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Rückzahlung von Miete wg. zu kleiner Wohnung

| 15.03.2011 12:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herrn,
meine Mutter bewohnt in einem Mehrfamilienhaus seit 1987 eine Dachgeschoßwohnung mit vielen Schrägen. Der Mietvertrag beinhaltet keine Angabe bezüglich der Größe der Wohnung. Sie hatte mir immer gesagt, dass die Größe der Wohnung über 60 qm betrage.
Nun gab es Ärger mit dem Vermieter, da meine Mutter die Nebenkostenabrechnung für Jahr 2010 mit einer Nachzahlung von 1.100,00 € nicht auf einmal zahlen kann. Daraufhin hatte mich meine Mutter gebeten, die Abrechnung doch einmal zu überprüfen. Die Heizkostenabrechnung weist in der Rubrik Grundkosten, die zu 30% auf die einzelnen Mieter umgelegt werden, eine Größe der Wohnung meiner Mutter von 56 qm aus. Da bei mir nun Zweifel aufkamen, wie groß tatsächlich die Wohnung ist, beauftragte ich eine Architektin. Diese erstellte ein Gutachten mit dem Ergebnis, dass die Wohnfläche lediglich 48,13 qm beträgt, also 14% kleiner als in der Heizkostenabrechnung angegeben.
Welche Rechte bzw. Schadenersatzansprüche stehen meiner Mutter zu, die seit 1987 um mindestens 8 qm an Wohnfläche „betrogen" wurde. Kann Sie die zuviel gezahlte Miete ab 1987 zurückverlangen? Dies müssten über 10.000,00 € sein. Kann Sie sofort mit der laufenden Miete von 355,00 € aufrechnen und zunächst keine Miete mehr zahlen oder droht hier die fristlose Kündigung des Vermieters? Hat der Vermieter die Kosten des Gutachtens der Architektin zu bezahlen?

Mit freundlichem Gruß

Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),

Vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann, insbesondere das Weglassen wesentlicher Angaben kann das Ergebnis der Beantwortung beeinflussen.


Ein Schadensersatzanspruch ihrer Mutter kommt dem Grunde nach nur in Betracht, soweit die Höhe der Miete in Abhängigkeit von der Größe der Wohnung stehen sollte, mit Abweichung der Größe der Wohnung zudem ein Mangel vorgelegen hat, welche zur Mietminderung berechtigt hätte.

Ein Mietvertrag kommt durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen zu Stande. Die vertragschließenden Parteien müssen sich hierbei über die wesentlichen Vertragsbestandteile einig sein. Bei einem Mietvertrag wesentlich ist der die Wohnung in einem bestimmten Anwesen, in einer bestimmten Straße, in einem bestimmten Ort sowie der Mietpreis selbst. Treffen die Parteien zudem innerhalb des Mietvertrages eine Regelung darüber, wie groß die Wohnung sein soll, so handelt es sich um eine Beschaffenheitsvereinbarung. Weicht die Größe sodann von der vereinbarten Größe ab, so geht der Bundesgerichtshof davon aus, dass bei einer Abweichung von mindestens 10% ein Minderungsrecht hinsichtlich der Miete dem Mieter zur Seite steht, Urteil des BGH vom 24.04.2004, Az.: VIII ZR 295/03.

Ihren Sachverhaltsangaben ist zu entnehmen, dass eine Vereinbarung hinsichtlich der Größe der Wohnung im Mietvertrag ausdrücklich nicht geschlossen wurde. Unabhängig von der Frage, inwieweit mündlich eine solche Vereinbarung zu Stande kam, die Ihrerseits auch unter Beweis gestellt werden könnte, tritt vorliegend der Umstand ein, dass bei einer bisher angenommenen Größe von 60 m² und einer tatsächlichen Größe von 48,13 € somit nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes eine Abweichung von mehr als 10% vorliegt, mit der Folge, dass Mietminderung geltend gemacht werden kann. Sicherheitshalber sollte jedoch auf die in der Betriebskostenabrechnung angegebene Größe von 56 m² abgestellt werden. Aber auch der Vergleich der in der Betriebskostenabrechnung angegebenen und durch den Vermieter anerkannten Größe von 56 m² zu den tatsächlich gegebenen 48,13 m² führt zu dem Ergebnis, dass eine Abweichung von mehr als 10% vorliegt.

Der Höhe nach sollte eine Mietminderung in Höhe der tatsächlichen Abweichung, vorliegend somit in Höhe von 15%, geltend gemacht werden.

Eine Mietminderung ist grundsätzlich auch rückwirkend möglich, jedoch nur in den Schranken der regelmäßigen Verjährungsfrist gem. § 195 BGB. Dies bedeutet, dass Sie lediglich für die letzten drei Jahre rückwirkend, damit bis in das Jahr 2008 hinein die Miete entsprechend mindern können, nunmehr mit laufenden Mietkosten aufrechnen können.

