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Schimmelbefall u.a.


24.04.2007 16:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrtes "frag-einen-anwalt.de"-Team,

wir würden gerne zu folgendem einen fachmännischen Rat beziehen:

Anfang Oktober 2006 sind eine Freundin und ich in eine Wohnung gezogen, die wir seitdem als WG nutzen (2ZKB, 55qm 750 warm)
Etwa vor 10 Wochen ist Wasser durch die Decke des einen Schlafzimmers gebrochen, seitdem klafft ein etwa wannengroßes Loch in der Decke und ist noch nicht vom Vermieter repariert worden, obwohl er am gleichen Abend über den Schaden informiert worden war.
Zum anderen habe ich vor etwa 5-6 Wochen Schimmelbefall in meinem Schlafzimmer entdeckt das nun bereits ein Ausmaß von etwa 150 x 70 cm genommen hat.
Da wir ausdrücklich auf das Handeln des Vermieters angewiesen sind, dieser sich im Urlaub befand als der Schimmelbefall festgestellt worden ist, wir keinesfalls (selbst über Famieleinzugehörige)an ihn herantreten konnten, haben wir folgenden einen Brief verfasst, um ihn über unsere Mietsituation zu informieren:


[...]

"nach mehrmaligem Versuch einen geeigneten Termin mit Ihnen zu vereinbaren, um unsere derzeitige Mietsituation zu besprechen, ist leider bis dato gescheitert. Hiermit möchten wir Sie auf unsere Situation aufmerksam machen und entsprechenden Handlungsbedarf fordern:

Schlafzimmer 1, rechts zur Eingangstür, das derzeit von Frau J. bewohnt wird, erlitt vor Monaten einen Wasserschaden im Deckenbereich. Die Reparaturarbeiten ziehen sich seitdem erheblich in die Länge, bzw. wurden noch nicht in Angriff genommen, obwohl der Schadensbereich seit einiger Zeit trocken liegt. Der Wasserschaden an Privateigentum von Frau J., sowie die entsprechenden Umständlichkeiten wurden Ihrerseits nicht abgegolten, bzw. war kein Entgegenkommen zu verzeichnen.

Schlafzimmer 2, links zur Küche: vor 4 Wochen ist Schimmelbefall in der linken Ecke des Schlafzimmers bemerkt worden. Der entsprechende Befall ist akut gesundheitsgefährdend und bedarf einer restlosen Beseitigung bzw. Trockenlegung der betroffenen Wand. Seitdem ist das Zimmer aufgrund der Sporendichte in der Atemluft weitestgehend nicht nutzbar. Zudem ist ein bereits angegriffener Gesundheitszustand aufgefallen, da das Zimmer bereits seit längerem unbemerkt unter dem Befall litt.

Mit diesen Vorfällen ist das Bewohnen und Zusammenleben erheblich eingeschränkt worden, da beispielsweise das Schlafzimmer von Frau J. zum Gemeinschaftsraum umfunktioniert werden musste: Das Zimmer von Frau J. wird und muss derzeit weiterhin als Schlaf- und Arbeitsraum von mir genutzt werden, was für sie und sowohl auch für mich eine starke Einschränkung bedeutet.
Da von Ihrer Seite kein Entgegenkommen bezüglich dieser Einschränkungen zu sehen war bzw. ist, sehen wir es für angemessen, eine Mietminderung zu beanstanden.

Gerne würden wir mit Ihnen gemeinsam eine Lösung finden wollen. Sollten Sie eine Idee haben diesen Missstand zu klären, wären wir sehr erfreut.

Mit freundlichen Grüßen"



Wir würden gerne wissen, in wie fern und in welcher Höche wir hier eine Mietminderung fordern können und wie schnell wir die Mietsituation beenden können, da das Zusammenleben mittlerweile unmöglich geworden ist.

Es gibt noch einen weiteren Punkt der uns etwas kurios erscheint:
Der Vermieter verlangt von uns nachträglich Nebenkosten monatl. zu zahlen, die er, wie er selbst sagte "beim Vertragsschluss im Oktober vergessen" hatte anzugeben.
Hat er das Recht dies nachträglich in den Vertrag einzusetzten? Müssen wir die neuen NK tatsächlich zahlen?

Für einen Rat wären wir sehr dankbar!

