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Schönheitsreparatur-Klausel im Mietvertrag


| 12.01.2007 15:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Hallo,

ich stehe kurz vor einem Umzug und bin mir nicht sicher ob die Klausel in meinem Mietvertrag nichtig ist:

§14 Schönheitsreparaturen

1. Der Mieter führt auf eigene Kosten die Schönheitsreparaturen fachgerecht durch. Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere:
Tapezieren, Anstreichen und Kalken der Wände...etc

2. Während der Dauer des Mietverhältnisses hat der Mieter die Schönheitsreparaturen nach folgenden REGELFRISTEN durchzuführen:
alle 3 Jahre: Küchen, Bäder...
alle 5 Jahre: Wohn- und Schlafräume, Flure und Dielen
alle 6 Jahre: alle anderen Nebenräume wie Keller und Bodenraum

3. Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses einzelne oder sämtliche Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so hat der Mieter die zu erwartenden Kosten anteilig aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebes an den Vermieter nach folgender Massgabe zu bezahlen...(es folgen die prozentualen Anteile).
Der Mieter ist berechtigt, den Kostenvoranschlag eines anderen Malerfachbetriebes vorzulegen, oder die Schönheitsreparaturen fachgerecht in neutraler Ausführung selber durchzuführen.
Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind die Schönheitsreparaturen durchzuführen, die nach den Regelfristen fällig sind.

Im ersten Moment war ich davon überzeugt dass auch diese Klausel zu denen zählt, die vom BGH für unzulässig erklärt wurden. Aber dann hat mich der Begriff REGELFRIST stutzig gemacht. Handelt es sich hier um eine unzulässige, starre Frist oder nur um eine (erlaubte) "Empfehlung"?
Ferner habe ich meine Wohnung seinerzeit unrenoviert übernommen. Im Mietvertrag steht dazu jedoch nur:
§25 Zustand der Mieträume

Der Mieter übernimmt die Wohnung im gegenwärtigen Zustand.

(Entbindet mich allein schon dieser Satz von einer notwendigen Renovierung?)

12.01.2007 | 16:12

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworte:

§ 14 Nr. 2 des Formularmietvertrages dürfte nach erster Beurteilung der Rechtslage für sich alleine genommen keine unangemessene Benachteiligung für den Mieter im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB bedeuten, da es sich nur um Regelfristen und damit nicht um starre Fristen handelt. Die Formulierung " in der Regel " lässt nämlich gerade eine Anpassung der Renovierungsintervalle an den tatsächlichen Abnutzungszustand der Wohnung zu.

Da die Wohnung jedoch in unrenoviertem Zustand übergeben wurde, könnte dennoch eine unangemessene Benachteiligung gegeben sein. Der Mieter darf nämlich grundsätzlich nur verpflichtet werden, Schönheitsreparaturen auszuführen, die auf Grund eigenen Mietgebrauchs erforderlich sind. Entscheidend könnte damit werden, wie der Zustand der Wohnung bei Bezug war.

Hierauf käme es unter Umständen gar nicht an, wenn die Abgeltungsklausel des § 14 Nr. 3 des Formularmietvertrages unwirksam ist.

Hiervon ist mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs
( Urteil vom 18.10.2006, VIII ZR 52/06 ) auszugehen, wenn die im Vertrag angegebenen Abgeltungsquoten starr nach Mietzeit berechnet werden und keine Anpassung an den tatsächlichen Abnutzungszustand der Wohnung erlauben.

Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 12.01.2007 | 18:37

Danke für Ihre Antwort. Ist denn die Abgeltungsklausel auch unwirksam wenn die unter §14 Nr.2 geforderten Fristen nicht eingehalten wurden? (z.B. Küche wurde seit >5 Jahren nicht mehr renoviert)

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.01.2007 | 18:45

Vielen Dank für die Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:

Entscheidend ist, ob die Klausel die tatsächliche Abnutzung, also die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung, berücksichtigt.

Wenn dies nicht der Fall ist, wovon ich zunächst ausgehe, so ist es unerheblich, ob die Wohnung in den als in der Regel für angemessen erachteten Intervallen renoviert wurde oder nicht !

Ich hoffe Ihre Frage(n) soweit zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
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