Schimmel in Eigentumswohnung

Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Vorab sollten Sie zunächst einmal Ihren notariellen Kaufvertrag dahingehend überprüfen, ob ein Gewährleistungsausschluss enthalten ist. Grundsätzlich wird nämlich die Haftung des Verkäufers wegen Mängeln, die ihm nicht bekannt sind, vertraglich ausgeschlossen. Zudem schildern Sie, dass Ihnen bereits vor Kaufvertragsschluss der Schimmel bekannt war. Im zweiten Schritt wäre daher zu prüfen, ob die Mängel für Sie bei einer Besichtung erkennbar waren oder sogar erkannt wurden. In diesem Fall könnten Sie sich nicht auf einen Mangel berufen, es sei denn Sie hätten sich die entsprechenden Rechte vorbehalten, § 442 BGB . Insoweit wäre zu prüfen, ob hinsichtlich der Beseitigung des Schimmels bzw. dessen Ursachen eine Vereinbarung mit dem Verkäufer getroffen wurde (§ 443 BGB ).

Sollte ein Haftungsausschluss vertraglich vereinbart worden sein und Ihnen der Schimmel vor Vertragsschluss noch nicht bekannt gewesen sein, könnte sich der Verkäufer dann nicht auf den Haftungsausschluss berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Dies hätten Sie allerdings zu beweisen, d.h. dass der vorherige Eigentümer bzw. der Makler Kenntnis von diesem hatte und Ihnen diesen offenbaren hätte müssen und dies arglistig nicht getan hat, wie etwa auf eine Nachfrage von Ihnen.

Als nächstes Vorgehen rate ich Ihnen daher, zunächst einmal den tatsächlichen Sachverhalt konkret mit einem Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu besprechen, d.h. diesem den geschlossenen notariellen Vertrag zur Durchsicht zu überlassen und die jeweiligen Kenntnisse und Umstände mitteilen. Für das weitere Vorgehen kommt es unter den o.g. Kriterien darauf an, was damals vereinbart, was bei wem damals bekannt war sowie auch wann der Schimmelbefall eingetreten ist. Beachten Sie dabei, dass Sie die Anspruchsvoraussetzungen im Einzelnen zu beweisen haben.

Ein Gutachten, welches für die Rechtsverfolgung notwendig ist, hätte Ihnen die Gegenseite dann zu erstatten, wenn Ihnen ein Schadensersatzanspruch zusteht.

Für Ihre Anspruchsdurchsetzung müssen Sie nicht unbedingt sofort vor Gericht. Soweit ein Anspruch besteht, besteht auch die Möglichkeit, die Angelegenheit außergerichtlich, d.h. einvernehmlich zu regeln. Kann diese Einigung allerdings nicht erzielt werden, d.h. es besteht Streit über Grund und/oder Höhe der Forderung, werden Sie an einer Inanspruchnahme eines Gerichtes nicht vorbei kommen.

Zuständig wären die Zivilgerichte, d.h. je nach Streitwert entweder das Amtsgericht (bis 5.000,00 €) oder das Landgericht; im Falle der Zuständigkeit des Landgerichtes brauchen Sie einen Rechtsanwalt zur Vertretung. Dies bietet sich allerdings aufgrund der o.g. Aufklärungsbedürfnisse und Vorbereitungen auch bereits für die außergerichtliche oder einer Geltendmachung vor dem Amtsgericht an.

Außergerichtlich eingeholte Gutachten der Parteien gelten als Parteivortrag. Werden diese von der Gegenseite bestritten und überzeugen diese das Gericht auch nicht anderweitig, wird das Gericht einen gerichtlichen Sachverständigen bestellen, wenn es eine Frage für entscheidungserheblich hält, die dieser Gutachter beantworten kann.

Ob die Kosten von einer Rechtsschutzversicherung übernommen werden hängt von dem konkreten Vertrag an, der geschlossen wurde. In jedem Fall wird diese schon zum damaligen Zeitpunkt des Kaufes bestanden haben müssen. Sollten Sie Ihrer Rechtsschutzversicherung den Fall schildern, wird diese für Sie Ihre Eintrittspflicht prüfen. Soweit Sie einen Rechtsanwalt beauftragen kann auch dieser die Anfrage bei der Versicherung durchführen.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.


Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -


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§ 442 Kenntnis des Käufers
(1) 1Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt. 2Ist dem Käufer ein Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, kann der Käufer Rechte wegen dieses Mangels nur geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
(2) Ein im Grundbuch eingetragenes Recht hat der Verkäufer zu beseitigen, auch wenn es der Käufer kennt.

§ 443 Beschaffenheits- und Haltbarkeitsgarantie
(1) Übernimmt der Verkäufer oder ein Dritter eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache oder dafür, dass die Sache für eine bestimmte Dauer eine bestimmte Beschaffenheit behält (Haltbarkeitsgarantie), so stehen dem Käufer im Garantiefall unbeschadet der gesetzlichen Ansprüche die Rechte aus der Garantie zu den in der Garantieerklärung und der einschlägigen Werbung angegebenen Bedingungen gegenüber demjenigen zu, der die Garantie eingeräumt hat.
(2) Soweit eine Haltbarkeitsgarantie übernommen worden ist, wird vermutet, dass ein während ihrer Geltungsdauer auftretender Sachmangel die Rechte aus der Garantie begründet.

§ 444 Haftungsausschluss
Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.