Bei einer Mietminderung, soweit diese berechtigt ist, liegt kein Zahlungsverzug hinsichtlich der Miete vor, so dass eine etwaige Kündigung des Vermieters unbegründet wäre.

Ebenso können sie hinsichtlich der Kosten für das einzuholende Gutachten gemäß § 536 a BGB Schadensersatz verlangen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen vorerst behilflich sein konnte.

Nachfrage vom Fragesteller 15.03.2011 | 14:52

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin,

zunächst bedanke ich mich für Ihre Ausführungen.
Bezüglich der Verjährung denke ich, dass Sie falsch liegen. Die Verjährungsfrist von drei Jahren beginnt erst ab Kenntniserlangung zu laufen, d.h. hier erst am dem Tag des Ergebnisses des Gutachtens ( § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Demzufolge ist ein Rückzahlungsanspruch ab 1987 gegeben.
Ich bitte um Ihre Stellungnahme.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.03.2011 | 15:13

Sehr geehrter Fragesteller,

bezugnehmend auf Ihre Nachfrage teile ich Ihnen mit, dass die Verjährung leider auch zu laufen beginnt, wenn der Gläubiger grob fahrlässig von seinem Anspruch nichts weis. Hierzu fehlen Sachverhaltsangaben. Hat der Vermieter bereits über Jahre hinweg mit Betriebskostenabrechnung auf Grundlage einer geringeren Größe abgerechnet, so könnte hierin bereits grobe Fahrlässigkeit gegeben sein, denn es hätte bereits zu diesem Zeitpunkt auffallen können, dass die Wohnung wohl eine geringere Größe aufwies. Gesicherte Kenntnis setzt §199 BGB damit nicht voraus. Allein auf den Zeitpunkt des Gutachtens wäre falsch. Vielmehr müssen Sie alle Umstände würdigen, aus welchen man auf eine Abweichung der Wohnungsgröße hätte schließen können.

Sie sollten daher vorab prüfen, seit wann der Vermieter auf einer geringen Größe als 60 m² abrechnete und ob es andere Anhalgspunkte gab, auf deren Grundlage man zu dem Ergebnis kommen könnte, dass eine geringere Größe der Wohnung vorliegt. Da die Gegenseite in jedem Fall für Zeiten vor 2008 die Einrede der Verjährung erheben wird, wären Sie darlegungs- und beweisbelastet, dass vorab keine Anhaltspunkte bestanden. Dies stellt nach diesseitiger Sicht keinen sicheren Weg mehr für Sie dar, es sei denn, Sie können zu 100% ausschließen, dass es keiner Anhalgspunkte gab.


Mit freundlichen Grüßen

Nicole Schwuchow

Bewertung des Fragestellers 15.03.2011 | 15:44

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"Grobe Fahrlässigkeit ist vorliegend ganz sicher nicht gegeben. Richtig ist doch vielmehr, dass Sie die Problematik des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB , dass die Verjährungsfrist von drei Jahren erst ab Kenntniserlangung läuft, nicht gesehen bzw. diese noch nicht einmal ansatzweise in Ihrer Erstbeantwortung angeführt haben. Es ist doch wohl ein erheblicher Unterschied, ob für 23 oder nur für 2 Jahre Nachforderungen geltend gemacht werden können. Sodann in der Beantwortung der Nachfrage schnell auf grobe Fahrlässigkeit abzustellen, beseitigt doch nicht den inhaltlichen, erheblichen Fehler. Hier hätte ich mir gewünscht, dass Sie Ihren Fehler zugeben und nicht mir, dem Fragesteller, den „schwarzen Peter" bezüglich grober Fahrlässigkeit zu schieben. Grob fahrlässig handelt derjenige, wenn seine Unkenntnis auf einer bes. schweren Vernachlässigung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt erfolgt. Die Quadratmeterzahlabweichung hätte sich uns schon seit Jahren förmlich aufdrängen müssen!Totaler Unfug!"
Stellungnahme vom Anwalt:
Grober Unfug dürfte wohl Ihre laienhafte Beurteilung sein. Vielleicht sollten Sie sich mit dem Begriff der "groben Fahrlässigkeit auseinandersetzen, die im übrigen AUSDRÜCKLICH in §199 BGB genannt ist. 1. Fehlt es bei Ihnen bereits an einer nachweisbaren Vereinbarung der Größe der Mietwohnung und 2. ist durchaus ein Anhaltspunkt gegeben, wenn der Vermieter in der BK mit einer anderen Größe abrechnet. Gerne können Sie einen Rechtsstreit führen. Die Kosten eines klageabweisenden Urteils haben Sie zu tragen. Im übrigen hat Sie der Anwalt über den sichersten Weg zu beraten und Ihr Vorhaben, seit den 80zigeer Jahren Miete zurückzuverlangen, ist dies gewiss nicht.
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