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Werkvertrag für Hausbau vor Baubeginn kündigen/auflösen

14.08.2011 11:33 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Lieber Anwalt,
wir haben folgende Situation:
- wir möchten ein Haus bauen lassen
- wir haben uns mit einem Anbieter, der auf einem großen, bebauten und zum Verkauf stehenden Grundstück drei Reihenhäuser bauen möchte geeinigt
- wir haben nun folgende Verträge bei der Baufirma unterschrieben:
1. Werkvertrag zum Bau des Hauses auf dem besagten Grundstück (in dem keine besonderen Kündigungsbedingungen erwähnt sind)
2. Einen Auftrag zum anteiligen Abriss des alten Gebäudes
3. Einen Beurkundungsauftrag zum Kauf des Grundstückes (bei diesem Auftrag ist aber der Beauftragte nicht ersichtlich)

Nun warten wir seit bereits einem Monat und das Bauunternehmen hat Probleme das mittlere Haus zu verkaufen.

Das Grundstück können wir laut Aussage des Bauunternehmers noch nicht kaufen, da der bisherige Besitzer nur das komplette Grundstück verkaufen möchte.

Unser Problem:
- wenn das Projekt jetzt bald los geht, ist alles in Ordnung. Aber wir haben Bedenken, dass sich auch noch weitere Monate oder Jahre kein Käufer für das mittlere Grundstück/Haus finden wird.

Unsere Frage(n):
- welche Möglichkeiten haben wir dem Bauunternehmer Druck zu machen bzw. aus dem Werkvertrag raus zu kommen?
- bei einer Kündigung von unserer Seite, sind wir doch zu Schadensersatz (inkl. entgangenen Gewinns) verpflichtet, oder? Das wird teuer (der Gewinn, der Rest nicht, da noch keine großen Planungen etc. für uns gelaufen sind).
- können wir dem Bauunternehmer eine Frist setzen bis zu welcher wir eine Erfüllung des Beurkundungsauftrags erwarten (auch wenn wir diesen zwar beim Bauunternehmer unterschrieben haben, aber niemand als Auftragsempfänger auf dem Papier steht) und bei Nicht-Erfüllung den Werkvertrag wegen "Unmöglichkeit der Erfüllung" (wir haben das Grundstück dann ja nicht) aufheben? Wenn ja, was ist eine angemessene Frist? Welche Ansprüche würden sich daraus für den Bauunternehmer ableiten?
- gibt es eine andere Lösung ohne Kosten bzw. mit wenig Kosten aus dem Werkvertrag zu kommen, wenn das Projekt nicht bald startet?
- was passiert, wenn das Grundstück anderweitig verkauft wird und der Werkvertrag damit niemals umgesetzt werden kann?

Danke!

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und in Anbetracht Ihrer gebotenen Vergütung wie folgt beantworten möchte:

Zunächst einmal ist zu erwähnen, dass Sie offensichtlich 3 Verträge (2 Werkverträge zum Abriss des alten bzw. Bau des neuen Hauses und einen Geschäftsbesorgungsvertrag zwecks Kauf des Grundstücks) abgeschlossen haben.
Dementsprechend bitte ich zu berücksichtigen, dass Sie sich von allen drei Verträgen lösen müssten.

Nun zu Ihren eigentlichen Fragen:

1.) Aus den Verträgen können Sie nicht durch Kündigung sondern allerhöchstens durch Rücktritt heraus. Nach § 323 I BGB ist dies möglich, wenn der Schuldner die fällige Leistung nicht erbracht hat. Problematisch dürfte in Ihrem Fall die Fälligkeit sein. Da es nicht so aussieht, dass Sie in den Verträgen eine Leistungszeit vereinbart haben, bleibt nichts anderes übrig, als die Verträge auszulegen. Hierzu wäre es allerdings auch notwendig, die Verträge einzusehen, was auf diesem Wege nicht machbar ist.
Da ich bei den Werkverträgen davon ausgehe, dass diese dergestalt auszulegen sind, dass die zu erbringende Leistung erst dann fällig wird, wenn Sie Eigentümer des Grundstücks sind, wäre hier Fälligkeit noch nicht eingetreten.
Bezüglich des Geschäftsbesorgungsvertrages besteht die Leistung nicht in einem Erfolg sondern in dem Betreiben des Geschäfts. Ich gehe, mangels andersartiger Angaben, davon aus, dass das Bauunternehmen darauf hinwirkt, den Kauf und die Übereignung des Grundstücks unter Dach und Fach zu bringen. Hier ist die Leistung zwar sofort fällig, es fehlt jedoch der Grund für den Rücktritt nach § 323 I BGB.
Ich gehe daher davon aus, dass ein Rücktritt nach § 323 I BGB nicht möglich ist.

