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Rücktritt vom Werkvertrag (Hausbau)

28.09.2015 14:38 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Wir haben bei einer kleineren Ein-Mann Hausbaufirma einen Werkvertrag zur Errichtung eines Einfamilienhauses am 11. Juli 2015 geschlossen.

Der Werkvertrag kam schon unter seltsamen Umständen zustande: Wir hatten einen Bürotermin vereinbart und wollten die KfW Bestätigung abholen. Diese war notwendig zur Beantragung unserer Darlehensverträge mit KfW-Bausteinen. Im Büro der Baufirma (die selbst kein Bauunternehmen ist, sondern nur das "Baumanagement" übernimmt) bekamen wir dann den Werkvertrag präsentiert den wir zu unterschreiben hätten, sollten wir den KfW Beleg mitnehmen wollen. Die KfW Bestätigungsnummer kam aber von einem externen Dienstleister, den wir auch separat bezahlen müssen, also nicht im Umfang des Werkvertrags enthalten ist.

Nun werden wir jeden Tag unglücklicher mit dieser Baufirma. Sonderleistungen (beispielsweise weitere Türe etc.) werden deutlich teurer als marktüblich angeboten. Wir werden also weiterhin erpresst.

Das Schlimmste ist, dass uns die Baufirma mitgeteilt hat, dass wir eine Bürgschaft über die letzte Rate (3,5% der Bausumme) gem. Werkvertrag ("Pflichten des Auftraggebers") beibringen müssen. Ansonsten würde die Firma nicht mit dem Bau beginnen. Eine solche Bürgschaft erhalten wir aber nicht von unserer finanzierenden Bank. Unsere finanzierende Bank gibt lediglich eine Finanzierungsbestätigung und eine Abtretung der Raten an den Bauunternehmer. Der Bauunternehmer ist damit jedoch leider nicht einverstanden.

Der Bauantrag wurde zwischenzeitlich bei der Stadt eingereicht, ist aber noch nicht genehmigt. Dennoch müssen wir gem. Werkvertrag die erste Rate (12%) = über 40.000 EURO nun bezahlen. Die Rechnung (und eine Woche später die Mahnung) liegen bereits vor.

Wir möchten am liebsten sofort aus dem Werkvertrag (vor Baubeginn und Baugenehmigung) wieder aussteigen.

Welche rechtlichen Möglichkeiten haben wir ?

Sehr geehrter Ratsuchender,


ohne Kenntnis des Bauvertrages und auch genauer Zahlen lässt sich nicht abschließend klären, ob hier ein solch krasses Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht, dass der Vertrag ggfs. gänzlich nichtig ist.

Allein daher sollten Sie den Vertrag und den gesamten Schriftverkehr ergänzend prügen lassen und dafür einen Rechtsanwalt aufsuchen.


Ist der Vertrag nicht schon wegen Gesetzesverstoß nichtig ist, haben Sie zwei Möglichkeiten:

a)
Sie können den Vertrag kündigen (ein Widerruf kommt nur in Betracht, wenn der Widerruf ausdrücklich im Vertrag vereinbart worden ist), wobei dieses jederzeit möglich ist.

ABER der Unternehmer behält dann seinen Vergütungsanspruch, muss sich aber ersparte Aufwendungen gegenrechnen lassen.

So eine Kündigung kann also für Sie unterm Strich teuer werden.

b)
Sie können den Vertrag anfechten, wenn ein Anfechtungsgrund vorliegt.

Dieses kann entweder ein Irrtum sein, dann muss die Anfechtung unverzüglich erfolgen und Sie machen sich schadensersatzpflichtig (daher ist auch solch eine Anfechtungsmöglichkeit immer wirtschaftlich durchzurechnen).

Oder aber es liegt eine - von Ihnen zu beweisende - arglistige Täuschung bzw. Drohung vor. Dann kann die Anfechtung binnen Jahresfrist erklärt werden und Sie machen sich NICHT schadensersatzpflichtig.


Nach der bisherigen Sachverhaltsdarstellung könnte eine solche Anfechtung in Betracht kommen, wobei allerdings die Rechtsprechung strenge Maßstäbe ansetzt, Sie also auf jeden Fall weiter ausführen (und beweisen) müssten, dass eine Drohung vorliegt. Allein Ihre Bezeichnung einer "Erpressung" reicht keinesfalls.


Daher werden Sie auch insoweit einen Rechtsanwalt aufsuchen müssen, damit anhand aller Gesamtumstände, der schriftlichen Vereinbarungen und des möglichen Schriftwechsels prüfen zu lassen, ob ein solcher Anfechtungsgrund besteht.


