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Keller zu hoch


| 11.07.2006 13:40 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Ich habe mit meinen Wochenendnachbarn ein Problem. Es handelt sich dabei um den Bau einens Genehmigungsfreies Hauses. Das nach Satzung gebaut werden darf. Sie haben den Keller 100qm gross gebaut(54qm umbauter Wohnraum sind zulässig mit Unterkellerung möglich), was nach meiner Meinung erlaubt ist. Jetzt das Problem der Keller ist nicht wie in der Bay. Bauverordnung vorgeschrieben 1,20m über gewachsenen Boden hoch sondern auf der niedrigsten Seite 1,45m und auder Höchsten Stelle 1,75m. Dadurch kann er mir, wenn er auf der grossen unterkellerten Terrase steht mir überall ins Grundstück schauen. Das ist natürlich nicht mein Wunsch in einen Wochendgrundstück. Die Untere Baubehörden hat jetzt vermessen und halten sich sehr bedeckt. Sie gaben mir tel. auf rückfrage aber recht das der Keller zu groß ist. Ich denke die wollen den Bau stehen lassen und den Bauherren mit einer klein Geldstafe abfinden. Was kann ich unternehmen das der Keller abgerissen wird, wenn das Amt nichts unternimmt.
Kann ich überhaupt was unternehemen?

-- Einsatz geändert am 11.07.2006 21:58:10
Eingrenzung vom Fragesteller
11.07.2006 | 14:12

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Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zu Ihrem Anliegen nehme ich gerne wie folgt Stellung:

Zunächst einmal gehe ich auf Grundlage Ihres Berichts davon aus, dass sich die streitgegenständliche Liegenschaft in Bayern befindet – was wegen des im wesentlichen identischen Landesbaurechts aber keinen grossen Unterschied macht.

Mit sind zwar einige Details in Ihrem Bericht nicht ganz nachvollziehbar, ua. der „satzungskonforme“, genehmigungsfreie Bau des Nachbarhauses oder die zitierten Rechtsnormen zum Thema Keller. Auf Grundlage der Bayr. LBO und der dazu ergangenen Rechtsprechung kann ich Ihnen aber in der Tat, wie ja wohl befürchtet, nur begrenzt Hoffnung machen. Denn nach Art. 82 Abs.1 der Bayr. LBO, den ich mir kurz zu zitieren erlaube:


Art. 82 Baubeseitigung
Werden Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet oder geändert, so kann die Bauaufsichtsbehörde die teilweise oder vollständige Beseitigung der Anlagen anordnen, wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können.“


stehen Beseitigungsverfügungen grundsätzlich im Ermessen der Bauaufsichtsbehörden.

Einer der bei einer Ermessensausübung zu beachtenden Aspekte ist natürlich, ob hier ein VOLLSTÄNDIGER Abriss verhältnismässig ist. Auch ohne Detailkenntnis habe ich auf Grundlage der zu Art. 82 Bayr. LBO und der weitgehend inhaltsgleichen Verwaltungsrechtsprechung der anderen Bundesländer hieran erhebliche Zweifel – siehe zB VGH Bayern, Beschluss vom 17.04.2000 - Aktenzeichen Gr. S. 1/1999 - 14 B 97.2901.

Diese Einschätzung steht jedoch unter dem Vorbehalt einer etwas genaueren Sachverhaltsmitteilung Ihrerseits – auf Grundlage des bislang Mitgeteilten haben Sie mit Ihrem Begehren nach einer Abrissverfügung wie dargelegt aber eher schlechte Karten.


Ich hoffe trotzdem, Ihnen mit dieser Antwort etwas weitergeholfen zu haben. Für eine Rückfrage stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüssen,

Dr. Thomas Schimpf
- Rechtsanwalt -

ra.schimpf@gmx.de
www.anwalt.de/rechtsanwalt_schimpf

Nachfrage vom Fragesteller 12.07.2006 | 07:50

Bauland : Bayern
Wochenendgebiet: genehmigungsfreie Bau nach Satzung
Vorgaben sind Gibelrichtung, Haus aus Stein 36-54 qm Grundfläche. Unterkellererung möglich. Kein zweites Objekt auf dem Grundstück. Ansonsten greift die Bay. Bauverordnung.

Zum Art.82 wie sollen rechtmässige Zustände anders hergestellt werden (Abriss). Baulich (Auffüllen) und Baurechtlich nicht machbar. Wäre mir auch recht das rechtmässige Zustände hergestellt werden.
Muss nun der Art.82 oder kann die Behörde es anwenden. Dieses kann ist eine typische juristische Aussage.´Wen der Art.82 nicht angewendet wird, was wird dann gemacht.

Was muss ein Amt unternehmen um so einen Schwarzbau (falsche Größe)zu unterbinden, den eine korrektur des Baues ist technisch nicht möglich.
Es muss doch eine Vorgabe geben die den Weg beschreibt, wenn ein so genannter Schwarzbau erstellt wird.

Kann ich dem Nachbar rechtlich unterbinden seine Terrasse zu benutzen da diese ja falsch gebaut ist und mich in meiner privatsfähre beeinträchtigt.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.07.2006 | 12:04

Sehr geehrter Herr P.,

danke für Ihre Nachfragen. Diese möchte ich wie folgt beantworten:

zu 1:

Die Frage, wie Sie hier evt. über Art. 82 Bayr. LBO weiterkommen, lässt sich aus der Ferne natürlich nicht sicher beurteilen.

Allerdings muss die Untere Bauaufsichtbehörde (Art. 59 LBO) beim Erlass einer Abrissverfügung zwar die Verhältnismäßigkeit wahren. Das bedeutet hier, dass der Schaden für den Betroffenen nicht im Missverhältnis zu dem öffentlichen Interesse an dem Abriss stehen darf. Klassisches Bespiel: Das Rückversetzen, also der Abriss einer Außenwand, die um wenige Zentimeter den Grenzabstand überschreitet, wäre unverhältnismäßig, wenn diese Maßnahme einen fünfstelligen Betrag kosten würde.

Bei illegal errichteten Bauten kann die Behörde allerdings auch den Abriss größerer Bauwerke verlangen, weil der Bauherr in diesem Fall bewusst auf eigenes Risiko gebaut hat und deshalb auch einen größeren finanziellen Schaden hinnehmen muss. Hierfür scheint mir auf Grundlage Ihres Berichts durchaus einiges zu sprechen, wiewohl mir Details (WANN wurde der Bau errichtet?) nicht bekannt sind.

Allerdings darf die Untere Bauaufsichtsbehörde den Abriss nicht verlangen, wenn zur Herstellung eines rechtmäßigen Zustands eine Nutzungsuntersagung ausreichen würde. Desweiteren wird die Befugnis der Behörde zur Abrissverfügung dann unzulässig, wenn sie trotz Kenntnis des rechtswidrigen Bauvorhabens jahrelang nichts unternimmt und durch entsprechendes Verhalten den Eindruck erweckt, sie habe sich mit dem Gebäude abgefunden.

Hier weiss ich von den lokalen Gegebenheiten einfach zu wenig, um mir ein abschließendes Urteil erlauben zu können. In Betracht käme natürlich auch „nur“ ein empfindliches Bussgeld, siehe § 89 der Landesbauordnung.

Im Ergebnis scheint es mir hier jedenfalls maßgeblich darauf anzukommen, wie lange das bauordnungswidrig erstellte Bauwerk schon existiert – hier liegen mir, wie schon erwähnt, keine Informationen Ihrerseits vor.

zu 2:

Hinsichtlich Ihres Wunsches, dem Nachbarn die Benutzung seiner Terasse zu unterbinden, bin ich skeptisch. Denn derartiges bauordnungsrechtlich zu verfügen, kommt wirklich nur in Extremfällen in Betracht, wofür mir auf Grundlage Ihrer Mitteilungen schlicht die Anhaltspunkte fehlen.


Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüssen

Dr. Thomas Schimpf
- Rechtsanwalt -

ra.schimpf@gmx.de

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