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Schönheitsreparatur bei Auszug / unrenoviert übernommene Wohnung


21.01.2007 14:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrte Anwältin, sehr geehrter Anwalt.

wir haben unseren Mietvertrag gekündigt, und in Kürze steht die Übergabe der Wohnung an den Vermieter an. Wir haben die Wohnung 1997 unrenoviert (in unbewohnbarem Zustand) übernommen und auf eigene Kosten renoviert, incl. komplettem Austausch aller Innentüren , Decken, Böden, Wände, Badezimmer und Elektroleitungen. Der Aufwand betrug damals ca. 6.000 DM Material plus 1,5 Monate Eigenleistungen.

Seit dem wurden keine Renovierungen mehr vorgenommen. Die Räume sind mit Ausnahme von Bad und Schlafzimmer (Tapeten "unschön") in einem guten Zustand. Allerdings gibt es teilweise Flecken an den Wänden, die nicht durch Bewohnen, sondern an versotteten Kaminen bzw. fehlender Wärmedämmung aussen entstanden sind. INsgesamt ist die Wohnung aber heute in einem erheblich besseren Zustand als bei Übernahme.

Die Wohnung wurde 1997 als preisgebundener Wohnraum ( mit Wohnberechtigungsschein ) angemietet. Die Preisbindung entfiel dann 1999, worauf die Miete im Rahmen des gesetzlich möglichen angehoben wurde und aktuell knapp unter dem Mietspiegel liegt.

Um eine Vorbereitung auf den Übergabetermin zu haben, möchte ich gerne von Ihnen folgende Fragen beantwortet haben:

a) Sind wir auf Basis der vertraglichen Regelungen (s.U.) zu irgendwelchen Schönheitsreparaturen bei Auszug verpflichtet, und wenn ja, in welchem Umfang?

b) Steht dem Vermieter eine Ausgleichszahlung gemäß Nr.11 Abs. 4 AVB zu?

c) Kann der Vermieter verlangen, dass von uns eingebrachte Materialien (Fliessen, Decken, Böden, Tapeten) unter Verweis auf Nr. 11 Abs. 4 AVB entfernt werden? Wir haben keine anderen Materialien eingebracht als vorher verwendet worden sind.

Für die Beantwortung der Fragen bedanke ich mich im Voraus.



Mietvertrag
Herausgegeben vom GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen, April 1997
Abgeschlossen im Dezember 1997

§2 Miete
(..)
(5) Ausserdem sind vom Mieter nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen und der Hausordnung:
(a) die Schönheitsreparaturen auszuführen (vgl. Nrn. 4 und 11 AVB)
(..)
weil die Miete diese Leistungen nicht deckt.

§5 Vertragsbestandteile
(1) Das Übergabeprotokoll wird bei der Wohnungsübergabe aufgenommen, unterschrieben und ausgehändigt
(2) Folgende Unterlagen sind Bestandteile des Mietvertrages:
- Die Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB) in der Fassung April 1997
- Die Hausordnung in der Fassung 1979
- Die Benutzungsordnung


Übergabeprotokoll
(..)
Bemerkung zum Zustand der Mietsache:
[Maschinell eingetragen] unrenoviert übernommen und auf eigene Kosten instandgesetzt.


Allgemeine Vertragsbestimmungen
Nr. 4: Erhaltung der Mietsache
(..)
(2) Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen und der Außentüren von innen sowie der Heizkörper einschließlich Heizrohre.

Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:

in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre. Dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre spätestens alle vier Jahre durchzuführen.

in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre

in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre

Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart erheblich abweichen. Er ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführen Schönheitsreparaturen beweispflichtig.

(3) Läßt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist das Wohnungsunternehmen auf Antrag des Mieters verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.
(..)

Nr. 11 Rückgabe der Mietsache
(1) Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind die überlassenen Räume im ordnungsgemäßen Zustand zu übergeben

(2) Hat der Mieter Änderungen der Mietsache vorgenommen, so hat er den ursprünglichen Zustand spätestens bis zur Beendigung des Mietverhältnisses wiederherzustellen, soweit nichts anderes vereinbart ist oder wird. [..] Das Wohnungsunternehmen kann verlangen, daß Einrichtungen beim Auszug zurückbleiben, wenn es den Mieter angemessen entschädigt. Dem Wohnungsunternehmen steht dieses Recht nicht zu, wenn der Mieter an der Mitnahme ein berechtigtes Interese hat.

(3) Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so sind die nach Nr. 4 ABs. 2 AVB fälligen Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen.

(4) Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig im Sinne von Nr. 4 Abs. 2 AVB, so hat der Mieter an das Wohnungsunternehmen einen Kostenanteil zu zahlen, da die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei der Berechnung der Miete berücksichtigt worden ist. Zur Berechnung des Kostenanteils werden die Kosten einer im Sinne der Nr. 4 Abs. 2 umfassenden und fachgerechten Schönheitsreparatur im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses ermittelt.

Der zu Zahlende Anteil entspricht, soweit nach Nr. 4 Abs. 3 nichts anderes gilt, dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen lt. Nr. 4 Abs. 2 und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bis zur Räumung abgelaufenen Zeiträumen.

