Schimmel im Keller

Question

Hallo,
wir haben Ende letzten Jahres eine Wohnung in einem denkmalgeschützten Bauernhof gekauft. Das komplette Gebäude wurde umfangreich saniert. Wir haben unsere Wohnung in einem veredelten Rohbau übernommen. Neues Dach, Isolierung, Wasser- und Heizungsinstallation, Elektroinstallation, Estrich und Fenster waren schon eingebaut. Vom Treppenhaus unserer Wohnung geht ein Schacht in einen denkmalgeschützten Keller. Diesen wollte der Verkäufer (Eine Firma ( Architekt und Bauingeneur)) eigentlich verfüllen lassen. Dies wurde ihm vom Denkmalamt untersagt. Dann hat er im Keller ein paar Stützwände für die Statik eingezogen ( wurden genehmigt) und den Hauptanschluss für Wasser und Strom hierher legen lassen. Die Verteilung auf die einzelnen Einheiten in dem Bauernhof findet allerdings in einem nicht im Keller befindlichen Hauswirtschaftsraumes statt. Im Zuge der Sanierungsarbeiten hat der Verkäufer alle bestehenden Fenster des Kellers zugemauert, so daß nun keinerlei Luftaustausch im Keller mehr stattfinden kann. Auf den Wasserrohren ist eine deutliche Kondensatbildung zu erkennen, Die Wände sind mit schwarzem Schimmel übersäht.

In unserem Kaufvertrag steht:

1. Ansprüche des Käufers wegen Sachmängel am Grundstück und an der von der Sanierung unberührt bleibenden Altbausubstanz sind ausgeschlossen, es sei denn, der Vertragsgegenstand kann nicht bestimmungsgemäß genutzt werden.
Der Notar hat den Verkäufer darüber belehrt, dass ihm aufgrund vorstehender Vereinbarungen bei etwaigen Mängeln des Grunstücks und der Altbausubstanz des Wohnhauses keine Ansprüche gegen den Verkäufer zustehen, er also autretende Mängel auf eigene Kosten beseitigen muß.
2. Für Sachmängel hinsichtlich der Sanierungsleistung gelten die gesetzlichen Bestimmungen des BGB. Abweichend hiervon kann der Käufer jedoch zunächst nur Nacherfüllung verlangen. Bei Fehschlagen der Nacherfüllung kann der Käufer den Kaufpreis herabsetzen ( Minderung). Das Recht auf Rücktritt vom Vertrag wegen eines Sachmangels wird ausgeschlossen, außer bei schweren Sachmängeln, die den vertragsgemäßen Gebrauch verhindern oder erheblich beeinträchtigen.

Nun zu meinen Fragen:
Wir erwarten keinen perfekten Neubaukeller, haben mit dem Schimmel im Keller aber etwas bedenken, da der einzige Luftaustausch in, oder aus dem Keller nur durch den Schacht in unserem Treppenhaus passieren kann. Unseres Erachtens muß für eine Lüftung in dem Keller gesorgt werden und zwar genau an den Stellen die der Verkäufer zugemauert hat.
Ist Schimmel ein Mangel?
Ist Schimmel ein Mangel, der mit den o.a. Klauseln nicht ausgeschlossen ist?
Können wir vom Verkäufer das Öffen der alten Fensteröffnungen auf seine Kosten verlangen?
Es geht hier nicht um eine komplette Sarnierung des Kellers!

Gruß, Holger Hartwig

Rechtsanwalt Cord Hendrik Schröder · Accepted Answer

Sehr geehrte Fragestellerin,
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Einstellung Ihrer Fragen.

Zunächst möchte ich Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich eine erste rechtliche Orientierung bieten soll, die in keinem Fall die Beratung durch eine Kollegin/ einen Kollegen vor Ort ersetzen kann. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Sachverhaltsangaben kann die rechtliche Beurteilung komplett anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen.

Ihre Fragen beantworte ich aufgrund der von Ihnen gemachten Angaben und dem eingesetzten Betrag wie folgt:

- Ist Schimmel ein Mangel?

Schimmel stellt einen Mangel dar.

Insbesondere in der Entscheidung BGH, Urteil vom 29.6.2006; VII ZR 274/04 - OLG Celle - LG Hannover macht der BGH deutlich, dass Schimmel einen Mangel darstellt.

Der BGH gab 2006 einem Bauherren Recht, der aufgrund von Schimmel am Bauholz den Dachstuhl seines neu erbauten Hauses abreissen liess anstatt ihn - wie der ausführende Zimmermann verlangte - nachbessern zu lassen, indem der Schimmel entfernt werden sollte. Der Handwerker argumentierte, mit dem Abtragen des Schimmels sei keine Gesundheitsgefahr mehr vorhanden und das reiche.

Das Holz sei verschimmelt und somit mit einem Mangel behaftet gewesen, entschied der BGH. Ob eine Gesundheitsgefahr davon ausgehe, sei völlig irrelevant, da die Mängelfreiheit der gelieferten Ware im Vordergrund stehe. Eine ordnungsgemäße Mängelbeseitigung war nach Nachbesserungsversuchen nicht gegeben, da nach der Nachbesserung weiter Schimmelsporen am Gewerk vorhanden waren.

- Ist Schimmel ein Mangel, der mit den o.a. Klauseln nicht ausgeschlossen ist?

Es wäre Ihnen aufgrund der vorstehenden Klauseln nicht gewährt, Rechte aufgrund des Schimmels geltend zu machen, wenn der Schimmel dem Verkäufer bekannt war.

Der Schimmel war nach Ihrer Schilderung noch nicht gegeben und ist erst durch die Arbeiten des Verkäufers, also das Verschließen des Kellers, zurückzuführen.

Damit ist nachträglich ein Mangel eingetreten, den der Verkäufer auch zu vertreten hat.

Die denkmalgeschützte Substanz ist auch nicht mehr völlig unberührt geblieben, da der Verkäufer im Keller Arbeiten ausgeführt hat.

Die Haftung des Verkäufers für den Schimmel als Mangel ist durch die genannten Klauseln nicht ausgeschlossen worden.

- Können wir vom Verkäufer das Öffen der alten Fensteröffnungen auf seine Kosten verlangen?

Sie haben einen Anspruch gegen den Verkäufer. Dieser kann auch dahingehen, dass Sie verlangen, dass die Fenster wieder geöffnet werden.

Diesbezüglich ist es ratsam, den Verkäufer schriftlich über den Schimmel zu unterrichten und die Beseitigung und auch das Öffnen der Fenster zu verlangen.

Um Ihre Ansprüche erfolgreich durchzusetzen, empfehle ich die Einschaltung eines Anwalts vor Ort – den Sie über unser Portal problemlos finden können.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick gegeben zu haben und stehe Ihnen gerne weiterführend, insbesondere im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, zur Verfügung.

Abschließend möchte ich Sie bitten die Bewertungsfunktion zu nutzen, um dieses Forum für andere Nutzer transparenter zu gestalten.

Schimmel im Keller

Baurecht, Architektenrecht

Rechtsanwalt Cord Hendrik Schröder

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