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Vermieter kündigt gewerblichen Mietvertrag mit falscher Frist

| 10.09.2018 22:19 |
Preis: 35,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Sehr geehrte Damen, sehr geehrte Herren,

ich bitte um rechtsverbindliche, kompakte Antwort auf die folgenden Fragen und ggf. Untermauerung mit Urteilen oder Paragraphen.

Sachverhalt:
Ich bin seit einigen Jahren Mieter eines Gewerbeobjekts.
Im Mietvertrag wurde eine beiderseitige Kündigungsfrist von sechs Monaten zum Monatsende vereinbart.
Heute traf die Kündigung vom Vermieter, datiert auf den 10.09.2018, mit Kündigungsdatum zum 31.12.2018 (also ca. 10 Wochen) ein. Begründet wurde sie mit "Eigenbedarf" - dieser Grund ist m.W. bei Gewerbemietverträgen nicht relevant.
Der wahre Grund sind vermutlich persönliche Differenzen zwischen Vermieter und mir. Der Vermieter kündigte mir mündlich seine Kündigung an, ich verwies ihn auf die Schriftform. Bereits bei diesem Gespräch erfolgte meinerseits der Hinweis auf die sechsmonatige Kündigungsfrist. Es ist daher davon auszugehen, dass der Vermieter bewusst diese falsche Frist gewählt hat.

Fragen:
1. Ist die Kündigung überhaupt gültig oder ist es so, als ob es sie nie gegeben hätte?
2. Falls gültig: Zu welchem Datum muss ich ausgezogen sein? Kann ich mir das Datum aussuchen?
3. Falls gültig: Soll oder muss ich der Kündigung oder der darin genannten Frist schriftlich widersprechen, und falls ja, warum?
4. Es gibt kein Übergabeprotokoll. Wer ist in der Beweispflicht für bei der Rückgabe behauptete neue Schäden an der Mietsache?

Vielen Dank schon vorab!

Sehr geehrter Ratsuchender,

lassen Sie mich Ihre Fragen - ohne Kenntnis des genauen Wortlautes des Mietvertrages und der Kündigungserklärung - wie folgt beantworten.

1.
Die Kündigung mit falscher Frist macht sie nicht unwirksam.
Denn der Vermieter gibt zu erkennen, dass er das Mietverhältnis beenden möchte.
Die Angabe einer Frist ist nicht Voraussetzung für die Kündigung.
Das Mieterhältnis endet mit Ablauf der richtigen Kündigungsfrist.

2.
Da bei Ihnen eine sechsmonatige Kündigungsfrist zum Monatsende vertraglich geregelt ist, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des 31.03.2019.

3.
Sie müssen der Kündigung nicht widersprechen, ebenfalls nicht der zu kurzen Frist.
Bezüglich der Frist müssen Sie den Vermieter nicht rechtlich beraten.
Sie können aber selbstverständlich den Vermieter auf den richtigen Zeitpunkt des Endes des Mietverhältnisses hinweisen.

4.
Wenn bei Auszug Schäden festgestellt werden, muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass der Zustand bei der Übergabe mangelfrei war und die Schäden damit auf den Mieter zurückzuführen sind. Derjenige, der etwas verlangt, muss die für ihn günstigen Tatsachen beweisen.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 10.09.2018 | 23:33

Vielen Dank für die Antwort, nur eine Nachfrage zu Punkt 2. / Bitte um Beantwortung auch des zweiten Teils dieses Punktes meiner Eingangsfrage:
Kann ich mir das Datum jetzt aussuchen, an dem ich ausziehe? Also kann ich sowohl zum vom Vermieter genannten "falschen" Termin ausziehen, quasi dies "annehmen"?
Oder kann ich gar zu einem beliebigen Datum zwischen diesem Zeitpunkt und der richtigen Kündigunsfrist ausziehen?
Oder muss ich immer bis zum 31.03.2019 bezahlen?
Das natürlich ohne Berücksichtigung einer eventuellen gütlichen Einigung.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.09.2018 | 23:43

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Zu einem beliebigen Zeitpunkt können Sie zwar ausziehen, müssen aber dennoch bis zum Ablauf der Kündigungsfrist weiter Miete bezahlen. Dafür gibt es Kündigungsfristen.

Sie können bzw. dürfen sich nicht aussuchen, wie lange Sie noch Miete zahlen müssen.

> Reagieren Sie nicht, müssen Sie bis Ende März 2019 zahlen.

> Die Kündigung zum falschen Termin ist jedoch als Angebot auf vorzeitige Beendigung zum 31.12.2018 anzusehen. Wenn Sie dem Vermieter erklären, damit einverstanden zu sein, kommt ein Aufhebungsvertrag zu diesem Termin zustande. Dann müssen Sie zum 31.12.2018 die Räumen räumen, brauchen aber auch nur bis dahin Miete zu zahlen. Warten Sie aber - wenn gewollt - nicht zu lange mit der Annahme / Bestätigung des vorzeitigen Vertragsendes.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


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Bewertung des Fragestellers 11.09.2018 | 00:10

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