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Rücktritt Hausvertrag (Werkvertrag) - Schadenersatz bei Bau mit anderer Hausbaufirma?

| 27.03.2009 15:07 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Mein Freund und ich haben zusammen einen Hausvertrag (Werkvertrag) für ein Fertighaus unterschrieben, allerdings mit dem Vorbehalt Finanzierung. Im Vertrag stehen also wir beide als Bauherren und auch wir beide haben unterschrieben. Mein Freund ist allerdings erst seit 2 Jahren selbstständig. Unser Finanzberater hat schnell festgestellt, dass wir deswegen zusammen keine Finanzierung bekommen und der ganze Kredit nur über mich alleine laufen kann. Wir haben daraufhin den Hausvertrag gekündigt. Beigefügt haben wir ein Schreiben unseres Finanzberaters, in dem die Problematik der Selbsthändigkeit erklärt ist.
Die Hausbaufirma hat dies auch akzeptiert und uns schriftlich mitgeteilt, dass wir kostenfrei aus dem Vertrag rauskommen. In dem Schreiben steht auch die übliche „Drohung“, sollten wir doch mit einer anderen Hausbaufirma ein Haus bauen, könnten Schadensersatzansprüche gegen uns erhoben werden.

Nun ist es aber so, dass ich alleine einen Kredit bekomme. Wir haben mittlerweile eine andere Hausbaufirma aufgesucht, die uns viel seriöser erscheint und ein besseres Angebot gemacht hat. Die Bank akzeptiert nur einen Vertrag, in dem ich allein als Bauherrin stehe, was bei dem ersten Vertrag eindeutig nicht der Fall war.
Ich will schon bald den Hausvertrag der zweiten Hausbaufirma unterschreiben.

Meine Frage:
Kann die erste Hausbaufirma überhaupt einen Schadenersatz gegen uns oder gegen mich alleine fordern, wenn ich mit der zweiten Firma baue?
Falls ja, wie hoch könnte so ein Schadensersatz ausfallen? Die erste Hausbaufirma hat noch keinerlei Leistung erbracht.

Vielen Dank für Ihre Hilfe.

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ein Werkvertrag kann vom Auftraggeber jederzeit frei gekündigt werden. Dies ist gesetzlich ausdrücklich geregelt (§ 649 Satz 1 BGB ). Im VOB-Vertrag gilt Entsprechendes (§ 8 Ziff. 1 Abs. 1 VOB/B ). Wenn etwas anderes gelten sollte, dann müsste von dieser Vorschrift im gegenseitigen Einvernehmen individualvertraglich - eine AGB-Klausel reicht nicht! - abgewichen worden sein. Das müssten Sie anhand Ihrer Vertragsunterlagen prüfen und könnten ggfs. die entsprechende Klausel noch im Rahmen der Nachfragefunktion mitteilen.

Der Vergütungsanspruch des Unternehmers bleibt infolge der Kündigung bestehen, er muss sich jedoch ersparte Aufwendungen und die anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft anrechnen lassen (§ 649 Satz 2 BGB ). Neuerdings gilt eine gesetzliche Vermutung, dass dem Unternehmer 5% der auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung entfallenden vereinbarten Vergütung zustehen (Satz 3). Es besteht also die Möglichkeit, dass die Baufirma wegen dieser 5% der Vergütung noch auf Sie zu kommt.

Mit einem Schadensersatz hat dies jedoch nichts zu tun und hängt auch nicht davon ab, dass Sie mit einem anderen Unternehmer bauen. Es scheint allerdings so zu sein, dass Ihr ehemaliger Bauunternehmer die Einforderung der Vergütung davon abhängig macht. Am besten lassen Sie, bevor Sie einen neuen Vertrag abschließen, von einem Anwalt vor Ort den alten Vertrag und die Rechtslage genauer prüfen, um Risiken zu vermeiden.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 30.03.2009 | 10:22

Sehr geehrter Herr Juhre,

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Nach meinem Verständnis sind die beiden Situationen rechtlich gesehen zwei völlig unterschiedliche. Beim ersten unterschriebenen Vertrag (mit Vorbehalt) sind mein Partner und ich zusammen der Vertragspartner. Da das aber von den Banken für einen Kredit nicht akzeptiert wird, greift der Vorbehalt. Sind der Vertrag sowie sämtliche Ansprüche, die sich aus dem Vertrag ergeben, damit nicht hinfällig?

