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Rückbau und Renovierung


| 05.10.2006 18:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Sehr geehrte Damen und Herren,

bitte erlauben Sie mir zwei Fragen zu stellen.

Frage 1

Vor ca. zwei Jahren haben wir mit Genehmigung unseres Vermieters eine Leichtbau-Wand mit Tür in einem Raum unserer gemieteten Wohnung einbauen lassen. Ein Rückbau durch uns bei Auszug wurde mit dem Vermieter nicht vereinbart. Kann der Vermieter nun trotzdem den Rückbau verlangen? In unserem Formular-Mietvertrag steht dazu folgendes:

§10 Veränderungen an und in den Mieträumen durch den Mieter

1. Veränderungen an und in den Mieträumen, insbesondere Um- und Einbauten, Installationen und dergleichen, dürfen nur mit Erlaubnis des Vermieters vorgenommen werden. Die Erlaubnis kann davon abhängig gemacht werden, dass der Mieter sich zur völligen oder teilweisen Wiederherstellung des früheren Zustandes im Falle seines Auszuges verpflichtet und dafür Sicherheit nach §232 BGB leistet.

2. Will der Mieter Einrichtungen, mit denen er die Mieträume versehen hat, bei Beendigung des Mietverhältnisses wegnehmen, hat er sie zunächst dem Vermieter zur Übernahme anzubieten. Wenn der Vermieter die Einrichtungen übernehmen will, hat er dem Mieter die Herstellungskosten abzüglich eines angemessenen Betrages für die Abnutzung zu erstatten oder in sonstiger Weise einen angemessenen Ausgleich zu schaffen.
3. Macht der Vermieter von seinem Übernahmerecht keinen Gebrauch und nimmt der Mieter die Einrichtungen weg, so ist der Mieter zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verpflichtet.

Wir haben überhaupt nicht die Absicht die Wand wegzunehmen und fordern auch keinerlei Ausgleich vom Vermieter.

Frage 2

Diese Frage betrifft das leidige Thema Renovierungspflichten.
Folgendes steht dazu in unserem Formular-Mietvertrag:

§ 8 Schönheitsreparaturen

1. Umfang
Der Mieter verpflichtet sich, Schönheitsreparaturen nach Maßgabe von Ziffer 2 bzw. 3 durchzuführen. Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen sowie sämtliche anderen Anstriche innerhalb der gemieteten Räume einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln.

2. Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses
Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht, dem Zweck und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen, wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist. Dies ist im allgemeinen nach folgenden Zeitabständen der Fall:
in Küche, Bädern und Duschen alle 3 Jahre,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren Dielen und Toiletten alle 5 Jahre,
in allen anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.
Die Erneuerung der Anstriche von Fenster, Türen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln ist regelmäßig nach 6 Jahren erforderlich.

3. Schönheitsreparaturen bei Auszug
Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses einzelne oder sämtlich Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so hat der Mieter die zu erwartenden Kosten zeit anteilig aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe (Quote) zu bezahlen:
Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit bei den Naßräumen (Küche, Bädern und Duschen) länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33% der Kosten, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 66%, bei mehr als drei Jahren 100%. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für die sonstigen Räume länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% der Kosten aufgrund des Kostenvoranschlages, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40%, länger als drei Jahre 60%, länger als vier Jahre 80%, länger als fünf Jahre 100%. Dem Mieter bleibt es unbenommen, den Kostenvoranschlag des Vermieters anzuzweifeln, indem er den Kostenvoranschlag eines anderen Malerfachbetriebs beibringt. Darüber hinaus hat der Mieter die Möglichkeit, selbst zu renovieren; die Schönheitsreparaturen müssen jedoch fachgerecht in mittlerer Art und Güte ausgeführt werden; ist der Mieter einer entsprechenden Aufforderung mit Fristsetzung nicht oder nur unzureichend nachgekommen, so hat er die entsprechende Quote gemäß Kostenvoranschlag zu zahlen.


Auf der einen Seite haben wir also meiner Meinung nach flexible Fristen, für Fenster, Heizkörper usw. aber ausdrücklich starre Fristen. Ist dies zulässig?

Zu den Schönheitsreparaturen bei Auszug stellt sich die Frage ob diese Formulierung zulässig ist, da hier ja wieder von starren Fristen ausgegangen wird und der ganze Absatz 3 meiner Meinung nach nicht mit § 309 BGB und evtl. 307 BGB in Einklang steht.

Vielen Dank für Ihre Antworten
Sehr geehrter Ratsuchender,


bezüglich des Rückbaues sind Sie nach den vorgelegten Auszügen des Vertrages nicht verpflichtet, die Wand wegzunehmen.

Nach Ihren Angaben wurde die Genehmigung ohne die Auflage des Rückbaus erteilt; daher ist der Vermieter nun daran gebunden und Sie müssen den Rückbau weder vornehmen, noch einen Ersatzanspruch leisten.


Anders sieht es bei der Renovierung aus:

Durch die Formulierung "mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt" wurden die Fristen in der Tat flexibel gestaltet und sind so nicht zu beanstanden.

Dieses gilt aber auch für Fenster, Heizkörper etc. Denn hier müssen Sie die Klausel in der Gesamtheit bewerten und dann gilt auch hierfür die wichtige Abgrenzung nach der Gebrauchsbeeinträchtigung.

Daher bin ich hier der Auffassung, dass ein Verstoß nach §§ 309, 307 BGB INSOWEIT nicht in Betracht kommt.

Derser Verstoß könnte aber in einer anderen Klausel zu sehen sein:

Hier wurde eine Abgeltungs- und Quotenklausel vereinbart, wonach der Mieter u.a. 100% bei einer fünfjährigen Fristüberschreitung zahlen soll.

DIESES ist unzulässig (LG Berlin GE 96, 1373; OLG Stuttgart RE WM 82,124 mit Einschränkungen) und führt dann zur Unwirksamkeit des § 8 des Mietvertrages (so AG München WM 97, 367).

Daher werden Sie nach der derzeitigen Sachverhaltsdarstellung auch nicht zu renovieren haben.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 06.10.2006 | 11:54

Sehr geehrter Herr Bohle,

vielen Dank für Ihre Antwort.
In Ihrer Antwort kommt folgender Satz vor: "Dieser Verstoß könnte aber in einer anderen Klausel zu sehen sein." Die Formulierung "könnte" ist mir etwas unscharf. Wenn ich folgendes Urteil "LG Berlin, Urteil vom 25.7.02 - 67 S 413/01 -" und darin besonders Absatz 4a -b betrachte, ergibt sich für mich ein ganz klarer Verstoß gegen reichlich Paragraphen des BGB. Ich gehe also davon aus dass der komplette §8 meines Mietvertrages ungültig ist. Würden Sie dem so zustimmen?

Mit besten Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.10.2006 | 12:14

Sehr geehrter Ratsuchender,

sicherlich ist Ihnen zuzustimmen; derzeit gehe ich auch von einem Verstoß und der Unwirksamkeit aus.

Das "Könnte" ist so zu verstehen, dass für eine abschließende Beurteilung durch alle hier teilnehmenden Anwälte (sofern sie nicht gerade Hellseher sind) die Einsicht in den Vertrag eigentlich unverzichtbar ist, um dann abschließend prüfen zu können, ob nicht noch durch andere Klauseln oder Zusatzvereinbarungen dier monierte Text "entschärft" wird.

Hier sind dann also die Grenzen der Erstberatung erreicht.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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