Die Kostenanteile des Mieters werden zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verwendet (Vgl. Nr. 3 Abs. 2). Soweit der Mieter noch nicht fällige Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses durchführt, ist er von der Zahlung des Kostenanteils befreit.


Anmerkung: Weder Vertrag noch AVB enthalten eine salvatorische Klausel.

21.01.2007 | 16:24

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

1.Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen in einem formularmäßigen Mietvertrag auf den Wohnungsmieter ist auch dann wirksam, wenn dieser in eine unrenovierte Wohnung eingezogen ist. Maßgeblich ist allein, dass die vereinbarte Zeitspanne für die Durchführung der Renovierungsarbeiten erst ab Überlassung der Wohnung zu laufen beginnt und nach Beendigung des Mietverhältnisses abgelaufen ist, Urteil des LG Berlin vom 30.03.2001, Az.: 64 S 158/00.

2.Da im Übergabeprotokoll eindeutig festgehalten wurde, dass die Wohnung unrenoviert übernommen wurde, beginnt die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen erst mit Beginn des Mietverhältnisses. Diese Bestimmung ist im Mietvertrag so jedoch nicht geregelt, weshalb sich daraus die Unwirksamkeit der Klausel ergeben kann und hier wahrscheinlich ist – es sei denn, dass in den nicht angeführten Passagen eine derartige Klausel doch enthalten ist. Eine endgültige Aussage bedarf der Prüfung des Vertrags. Ist die Klausel – wie hier angenommen – unwirksam, müssen Sie keine Schönheitsreparaturen durchführen und auch keine Abschlagszahlungen leisten.

3.Sie haben die Wohnung grundsätzlich so zurück zu geben, wie Sie sie erhalten haben. Einbauten müssen daher entfernt werden. Dazu das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt/Main 1U190/99: Mieter müssen ihre Wohnung bei Auszug komplett räumen und nachträgliche Einbauten entfernen. Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt/Main gehören dazu Einbauküchen, Einbauschränken und auf Veranlassung des Mieters verlegte Teppichböden. Komme der Mieter dieser „Wegnahmepflicht“ nicht nach, dürfe der Vermieter den Ausbau und die Entfernung auf Kosten des Mieters veranlassen. Ein Teppichboden muss danach entfernt werden. Auch die übrigen von Ihnen vorgenommenen nachträglichen Einbauten sind rückgängig zu machen. Das Anbringen von neuen Fließen anstelle von alten Fließen halte ich nicht für Einbauten. Das ist aber letztliche eine Abwägungsentscheidung.



Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.

Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Nina Heussen
Rechtsanwältin
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Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:

Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 22.01.2007 | 21:05

Sehr geehrte Frau Heussen,

vielen Dank für die schnelle Antwort. Ich habe den Mietvertrag noch einmal gründlich durchgesehenm und neben den oben schon zitierten Passagen (insbes. Nr. 4 und 11 der AVB) habe ich nur noch folgenden Absatz gefunden, der annähernd in diese Richtung geht:

Nr. 3: Übergabe der Mietsache
(1) Der Zustand der Mietsache im Zeitpunkt der Übergabe wird im Übergabeprotokoll niedergelegt.
(2) Soweit das Wohnungsunternehmen oder der Mieter Ausgleichsbeträge für unterlassene Schönheitsreparaturen (vgl. Nr. 11 Abs 4 AVB) vom Vormieter erhalten hat, sind diese zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Wohnung zu verwenden bzw. bei Ausführung durch den Mieter an diesen Auszuzahlen [Trifft nicht zu. Wir haben keine Gelder erhalten]

Nur zum Verständnis: Wir haben Vertrag und Übergabeprotokoll am 20.12.97 unterschrieben, die Wohnung am 22.12.97 übernommen und dann 1,5 Monate lang ( bei paralleler Zahlung der Miete) renoviert.

Kann ich auf dieser Basis also davon ausgehen, dass die Renovierungsklauseln unwirksam sind?

Vielen Dank,
Ihr Fragesteller

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.01.2007 | 11:19

Wird eine Wohnung in renovierungsbedürftigem Zustand vermietet, ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans jedenfalls dann wirksam, wenn die Renovierungsfristen erst mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen, BGH, Urteil vom 28. 4. 2004 - VIII ZR 230/03.

ABER ich korrigiere meine Aussage dahingehend, als im Urteil BGH, Urteil vom 9. 3. 2005 - VIII ZR 17/04, eine Klausel, die mit Ihrer fast identisch ist, als nicht unwirksam angesehen wurde:

Eine mietvertragliche Formularklausel über Schönheitsreparaturen, wonach der Mieter alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen hat und die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen in nach der Art der Räume gestaffelten Zeitabständen von drei, fünf und sieben Jahren erforderlich werden, ist nicht dahin auszulegen, dass die dem Mieter auferlegte Schönheitsreparaturverpflichtung unabhängig vom Beginn des Mietverhältnisses an einen objektiv bestehenden Renovierungsbedarf anknüpft. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter n"icht unangemessen."

Zwar ist Ihre Formulierung mit der im Urteil dargestellten nicht identisch, aber doch sehr ähnlich, weshalb Ihre Klausel als wirksam einzustufen ist, und Sie die erforderlichen Arbeiten nach dem Grad der Abnutzung durchzuführen haben.

Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin

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