Ansonsten bleibt eben nur - wie oben beschrieben - die Kündigung mit einem Vergütungsanspruch des Unternehmers.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Nachfrage vom Fragesteller 28.09.2015 | 17:18

Vielen Dank für Ihre Antwort. Meine Nachfrage, damit wir unser Vorgehen kalkulieren können:

Kann man pauschal sagen, welche Betrag der Werkvertrag von marktüblichen Preisen abweisen muss, um gänzlich nichtig zu sein? Das Haus soll fertig bis auf Böden, Maklerarbeiten und Aussenarbeiten zzgl. Erdarbeiten 368.000 EURO kosten für 1.100 Qubikmeter Kfw.70 Haus.

1. Wie bemisst sich der Vergütungsanspruch des Unternehmers bei ordentlicher Kündigung? Gibt es dort Erfahrungen / Richtwerte abweichend von $649 BGB ?

2. Wie bemisst sich die Schadensersatzpflicht bei Anfechtung wegen Irrtums?

3. Denken Sie, dass die Anfechtung wg. Drohung aussichtsreich wäre? Wir haben als Beweis nur unsere wechselseitige Zeugenaussage und den separat geschlossenen Dienstleistervertrag (Energieberater) mit identischem Datum wie der Werkvertrag.

Der Widerruf ist im Werkvertrag nicht geregelt. Es gibt lediglich den "$ 14 Kündigung":

" Die Kündigung des Vertrags aus wichtigem Grund durch den Bauherrn, ist nur zulässig, wenn durch ein schuldhaftes Verhalten der H...GmbH der Vertragszweck so gefährdet ist, dass dem Bauherrn die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann, in diesem Falle hat der Bauherr die Kündigung aus wichtigem Grund schriftlich zu begründen. Die Begründung ist Wirksamkeitsvorraussetzung für die Kündigung des Bauherrn aus wichtigem Grund."

Meine Frage:
4. Ist die Kündigung aus wichtigem Grund eine weitere Möglichkeit?

Werkvertrag: "Nach Kündigung des Vertrags hat die H..GmbH die erbrachten Leistungen abzurechnen und zwar nach dem Verhältnis des Wertes der erbrachten Teilleistungen zu dem Wert der nach dem Pauschalfestpreis geschuldeten Gesamtleistung. Die Parteien sind sich einigt, dass die H..GmbH die erbrachten Teilleistungen bis zur Kündigung zumindest in Höhe des Zahlungsplans abrechnen kann. Sollte der Bauherr der Auffassung sein, dass der Wert der Teilleistungen hinter dem Zahlungsplan zurückgeblieben ist, so hat der Bauherr insoweit die Beweislast. "

Weiter heißt es: "Kündigt der Bauherr nach $ 649 den Vertrag, dann stehen der H... GmbH die darin geregelten Ansprüche zu".

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.09.2015 | 19:25

Sehr geehrter Ratsuchender,

einen pauschalen Betrag kann man nicht nennen. Die Rechtsprchung nimmt als Faustregel eine 100% Erhöhung, aber auch das ist nur ein Anhaltswert; der jeweilige Einzelfall ist anhand der Gesamtumstände zu prüfen.


Der Vergütungsanspruch bemisst sich nach den vertraglichen Vereinbarungen, bei Ihnen also 368.000 €. Davon in Abzug zu bringen sind die ersparten Aufwendungen, die es genau zu berechnen gilt, aber bei rund 75% liegen werden.


Auch bei der Schadensersatzpflicht ist vom Werklohn auszugehen, wobei der Unternehmer dann den tatsächlichen Schaden nachzuweisen hat; aber rund 10% können es auch werden.


Nur aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung wird eine Anfechtung wegen Drohung nicht durchgreifen.



Eine Kündigung aus wichtigem Grund ist immer möglich; insoweit hatte ich die Vertragspassage für unwirksam. Richtig ist allerdings, dass der wichtige Grund benannt werden muss.

Mit einer Zahlung nach dem Ratenzahlungsplan werden Sie aber rechnen müssen. Da ich weder Zahlungsplan noch den restlichen Vertrag kenne, kann ich zur Höhe keine Aussagen machen.

Aber nochmals: Sie sollten den Vertrag komplett prüfen lassen, da dieser ggfs. unwirksam sein kann. Aber um das beurteilen zu können, muss man eben die Unterlagen komplett kennen; die Erstberatung auf einer Plattform wird da nicht ausreichend sein können, sondern nur den Weg aufzeigen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

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