MfG
Sehr geehrte Fragestellerin,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Es ist schwierig, aufgrund Ihrer Angaben eine zutreffende Minderung des Mietzinses zu errechnen. Die Höhe der Mietminderung ist eine Frage des Einzelfalles, die man nur bei einer Begutachtung Ihrer Wohnung (z.B. durch Inaugenscheinnahme von Bildern) und in Kenntnis aller Tatsachen (z.B. Intensität des Schimmelbefalls, Ort und Ausmaß des Befalls, Art und Ausmaß der Belastung durch chemische Stoffe, Größe der Zimmer, welche nicht benutzt werden können und deren Relation zur Gesamtwohnfläche etc.) zuverlässig und abschließend klären kann. . Es gibt Gerichte, die - je nach Schimmelpilzbefall - nur 10% Mietminderung zugestehen, während andere Gerichte deutlich höher gehen. Bei derart massiven Störungen Ihres Wohnbetriebes halte ich jedoch eine Minderung von mindestens 15% für absolut angemessen.

Sie sollten Ihren Vermieter unverzüglich erneut und möglichst detailliert von den Mängeln in Kenntnis setzen (andernfalls können Sie nach § 536c BGB für den durch die Verzögerung entstehenden Schaden haften) und auffordern, die Mängel zu beseitigen und ihm hierfür eine angemessene Frist (ca. 10 bis 14 Tage) setzen. Achten Sie darauf, dass Ihrem Vermieter dieses Schreiben auch zugeht (am besten Einschreiben mit Rückschein) und dass es von allen Mietern unterschrieben ist. Wird der Vermieter nicht tätig, können Sie ihn auf Mängelbeseitigung und auch Schadensersatz verklagen, ggf. sogar die fristlose Kündigung aussprechen. Diesbezüglich sollten Sie sich aber auf jeden Fall anwaltlich beraten lassen, da einige Punkte zu beachten sind.

Teilen Sie dem Vermieter in dem Schreiben weiterhin mit, dass Sie von Ihrem Zurückbehaltungsrecht am Mietzins Gebrauch machen. Sie haben neben der Möglichkeit der Mietminderung nämlich noch die Möglichkeit, einen Betrag in drei- bis fünffacher Höhe des Minderungsbetrages zurückzubehalten (beträgt der Minderungsbetrag also 20%, dann können Sie 60% bis 100% der Miete zurückhalten). Damit soll Druck auf den Vermieter ausgeübt werden, dass dieser die Mängel beseitigt. Bitte beachten Sie, dass dieser Druckzuschlag zur Zahlung an den Vermieter fällig wird, wenn der Mangel beseitigt ist (geben Sie das Geld also besser nicht aus, sondern parken Sie es auf einem Konto).

Sie sollten weiterhin die Miete ab sofort nur noch „unter Vorbehalt“ an den Vermieter überweisen, damit Sie sich die Möglichkeit offen halten, zuviel gezahlte Miete zurückzuverlangen. Dazu sollten Sie dem Vermieter gegenüber nachweislich (am besten Einschreiben mit Rückschein) schriftlich erklären, dass Sie die Miete unter Vorbehalt überweisen. Sie sollten den Vorbehalt zusätzlich auch im Überweisungsträger im Verwendungszweck („unter Vorbehalt“) erklären.

Sie sind nicht verpflichtet, solche Nebenkosten zu zahlen, die im ursprünglichen Vertrag nicht wirksam auf Sie umgelegt wurden. Wenn der Vermieter „vergessen“ hat, diese Nebenkosten auf Sie umzulegen, muss er sich nun eben an seiner Vereinbarung festhalten. Es obliegt grundsätzlich jedem Vertragsteil selbst, sich ausreichend über die eigenen Rechte und Pflichten bewusst zu sein und diese auch in eine vertragliche Form zu gießen. Sollten Sie jetzt jedoch einen neuen Mietvertrag unterzeichnen, in dem die Nebenkosten wirksam auf Sie umgelegt wurden, so würde es sich um einen neuen Vertrag (bzw. um eine Änderung des alten Vertrages) handeln, und Sie wären dann verpflichtet, auch die neuen Nebenkosten (soweit diese auf Sie umgelegt werden können), zu zahlen. Daher sollten Sie sich nicht dazu verleiten lassen, eine neue Vereinbarung zu unterschreiben.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.

Gerne bin ich auch bereit, die weitere Vertretung und Beratung in der Angelegenheit für Sie zu übernehmen. Sie können mich jederzeit für eine weitere Beauftragung kontaktieren.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

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Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

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