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Schadenersatz, Vergleich vor Ort nach Wasserschaden in weiterhin bewohnter Mietwhng


17.06.2007 17:30 |
Preis: ***,00 € |

Schadensersatz


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Hallo,

ich suche Rat für den folgenden Sachverhalt:

In der Nacht vom 20.05. auf den 21.05. ist den Eltern meiner Freundin durch Unachtsamkeit des über ihnen wohnenden Mieters ein Wasserschaden entstanden.
Das Ehepaar (beide knapp 70 Jahre alt) wohnt seit gut 30 Jahren zur Miete in dieser 3-Zimmer-Wohnung.

Hierbei sind in Mitleidenschaft gezogen worden: Ein Teppich im Flur, ein Schrank im Kinder-/Gästezimmer, Bilder, sowie Tapete, Putz und Mauerwerk in Flur, Küche, Bad und Kinder-/Gästezimmer.

Am 25.05. waren Handwerker in der Wohnung, die an den trockenzulegenden Stellen Tapete entfernten und Folie und Rohrleitungen an die betreffenden Stellen befestigten. Zwei laute Trocknungsgeräte stehen im Kinder-/Gästezimmer und laufen rund um die Uhr.
Die geplante Trockungszeit wurde mit 2-3 Wochen angegeben. Der Obermieter lässt sein Trocknungsgerät selten / unregelmäßig laufen, daher verlängert sich wohl die Trocknungszeit in der Wohnung auch.

Das Kinder-/Gästezimmer ist gar nicht nutzbar, da die Möbel ausgeräumt sind und die Lüftungsgeräte laufen. In der Küche mussten die Hängeschränke abgenommern werden und das Geschirr teilweise in den Keller geräumt werden.. Die Nutzung der Küche ist m.E. auch eingeschränkt.

Die Badezimmertür und das Fenster können nicht geschlossen werden, somit wird es im Bad nachts sehr kalt und eine Intimspäre bei Toilettenbenutzung ist nicht gewahrt.
Fenster und Türen in Kinder-/Gästezimmer und Küche können ebenfalls nicht geschlossen werden.

Am 29.05.2007 war der Versicherungsvertreter der Hapflichtversicherung der Obermieters in der Wohnung und hat vor Ort einen Vergleich geschlossen (direkt ausgedruckt und unterschreiben lassen) sowie einen Verrechnungsscheck über € 625 (30 x € 12,50 Arbeitslohn für Selbsterbringung von Säuberungs- und Räumarbeiten, € 150 für einen Schrank und € 100 für einen Teppich) ausgestellt. Die übliche Unterbringung in ein Hotel wurde nicht angeboten.

Der Vergleich wurde von dem Ehepaar unterschrieben und schliesst weitere Ansprüche (auch durch Dritte) für alle Zukunft aus.

Mittlerweile läuft die Trockungszeit wohl auf 3,5 - 4 Wochen heraus. Weiterhin steht im Folgenden an: Reparatur an Putz, eventuell Mauerwerk, Tapeten, Anstrich, Wiedermöblierung der Wohnungsteile und Einräumen, nebst Säuberungsarbeiten.

Am 14.06.07 Besuch der Mutter meiner Freundin beim Arzt wegen allgemeinen Unwohlseins, Müdigkeit, übermässigem Schlafmangel und Kopfschmerzen (Einnahme von Schlaftabletten und Schmerzmitteln). Desweiteren kann das Hörgerät der Mutter durch die Geräuschbelästigung nicht getragen werden, was zu Verwirrungszuständen führt.

Der Arzt hat mit einerm Attest den Grund der Krankheit durch die andauernde Lärmbelästigung und Stresssituation atttestiert und schliesst sogar Folgeschäden nicht aus.

Ein Besuch eines entfernt wohnenden Verwandten muss unter u.U. verschoben werden, da die Wohnmöglichkeit in der Wohnung nicht gegeben ist.

Am 15.06. haben die Eltern per Fax (Einschreiben per Rückschein folgt am 18.06.) dem Vergleich widersprochen.

