarf der Prüfung des Vertrags. Ist die Klausel – wie hier angenommen – unwirksam, müssen Sie keine Schönheitsreparaturen durchführen und auch keine Abschlagszahlungen leisten.
3.Sie haben die Wohnung grundsätzlich so zurück zu geben, wie Sie sie erhalten haben. Einbauten müssen daher entfernt werden. Dazu das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt/Main 1U190/99: Mieter müssen ihre Wohnung bei Auszug komplett räumen und nachträgliche Einbauten entfernen. Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt/Main gehören dazu Einbauküchen, Einbauschränken und auf Veranlassung des Mieters verlegte Teppichböden. Komme der Mieter dieser „Wegnahmepflicht“ nicht nach, dürfe der Vermieter den Ausbau und die Entfernung auf Kosten des Mieters veranlassen. Ein Teppichboden muss danach entfernt werden. Auch die übrigen von Ihnen vorgenommenen nachträglichen Einbauten sind rückgängig zu machen. Das Anbringen von neuen Fließen anstelle von alten Fließen halte ich nicht für Einbauten. Das ist aber letztliche eine Abwägungsentscheidung.
Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.
Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin
Diep, Rösch & Collegen
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Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:
Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.
Sehr geehrte Frau Heussen,
vielen Dank für die schnelle Antwort. Ich habe den Mietvertrag noch einmal gründlich durchgesehenm und neben den oben schon zitierten Passagen (insbes. Nr. 4 und 11 der AVB) habe ich nur noch folgenden Absatz gefunden, der annähernd in diese Richtung geht:
Nr. 3: Übergabe der Mietsache
(1) Der Zustand der Mietsache im Zeitpunkt der Übergabe wird im Übergabeprotokoll niedergelegt.
(2) Soweit das Wohnungsunternehmen oder der Mieter Ausgleichsbeträge für unterlassene Schönheitsreparaturen (vgl. Nr. 11 Abs 4 AVB) vom Vormieter erhalten hat, sind diese zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Wohnung zu verwenden bzw. bei Ausführung durch den Mieter an diesen Auszuzahlen [Trifft nicht zu. Wir haben keine Gelder erhalten]
Nur zum Verständnis: Wir haben Vertrag und Übergabeprotokoll am 20.12.97 unterschrieben, die Wohnung am 22.12.97 übernommen und dann 1,5 Monate lang ( bei paralleler Zahlung der Miete) renoviert.
Kann ich auf dieser Basis also davon ausgehen, dass die Renovierungsklauseln unwirksam sind?
Vielen Dank,
Ihr Fragesteller
Wird eine Wohnung in renovierungsbedürftigem Zustand vermietet, ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans jedenfalls dann wirksam, wenn die Renovierungsfristen erst mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen, BGH, Urteil vom 28. 4. 2004 - VIII ZR 230/03
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ABER ich korrigiere meine Aussage dahingehend, als im Urteil BGH, Urteil vom 9. 3. 2005 - VIII ZR 17/04
, eine Klausel, die mit Ihrer fast identisch ist, als nicht unwirksam angesehen wurde:
Eine mietvertragliche Formularklausel über Schönheitsreparaturen, wonach der Mieter alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen hat und die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen in nach der Art der Räume gestaffelten Zeitabständen von drei, fünf und sieben Jahren erforderlich werden, ist nicht dahin auszulegen, dass die dem Mieter auferlegte Schönheitsreparaturverpflichtung unabhängig vom Beginn des Mietverhältnisses an einen objektiv bestehenden Renovierungsbedarf anknüpft. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter n"icht unangemessen."
Zwar ist Ihre Formulierung mit der im Urteil dargestellten nicht identisch, aber doch sehr ähnlich, weshalb Ihre Klausel als wirksam einzustufen ist, und Sie die erforderlichen Arbeiten nach dem Grad der Abnutzung durchzuführen haben.
Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin
