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Rücknahme der Kündigung


06.02.2005 13:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Arnd-Martin Alpers



Wir haben zum 31.3.2005 unser seit 1.1.2004 laufendes Mietverhältnis gekündigt. Nun hat sich herausgestellt, dass unser Haus erst etwa 6-8 Wochen später fertiggestellt wird. Daher haben wir gegenüber unserem Vermieter sowohl mündlich als auch schriftlich (per Fax)mitgeteilt, dass wir den Mietvertrag fortsetzen möchten. Er hat in dem Telefonat auch generell keinen Einwand dagegen erhoben, da er das von uns gemietete Doppelhaus nicht wieder vermieten wird, sondern es als Zweitwohnung selbst nutzen möchte. Allerdings ließ er durchklingen, dass ihm ja nun zusätzlich Kosten entstehen, da er angeblich schon Möbel gekauft hätte, die dann eingelagert werden müssten. Wir vermuten, dass er für die zusätzliche Mietzeit, dann einen erhöhten Mietbetrag verlangen wird.
1. Ist es tatsächlich so, dass sich der Mietvertrag automatisch verlängert, wenn der Vermieter dem Fortsetzungsverlangen nicht innerhalb von 14 Tagen widerspricht?
2. Müssen wir einen neuen Mietvertrag mit gegebenenfalls höherer Miete akzeptieren?
3. Noch eine Frage zu den Schönheitsreparaturen: in unserem Vertrag steht "Ausführung der Schönheitsreparaturen in der Farbe wie gehabt" (die Wände in den Wohnräumen sind hellgelb). Ist diese Festlegung zulässig? Müssen wir überhaupt Schönheitsreparaturen vornehmen bzw. anteilig bezahlen? (Klausel lt. Mietvertrag: "In der Regel sind Schönheitsreparaturen nach folgendem Fristenplan erforderlich: Küche, Bad, WC alle 3 Jahre, alle übrigen Räume alle 5 Jahre." Anteilige Kosten bei einer Mietdauer unter 2 Jahren 33 bzw. 20% lt. Kostenvoranschlag.
4. Wir haben bei unserem Einzug (Erstbezug) die Kosten für die Installation der Kabelanschlussdosen übernommen, müssen diese vom Vermieter erstattet werden?
5. Wie oft müssen wir Besuche des Vermieters akzeptieren, der hier alle möglichen Räume ausmessen möchte, obwohl ihm als Eigentümer sämtliche Grundrisse vorliegen.
Sehr geehrter Fragesteller,

ich möchte Ihre Fragen wie folgt beantworten:

1. Grundsätzlich sind Sie an eine wirksam erklärte Kündigung gebunden und können diese nicht einseitig zurücknehmen. Eine wirksame Kündigung müsste schriftlich erfolgt, von allen Mietern ausgesprochen und unterschrieben und an alle Vermieter adressiert sein. Wären diese Voraussetzungen nicht vor, liegt unter Umständen schon gar keine wirksame Kündigung vor.

Die Möglichkeit eines Fortsetzungsbegehrens nach erfolgter Kündigung sieht das Gesetz bei unbefristeten Mietverträgen nur in einem Ausnahmefall vor: Gem. § 546 BGB verlängert sich ein Mietverhältnis dann auf unbestimmte Dauer, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache unverändert fortsetzt, sofern nicht eine Vertragspartei (Mieter oder Vermieter) ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von 2 Wochen dem anderen erklärt.
Das setzt in Ihrem Fall die tatsächliche Fortsetzung des Gebrauchs über den 31.3. hinaus voraus. Das Mietverhältnis würde also nur dann zu den alten Bedingungen unbefristet weiterlaufen, wenn der Vermieter nicht innerhalb von 2 Wochen einer solchen stillschweigenden Verlängerung widerspricht (aber eben erst ab dem 01.04.05). Wenn widersprochen wird, bleibt es also bei der Kündigung zum 31.3.2005.