Können Sie mir mitteilen, ob ein Vergleichswiderspruch Erfolg verspricht (auch hinsichtlich der Fristen), ob weitere Schadensersatzforderungen geltend gemacht werden können und in welcher Höhe sie angemessen wären?
Sollte der Vermieter mit einer Mietminderung konfrontiert werden? In welcher Höhe wäre dies angemessen?

Bei Erfolgversprechendem Verlauf suche ich direkt einen Anwalt, der das Paar in diesem Fall vertritt.

Vorab bereits vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen

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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre online-Anfrage, zu der ich aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt Stellung nehme:

Nachdem die Eltern Ihrer Freundin in dem Abfindungsvergleich vom 29.05.2007 erklärten - wie in derartigen Fällen üblich -, dass mit dem Vergleich auch alle etwaigen künftigen Ansprüche aus dem Schadensereignis 20./21.05.2007 erledigt seien, wird eine Nachforderung nur unter der Voraussetzung möglich sein, dass die eingetretenen Änderungen überraschend sind und von den Parteien bei Vergleichsabschluss nach ihrer Art und ihrem Umfang nicht bedacht werden konnten. Lagen die gesundheitlichen Beeinträchtigungen der Mutter Ihrer Freundin nicht bereits bei Vergleichsabschluss vor, werden daher zunächst im Hinblick hierauf weitere Schadensersatz- bzw. Schmerzensgeldforderungen in Betracht kommen. Soweit Arbeiten am Putz und eventuell dem Mauerwerk anstehen, wird dieser Schaden nur von dem Vermieter als dem Eigentümer des Hauses geltend gemacht werden können. Der Ersatz für weitere Säuberungsarbeiten, wird davon abhängen, ob derartige Maßnahmen bereits bei Vergleichsabschluss erkennbar waren. Weiterhin wird unterstellt werden können, dass die Kosten der Wiedereinräumung in der Vergleichssumme berücksichtigt wurden, wenn die Möbelteile bereits am 29.05.2007 ausgeräumt waren. Nachdem Sie mitteilen, dass die Tapeten am 22.05.2007 an den trockenzulegenden Stellen entfernt wurden, stand zum Zeitpunkt des Vergleichsabschlusses fest, dass jedenfalls an diesen Stellen eine Neutapezierung und ein neuer Anstrich erforderlich ist. Entsprechende Kosten werden nach dem Abgeltungsvergleich vom 29.05.2007 somit voraussichtlich nicht eingefordert werden können.

Soweit die Eltern Ihrer Freundin dem Abfindungsvergleich vom 29.05.2007 widersprochen haben, ist hierzu anzumerken, dass eine einseitige Lösung von einem Vertrag grundsätzlich nicht möglich ist, es sei denn es liegen die Voraussetzungen der Anfechtung nach § 119 ff. BGB vor. Als Anfechtungsgrund wird ggf. eine Irreführung der Eltern Ihrer Freundin oder eine Sittenwidrigkeit in Betracht kommen. - Die Irrtumsanfechtung hat ohne schuldhaftes Zögern und die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung innerhalb eines Jahres zu erfolgen. - Ob die Voraussetzungen für eine Anfechtung des Abfindungsvergleiches erfüllt sind, wird erst nach Kenntnis des Sachverhalts im Einzelnen beurteilt werden können.

Nachdem der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung derzeit erheblich eingeschränkt ist, werden die Eltern Ihrer Freundin die Miete gem. § 536 BGB für die Dauer der Einschränkungen mindern können. Aus diesem Grunde sollten sie die Miete ab sofort unter Vorbehalt zahlen und dies dem Vermieter aus Beweisgründen schriftlich mitteilen. Als Mietminderungsquote dürften nach meiner ersten Einschätzung rund 40 % der Bruttomiete angemessen sein, da allein die erhebliche Lärmbelästigung durch den Einsatz der Trocknungsgeräte mit mindestens 20 % zu bewerten sein wird.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin
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