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Mietvertrag von 1994 - Frist bei Kündigung durch Vermieter

| 05.02.2008 16:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag!

Meine Situation als Vermieter ist folgende:
- Zweifamilien-Altbau
- ich persönlich bewohne die Wohnung im 1.Stock (70m*m)
- die Mieter der unteren Wohnung (Familie mit zwei Kindern) bewohnen diese seit 1.1.1994 (100m*m)
- es liegt ein Einheits-Mietvertrag (Verlags-Nr.599)vor, der keinerlei Modifikationen und Streichungen erfahren hat.
- die Erdgeschosswohnung wurde 14 Jahre genutzt - ein Sanierung wäre wahrscheinlich notwendig.

Ich möchte den Mietern kündigen - zum einen aus persönlichen Gründen; zum anderen, da die Mieter den Keller-und Garagenbereich über die ihnen zustehende Maße vollstellen. Dadurch ist die allgemeine Nutzung und vor allem die Pflege des Gebäudes behindert. (Eine Abmahnung wurde noch nicht ausgesprochen, da ich einen Auszug der Mieter präferieren würde)

Meine Frage:
Welche Möglichkeiten habe ich, den Mietern schnellstmöglich zu kündigen - gelten weiterhin die im Mietvertrag §2 genannten 12 Monate Kündigungsfrist?
Oder kann ich die Reform ausnutzen und in kürzerer Frist kündigen?

Ich hätte Interesse daran, die Wohnung selber zu übernehmen.
Da mein Lebenspartner und ich die Gründung einer Familie planen, benötigen wir mehr Wohnfläche.

Ich benötige eine schnelle Antwort, auf die ich mich stützen kann.

Vielen Dank im Voraus!



Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihnen Ihre Frage auf der Grundlage des von Ihnen angegeben Sachverhalts wie folgt:

Am 01.6.2005 ist das Gesetz über Kündigungsfristen bei so genannten Altmietverträgen in Kraft getreten.

Danach gelten die alten Kündigungsfristen aus der Zeit vor der Mietrechtsreform nicht für Kündigungen, die ab dem 01.6.05 zugehen, wenn diese durch AGB vereinbart worden sind. Für diesen Fall gilt vielmehr das neue Recht über Kündigungsfristen (§ 573c Abs. 1 S. 1 und 2 BGB). Das heißt: Durch das neue Gesetz verkürzt sich die Kündigungsfrist für Mieter auf 3 Monate, für Sie als Vermieter auf 9 Monate ( aufgrund der langen Überlassungsdauer, § 573 c I BGB).


Voraussetzung für die Anwendbarkeit ist:

- unbefristeter Altmietvertrag (geschlossen vor dem 1.9.01) über Wohnraum
- Formularklausel, durch die die Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB a.F. (wörtlich oder sinngemäß) vereinbart worden sind.

Ersteres kann bei Ihnen bejaht werden, zweiteres kann aufgrund fehlender Vertragsunterlagen nicht abschließend beantwortet werden.




Sofern bei Ihnen somit die Voraussetzungen gegeben sind, können Sie den Vermieter unter Einhalten einer Kündigungsfrist von 9 Monaten kündigen. Sie können hier auch ohne berechtigtes Interesse eine Kündigung aussprechen, da es sich vorliegend um eine Wohnung in einem von Ihnen als Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr 2 Wohnungen handelt, § 573a BGB.

Bei einer Kündigung wäre anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des § 573a I BGB gestützt ist, vgl. § 573a III BGB.

Weiterhin kommt auch eine Kündigung wegen Eigenbedarfs in Betracht, § 573. Diese Kündigung muss, sofern die Voraussetzungen vorliegen, ausreichend begründet werden.

Ausreichende Gründe für eine fristloe außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund sind vorliegend nicht ersichtlich.

Grundsätzlich empfiehlt es sich, einen Rechtsanwalt mit der Kündigung der Mieter zu beauftragen, da eine eine unrechtmäßige Kündigung Schadensersatzansprüche der Mieter zur Folge haben kann. Gerne stehen wir Ihnen hierzu zur Verfügung.


Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.



Mit freundlichen Grüßen


Florian Günthner
Rechtsanwalt




Nachfrage vom Fragesteller 05.02.2008 | 18:21

Vielen Dank für die schnelle und ausführliche Antwort!

Mir ist eine Ungenauigkeit unterlaufen, die evt. wichtig sein könnte:
meine Mutter ist als Vermieterin eingetragen (sie ist die Hausbesitzerin), ich als Tochter wohne im 1. Stock.

Gilt daher weiterhin Ihre Formulierung "in einem von Ihnen als Vermieter selbst bewohnten Gebäude"?
Oder ergeben sich für mich aus diesem Sachverhalt andere Konsequenzen?

Verlängert sich nicht in diesem Fall (erleichterte Kündigung §573a Abs.1) die Kündigungsfrist ohne Angabe von Gründen um weitere drei Monate?

Vielen Dank im Voraus, mit freundlichen Grüssen



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.02.2008 | 18:37

Sehr geehrter Fragesteller,

richtigerweise verlängert sich im Fall des § 573 a BGB die Kündigung üm 3 Monate.
Allerdings ergibt sich durch Ihre ergänzende Ausführen eine grundlegende Änderung dahingehend, dass eine Kündigung nach § 573 a BGB nicht möglich ist, da die Vermieterin nicht selbst in der Wohnung wohnt. § 573 a setzt voraus, dass die Vermieterin selbst in der Wohnung wohnt; das Bewohnen durch Sie als die Tochter ist nicht ausreichend.

Insofern bleibt nur die Möglichkeit der Eigenbedarskündigung. Die Gründe für die Kündigung müssen als Wirksamkeitsvoraussetzung für die Kündigung ausreichend angegeben werden.


Mit freundlichen Grüßen


Florian Günthner
Rechtsanwalt

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