Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),
Vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann, insbesondere das Weglassen wesentlicher Angaben kann das Ergebnis der Beantwortung beeinflussen.
Ein Schadensersatzanspruch ihrer Mutter kommt dem Grunde nach nur in Betracht, soweit die Höhe der Miete in Abhängigkeit von der Größe der Wohnung stehen sollte, mit Abweichung der Größe der Wohnung zudem ein Mangel vorgelegen hat, welche zur Mietminderung berechtigt hätte.
Ein Mietvertrag kommt durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen zu Stande. Die vertragschließenden Parteien müssen sich hierbei über die wesentlichen Vertragsbestandteile einig sein. Bei einem Mietvertrag wesentlich ist der die Wohnung in einem bestimmten Anwesen, in einer bestimmten Straße, in einem bestimmten Ort sowie der Mietpreis selbst. Treffen die Parteien zudem innerhalb des Mietvertrages eine Regelung darüber, wie groß die Wohnung sein soll, so handelt es sich um eine Beschaffenheitsvereinbarung. Weicht die Größe sodann von der vereinbarten Größe ab, so geht der Bundesgerichtshof davon aus, dass bei einer Abweichung von mindestens 10% ein Minderungsrecht hinsichtlich der Miete dem Mieter zur Seite steht, Urteil des BGH vom 24.04.2004, Az.: VIII ZR 295/03
.
Ihren Sachverhaltsangaben ist zu entnehmen, dass eine Vereinbarung hinsichtlich der Größe der Wohnung im Mietvertrag ausdrücklich nicht geschlossen wurde. Unabhängig von der Frage, inwieweit mündlich eine solche Vereinbarung zu Stande kam, die Ihrerseits auch unter Beweis gestellt werden könnte, tritt vorliegend der Umstand ein, dass bei einer bisher angenommenen Größe von 60 m² und einer tatsächlichen Größe von 48,13 € somit nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes eine Abweichung von mehr als 10% vorliegt, mit der Folge, dass Mietminderung geltend gemacht werden kann. Sicherheitshalber sollte jedoch auf die in der Betriebskostenabrechnung angegebene Größe von 56 m² abgestellt werden. Aber auch der Vergleich der in der Betriebskostenabrechnung angegebenen und durch den Vermieter anerkannten Größe von 56 m² zu den tatsächlich gegebenen 48,13 m² führt zu dem Ergebnis, dass eine Abweichung von mehr als 10% vorliegt.
Der Höhe nach sollte eine Mietminderung in Höhe der tatsächlichen Abweichung, vorliegend somit in Höhe von 15%, geltend gemacht werden.
Eine Mietminderung ist grundsätzlich auch rückwirkend möglich, jedoch nur in den Schranken der regelmäßigen Verjährungsfrist gem. § 195 BGB
. Dies bedeutet, dass Sie lediglich für die letzten drei Jahre rückwirkend, damit bis in das Jahr 2008 hinein die Miete entsprechend mindern können, nunmehr mit laufenden Mietkosten aufrechnen können.
Bei einer Mietminderung, soweit diese berechtigt ist, liegt kein Zahlungsverzug hinsichtlich der Miete vor, so dass eine etwaige Kündigung des Vermieters unbegründet wäre.
Ebenso können sie hinsichtlich der Kosten für das einzuholende Gutachten gemäß § 536 a BGB
Schadensersatz verlangen.
Ich hoffe, dass ich Ihnen vorerst behilflich sein konnte.
Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin,
zunächst bedanke ich mich für Ihre Ausführungen.
Bezüglich der Verjährung denke ich, dass Sie falsch liegen. Die Verjährungsfrist von drei Jahren beginnt erst ab Kenntniserlangung zu laufen, d.h. hier erst am dem Tag des Ergebnisses des Gutachtens ( § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB
). Demzufolge ist ein Rückzahlungsanspruch ab 1987 gegeben.
Ich bitte um Ihre Stellungnahme.
Sehr geehrter Fragesteller,
bezugnehmend auf Ihre Nachfrage teile ich Ihnen mit, dass die Verjährung leider auch zu laufen beginnt, wenn der Gläubiger grob fahrlässig von seinem Anspruch nichts weis. Hierzu fehlen Sachverhaltsangaben. Hat der Vermieter bereits über Jahre hinweg mit Betriebskostenabrechnung auf Grundlage einer geringeren Größe abgerechnet, so könnte hierin bereits grobe Fahrlässigkeit gegeben sein, denn es hätte bereits zu diesem Zeitpunkt auffallen können, dass die Wohnung wohl eine geringere Größe aufwies. Gesicherte Kenntnis setzt §199 BGB
damit nicht voraus. Allein auf den Zeitpunkt des Gutachtens wäre falsch. Vielmehr müssen Sie alle Umstände würdigen, aus welchen man auf eine Abweichung der Wohnungsgröße hätte schließen können.
Sie sollten daher vorab prüfen, seit wann der Vermieter auf einer geringen Größe als 60 m² abrechnete und ob es andere Anhalgspunkte gab, auf deren Grundlage man zu dem Ergebnis kommen könnte, dass eine geringere Größe der Wohnung vorliegt. Da die Gegenseite in jedem Fall für Zeiten vor 2008 die Einrede der Verjährung erheben wird, wären Sie darlegungs- und beweisbelastet, dass vorab keine Anhaltspunkte bestanden. Dies stellt nach diesseitiger Sicht keinen sicheren Weg mehr für Sie dar, es sei denn, Sie können zu 100% ausschließen, dass es keiner Anhalgspunkte gab.
Mit freundlichen Grüßen
Nicole Schwuchow