Eine weitere Möglichkeit besteht in einem Rücktrtitt nach § 326 V BGB, weil das Betreiben des Geschäfts, also das Hinwirken auf den Abschluss des Kaufs und der Übereignung des Grundstücks, für das Bauunternehmen eine vorübergehende subjektive rechtliche Unmöglichkeit nach § 275 I BGB darstellt. Diese berechtigt aber nur dann zum Rücktritt, wenn Sie als dauerhafte Unmöglichkeit angesehen werden kann. Es ist allerdings von hieraus schwierig zu beurteilen, ob in Ihrem Fall dessen Voraussetzungen vorliegen. Nötig wäre hierfür nämlich nach BGH (BGHZ 83, 197), dass der Vertragszweck durch die vorübergehende Unmöglichkeit in Frage gestellt wird und Ihnen daher unter Abwägung der Belange beider Vertragsteile ein Festhalten am Vertrag nicht zugemutet werden kann. Ob dem so ist, muss am Einzelfall entschieden werden. Dazu fehlen mir allerdings in Ihrem Fall weitere Informationen (unter anderem: wie lange warten Sie nun schon auf den Hausbau, sind die bisherigen Räumlichkeiten zu klein für Sie und Ihre Familie usw. usf.). Da diese Frage hier also nicht abschließend zu beantworten ist, bitte ich Sie im Wege der Direktanfrage mich zu kontaktieren.
Eine diesbezüglich weitergehende Prüfung ginge auch über eine Erstberatung deutlich hinaus.

Wenn wir theoretisch annehmen, dass die oben genannten Voraussetzungen erfüllt sind, dann läge eine dauerhafte Unmöglichkeit vor, die Sie zum Rücktritt nach § 326 V BGB berechtigen würde.

2.) Zum Schadensersatz wären Sie in diesen Fällen nicht verpflichtet. Allerhöchstens zur Herausgabe der gezogenen Nutzung bzw. Wertersatz. Da in Ihrem Fall hier aber noch nicht viel geschehen ist und Ihnen gegenüber auch keine Leistung (außer dem Betreiben des Geschäfts) erbracht worden ist, dürfte sich der Wertersatz in Grenzen halten.

3.)Natürlich können Sie dem Bauunternehmer eine entsprechende Frist stellen. Allerdings gilt auch in diesem Fall, dass, wie schon geschrieben, es sich hier um einen Geschäftsbesorgungsvertrag handelt und die Leistung daher in der Besorgung des Geschäfts, d.h. in dem Hinwirken auf den Abschluss des Kauf- und Übereignungsvertrages, besteht. Ein Rücktritt ist daher ausgeschlossen, wenn das Bauunternehmen tatsächlich darauf hinwirkt.
Es ist unschädlich, dass auf dem Papier kein Auftragsempfänger steht, da der Vertrag grundsätzlich auch mündlich abgeschlossen werden kann. Sollte er unter Zeugen abgeschlossen worden sein, dürfte es schwierig werden zu beweisen, dass er nicht zwischen Ihnen und dem Bauunternehmen zustande gekommen ist.

4.) Wie schon gesagt, kostet es Sie vergleichsweise wenig, wenn Sie, wenn möglich, von den Verträgen zurücktreten.

5.) Sollte das Grundstück tatsächlich anderweitig verkauft werden, so ist dies ein Fall der dauerhaften objektiven Unmöglichkeit und Sie können nach § 326 V BGB vom Vertrag zurücktreten.

Es ist zu beachten, dass Sie bei einem Rücktritt gegenüber dem anderen Vertragspartner diesen explizit erklären.


Ich hoffe Ihnen mit dieser Antwort weitergeholfen zu haben und verweise bei Unklarheiten auf die kostenlose Nachfrageoption.

Mit freundlichen Grüßen,

Daniel Schmidt
Rechtsanwalt

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