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Wohnung unrenoviert übernommen, muss ich bei Auszug renovieren?


| 11.06.2007 18:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich habe meine Mietwohnung zum 30.6.2007 gekündigt und mit meinem Vermieter unterschiedliche Auffassung darüber, welche Schönheitsreparaturen ich vor Vertragsende durchführen muss.

Bei Beginn des Mietverhältnisses am 11.9.2004 habe ich die Wohnung in einem unrenoviertem Zustand übernommen. Die letzten Renovierungsarbeiten lagen damals 3+ Jahre zurück und der Grad der Abnutzung war entsprechend. Während der Dauer des Mietverhältnisses habe ich selbst keine Renovierungsarbeiten durchgeführt.

Der Mietvertrag beinhaltet folgende Sätze:
§ 8.3 ... so kann der Vermieter die nach Fristenplan fälligen Reparaturen während der Vertragslaufzeit fordern, spätestens jedoch bei Ende des Mietverhältnisses alle nach dem Grad der Abnutzung gemäß nachstehendem Fristenplan erforderlichen Schönheitsreparaturen verlangen. ... Küche, Bäder alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen ... alle fünf Jahre. ...
§ 8.4 ... Sind bei Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nach dem vorstehenden Fristenplan noch nicht fällig, kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter nur einen Kostenanateil zu tragen hat. ... länger als 2 Jahre 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%. ...
§22 Zusatzvereinbarung: Übergabe der Wohnung: gleiche Übergabe bei Auszug, unabhängig von der Mietdauer.

Der Grad der Abnutzung ist aus meiner Sicht entsprechend dem Zeitraum seit der letzten Renovierung. Das kürzliche Verspachteln von Putz- und Tapetenschäden hat sichtbare Spuren in Form von Farbabweichungen auf den Wänden hinterlassen. Ich kann mir vorstellen, dass ein Nachmieter alle Wände und Decken (beide Raufaser) vor Einzug streichen bzw. streichen lassen würde.

Welche Renovierungsmaßnahmen muss ich vor Ende des Mietverhältnisses durchführen?
Sehr geehrter Ratsuchender,

aufgrund Ihrer Angaben lässt sich Ihre Frage wie folgt summarisch beantworten:

Der Bundesgerichtshof hat in vielbeachteten Urteilen bestimmte Klauseln in durch den Vermieter vorformulierten Mietverträgen für unwirksam erklärt. Wichtig ist zunächst, dass es sich um einen vom Vermieter vorformulierten Vertrag handelt.
Unwirksamkeit liegt dann vor, wenn der Mietvertrag starre Klauseln zu den Schönheitsreparaturen vorsieht. Starr sind solche Klauseln dann, sobald keine Möglichkeit für einzelfallbezogene Erwägungen besteht. Dies ist der Fall, wenn der Mieter zur Renovierung verpflichtet ist, egal, ob die Abnutzungserscheinungen normal oder übermäßig sind. Darüber hinaus sind solche Klauseln unwirksam ist, die bei der Übernahme einer unrenovierten Wohnung eine Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen nach Bedarf vorsehen.

Soweit Sie die Klauseln in Ihrem Mietvertrag auszugsweise schildern scheint es sich um solche starren Regelungen zu handeln. Wichtig ist, dass sich hier keine Formulierung wie "im Allgemeinen", "üblicherweise" oder Ähnliches finden lässt und die Regelung auch sonst nicht auf den konkreten Renovierungsbedarf abstellt. Dies lässt sich abschließend von dieser Stelle ohne Prüfung des gesamten Mietvertrages nicht sagen.

Sobald eine starre Fristenregelung vorliegt, so besteht dadurch eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 BGB. Der Mieter ist nicht zur Renovierung verpflichtet (BGH, Urteil v. 30.07.2004 -VIII ZR 361/03-).
Dies bedeutet gleichzeitig auch, dass die Regelung zur Kostenbeteiligung des Mieters ihre Grundlage verliert.

Des Weiteren deuten die von Ihnen geschilderten Regelungen im Mietvertrag darauf hin, dass sowohl eine Regelung zu den laufenden Schönheitsreparaturen als auch einer Regelung zur Endrenovierung ohne Bezug auf etwaige Fälligkeit der laufenden Schönheitsreparaturen enthalten ist.
Eine solche Kombination führt ebenfalls zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel.

Es spricht also viel dafür, dass Sie nicht verpflichtet sind, die Wohnung bei Auszug zu renovieren, sondern sie besenrein zu übergeben.

Zusätzlich möchte ich darauf verweisen, dass Sie, legt man § 22 des Mietvertrages aus, die Wohnung unabhängig von den übrigen Regelungen in dem Zustand übergeben müssen, in dem Sie sie übergeben bekommen haben . Dies ist bei Ihnen explizit in Ihrem Mietvertrag geregelt. Soweit die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, ist dieser Zustand auch wieder zurückzugewähren.

Sie sollten allerdings berücksichtigen, dass der Vermieter ggf. Ihre eingezahlte Kaution einbehalten wird und Sie so das Risiko tragen, gegen Ihren Vermieter vorgehen zu müssen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen einen ersten Überblick über die rechtliche Lage geben konnte. Falls Sie gegen den Vermieter vorgehen möchten, können Sie mich gerne kontaktieren.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. E. Feldmann
Rechtsanwältin

Kanzlei Dr. Feldmann
Wittbräucker Straße 421
44267 Dortmund
info@kanzlei-fm.de
Tel.: 0231/5325288
Fax: 0231/5325290


Ich möchte Sie noch auf Folgendes hinweisen:
Eine Auskunft kann ich Ihnen nur im Rahmen des mitgeteilten Sachverhalts erteilen. Für eine verbindliche Bewertung ist generell die Kenntnis des gesamten Sachverhalts einschließlich aller Begleitumstände erforderlich. Schon einzelne weitere Tatsachen können zu einem anderen Ergebnis führen.
Die Leistung einer verbindlichen Gesamtbewerung kann im Rahmen einer Onlineberatung nicht erbracht werden.

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