Bei der zweiten Situation schließe ich als alleiniger Vertragspartner einen Vertrag. Mein Freund bleibt rechtlich gesehen vollständig außen vor. Er taucht weder im Vertrag, noch bei der Finanzierung auf. Die erste Firma kann doch aus diesem Grunde gar nicht die unten aufgeführten Vergütungsansprüche gegen UNS bzw. gegen mich allein geltend machen, oder?

Um meine Frage noch etwas deutlicher zu erklären, möchte aus dem Hausvertrag und der Zusatzvereinbarung gern noch die entsprechenden Sätze aus der Kündigungs-Klausel zitieren:

Aus dem Hausvertrag:

- Kündigung

[...] Kündigt der Bauherr nach §649 BGB den Vertrag, ohne dass das Unternehmen dies zu vertreten hat, stehen dem Unternehmen die in §649 BGB geregelten Ansprüche zu. Statt der sich aus §649 BGB ergebenen Ansprüche kann das Unternehmen [...] darüber hinaus zusätzlich als Ersatz für die sonstigen Aufwendungen und den entgangenen Gewinn einen Pauschalbetrag in Höhe von 15% des Teilbetrages aus dem Gesamtbetrages verlangen, der auf den Teil der Leistungen entfällt, die das Unternehmen bis zur Kündigung noch nicht ausgeführt hat. Dieser pauschalisierte Anspruch steht dem Unternehmen nicht zu, wenn der Bauherr nachweist, dass der nach §649 BGB dem Unternehmen zustehende Betrag wesentlich niedriger als die Pauschale ist oder ein Anspruch i. S. v. §649 BGB gar nicht entstanden ist.
Die [...] Bestimmungen lassen die sonstigen Rechte auf Kündigung, Rücktritt vom Vertrag oder auf die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen, die das Gesetz vorsieht, unberührt.



Zusatzvereinbarung zum Hausvertrag:

Folgende Zusatzleistungen übernimmt das Unternehmen entsprechend den Bauherren bekannten und anerkannten Vertragsbedingungen, auf Grundlage des geschlossenen Hausvertrages [...].

Gesamtfinanzierung –
Vorbehalt und Rücktrittsrecht

Der zwischen den Vertragsparteien geschlossene Hausvertrag wird unter Vorbehalt der Gesamtfinanzierung durch den Bauherren geschlossen.
[...] Dem Bauherren steht das Recht zu, nach §346 BGB vom Hausvertrag zurückzutreten, wenn er die beantragte Finanzierung weder von der Bank [...] noch von der [...] Bausparkasse verbindlich zugesagt erhält [...].


Vielen Dank noch einmal für Ihre Hilfe

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 30.03.2009 | 15:49

Zu Ihrer Nachfrage:

Wenn Sie und Ihr Freund als Auftraggeber keine Finanzierung bekommen haben, dann dürfte die Rücktrittsklausel greifen. Dass Sie später alleine einen Kredit bekommen, ist eine neue Situation, die den Rücktritt vom ersten Vertrag nicht ausschließen kann: Die »beantragte Finanzierung« wird wohl nur als die für den konkreten Vertrag und die von den Vertragsunterzeichnern beantragte zu verstehen sein.

Eine freie Kündigung liegt dann nicht vor, so dass eine teilweise Aufrechterhaltung der Vergütung nicht in Betracht kommt. (Abgesehen davon ist auch die vertragliche Pauschalregelung von 15% problematisch: Diese Pauschale könnte nach der Rechtsprechung unangemessen hoch und damit unwirksam sein, insb. im Hinblick darauf, dass das Gesetz im neuen § 649 Satz 3 BGB nur eine 5%-Regelung enthält.)

Im Ergebnis sollte also eher kein Risiko bestehen, dass Sie noch mit Forderungen aus dem alten Vertrag belangt werden können.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 01.04.2009 | 10:46

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