2. In diesem Fall hätte Ihr Vermieter bei Fortsetzung der Nutzung einen Anspruch auf Schadensersatz. Dieser entspricht zunächst grundsätzlich der Höhe der bisherigen mietvertraglichen Vereinbarung. Allerdings steht es dem Vermieter offen, darüber hinaus einen höheren weiteren - tatsächlich entstandenen - Schaden nachzuweisen, der dann ebenfalls Ihnen gegenüber geltend gemacht werden kann (z.B. die angesprochene Einlagerung der Möbel, Rechtsanwaltskosten, Kosten einer Zahlungsklage). Grundsätzlich könnte der Vermieter dann auch eine Räumungsklage erheben, wodurch Ihnen wiederum Kosten entstehen können.

Auch wenn unter den gegebenen Umständen nicht sicher vorhersehbar ist, ob Sie verpflichtet wären, einen über die bisherigen Mietzahlungen hinausgehenden Schadensersatz zu leisten, sollten Sie das nicht unerhebliche Kostenrisiko sorgsam bei Ihrer Entscheidung mit abwägen. Unter den gegebenen Umständen rate ich Ihnen, sich vorher mit Ihrem Vermieter auf eine für beide Seiten akzeptable Lösung zu bemühen.

3. Durch die Formulierung "in der Regel" ist die genannte Klausel zu den Schönheitsreparaturen grundsätzlich wirksam, da hierdurch keine starren Fristen vorgegeben werden. Da Ihre Mietzeit aber unterhalb dieser Fristen liegt, sind Sie bei nicht übermäßiger Abnutzung nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Ob die Klausel "Anteilige Kosten bei einer Mietdauer unter 2 Jahren 33 bzw. 20% lt. Kostenvoranschlag." wirksam ist, kann ohne den Kontext des Mietvertrags nicht abschließend beurteilt werden. Die Klausel dürfte schon unwirksam sein, da Ihnen hiermit nach Ihrer Schilderung nicht die Möglichkeit gegeben wird, in Eigenarbeit zu renovieren, anstatt anteilig zu zahlen. Dieses Recht steht Ihnen aber grundsätzlich zu. Darüber hinaus ist nach dieser Klausel ein Ausschluss von anteiligen Zahlungen auch bei nur sehr kurzer Mietdauer nicht vorgesehen (üblicherweise keine Beteiligung bei Mietdauer unter einem Jahr). Auch dies würde daher dazu führen, dass diese Klausel insgesamt unwirksam ist (auch bei längerer Mietdauer) und Sie nicht verpflichtet wären, Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Wenn Sie zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet wären, dürfte die Vereinbarung" wie gehabt" auch zulässig sein, so dass Sie in dem Fall auch gelb streichen müssten. Dies heißt aber nicht, dass nur aufgrund dessen, dass die Mieträume bei Einzug gelb waren, Sie aber z.B. weiß gestrichen haben, nun Schönheitsreparaturen notwendig sind.

4. Ob die Kosten erstattet werden müssen, hängt in erster Linie von einer zwischen Ihnen und dem Vermieter getroffenen Vereinbarung ab. Ansonsten können Sie eine Zahlung allenfalls verlangen, wenn der Kabelanschluss im Interesse des Vermieters gelegt wurde und sich dadurch z.B. der Verkehrswert der Mietsache erhöht hat. In Unkenntnis der Kosten würde ich allerdings eher davon ausgehen, dass ein solcher Anspruch hier nicht besteht.

5. Grundsätzlich hat der Mieter aus Artikel 13 Grundgesetz ein Recht auf Schutz seiner Privatsphäre. Der Vermieter hat daher nur dann ein Besichtigungsrecht, wenn hierfür ein konkreter Grund vorliegt (Nachmieter, Kaufinteressenten etc.). Ob ein solches Recht hier besteht, ist schon sehr fraglich, wenn er tatsächlich nur die Räume ausmessen will und ihm die Grundrisse vorliegen.
In jedem Fall hat der Vermieter sein Recht in schonender Weise auszuüben und muss auf Sie Rücksicht nehmen. Er muss sich daher rechtzeitig zu einer Besichtigung anmelden (mind. 24 Stunden) und muss die Besichtigung auf ein Mindestmass reduzieren. Daher sollten Sie mit dem Vermieter einen bis maximal zwei Termine vereinbaren, in denen dieser die Wohnung ausmessen darf. Keinesfalls müssen Sie zulassen, dass der Vermieter alle paar Tage vor der Tür steht, um einen Raum nach dem anderen durchzumessen.

Ich hoffe Ihnen mit dieser Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Arnd-Martin Alpers
Rechtsanwalt
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