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Bauliche Veränderungen, Rückbau, Kündigung


| 28.10.2014 07:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Zur Frage der Vornahme baulicher Veränderungen durch den Mieter


Seit März 2006 vermiete ich eine Wohnung in einem Vierfamilienhaus. Der Mieter hat nun offenbar in Eigenregie eine Wasserleitung vom Heizungsraum (Gemeinschaftseigentum) durch eine zugemietete Garage (gehört einem anderen Eigentümer) an der Hausfront entlang bis zur Terrasse verlegt. Auf meine Rückfrage, wer diese bauliche Veränderung genehmigt hat, sagte der Mieter mir, dass er dieses mit dem Eigentümer der Garage abgestimmt hat. Meine Forderung der Vorlage eines Nachweises von einem Fachbetrieb blieb vom Mieter unbeantwortet.

Die Installation wurde unfachmännisch durchgeführt: so ist z.B. bei den Arbeiten im Aussenbereich mindestens ein Klinkerstein aufgrund einer Fehlbohrung zerbrochen. Des Weiteren hat der Mieter eine Wasseruhr eingebaut und offenbar organisiert, dass diese von den Wasserwerken verplombt wurde. Auch darüber wurde ich nicht im Vorfeld informiert. Sofern nun die Wasserleitung im Innen- oder Aussenbereich z.B. in der Frostperiode platzen sollte, besteht die Gefahr, dass die Gebäudeversicherung einen potenziell grossen Schaden nicht oder nur teilweise reguliert.

Der Mieter hat bereits in der Vergangenheit ohne Rückfrage bzw. Genehmigung weitere Veränderungen vorgenommen, z.B.
Verbreiterung der Terrassenfläche und somit auch der Terrassenumrandung,
Anbohren von hochwertigen Terracotta-Terrassenplatten, um eine Holzterrasse zu verlegen,
Bohrung durch Innen- und Aussenwand des Hauses, um ein Stromkabel vom Innenbereich in den Aussenbereich der Terrasse zu verlegen sowie
Einbau eines nur durch den Mieter verschliessbaren Gartentores an der Strassenseite, um einen direkten Zugang vom Garten (Gemeinschaftseigentum) zu seiner Terrasse zu haben.

Zu diesem Sachverhalt habe ich nun folgende Fragen:

Wann muss der Mieter die geschilderten baulichen Veränderungen spätestens zurück bauen und die damit verbundenen Schäden beseitigen? Was muss ich diesbezüglich unternehmen?

Kann ich den Mieter zumindest bezüglich der verlegten Wasserleitung auffordern, einen sofortigen und fachmännischen Rückbau inkl. Bestätigung der beauftragten Fachfirma zu verlangen? Ist dieses sofort einzuleitende Verfahren auch bei den weiteren o.a. baulichen Veränderungen möglich?

Besteht die Möglichkeit einer ordentlichen oder ausserordentlichen Kündigung, sofern der Rückbau nicht innerhalb der vorgegebenen Frist erfolgt?

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst muss ich Sie darauf hinweisen, dass die folgenden Ausführungen vorbehaltlich anderslautender Vereinbarungen in Ihrem Mietvertrag gelten. Ihre Anfrage möchte ich Ihnen daher auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Grundsätzlich gilt: Der Mieter darf die Mieträume grundsätzlich nur mit der Zustimmung des Vermieters verändern. Die Ausnahme dazu lautet: So lange es sich um geringfügige bauliche Veränderungen handelt, welche sich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs halten, muss der Mieter nicht fragen.

Im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache liegen solche Maßnahmen, die rückgängig gemacht werden können, keinen Eingriff in die bauliche Substanz darstellen, die Einheitlichkeit der Wohnanlage nicht beeinträchtigen und keine nachteiligen Folgewirkungen auf z.B. Mitbewohner des Anwesens haben. Die von Ihnen aufgezählten baulichen Veränderungen stellen einen Eingriff in die bauliche Substanz dar und beeinträchtigen zum Teil die Einheitlichkeit der Wohnanlage. Darüber hinaus können Sie nur mit einem erheblichen Aufwand wieder rückgängig gemacht werden. Der Mieter bedurfte somit zur Vornahme der baulichen Veränderungen Ihrer Zustimmung.

Wenn Ihr Mieter nun ohne Ihre erforderliche Zustimmung bauliche Veränderungen vorgenommen hat, verletzte er dadurch (in der Regel schuldhaft) seine Obhuts- und Sorgfaltspflichten. Der Mieter hat nämlich die Mietsache schonend und pfleglich zu behandeln (BGH ZMR 1994, S.63). Als Folge daraus ist er Ihnen dafür zum Schadensersatz verpflichtet. Dieser sieht so aus, dass Sie entweder (sofort) die Herstellung des ursprünglichen Zustandes verlangen oder sich ausdrücklich vorbehalten können, dies spätestens bei Mietvertragsende zu fordern.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter spätestens die von ihm vorgenommenen baulichen Veränderungen wieder rückgängig machen. Sofern vorrangige (wirksame) Regelungen im Mietvertrag fehlen, ergibt sich dies aus § 546 BGB.

Ein außerordentlicher Kündigungsgrund dürfte nicht gegeben sein. Nach § 543 BGB liegt ein Grund zur fristlosen Kündigung unter anderem auch dann vor, wenn der Mieter die Mietsache (ungeachtet einer Abmahnung des Vermieters) erheblich gefährdet. Der Umstand, dass der Mieter ohne Erlaubnis bauliche Veränderungen vorgenommen hat, reicht hierfür im Allgemeinen nicht aus (OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.12.1995, Az.: 10 U 142/94, ZMR 1996, 651). Ob von der Wasserleitung eine Gefährdung ausgeht kann ich nicht beurteilen. Im Zweifel obliegt die Entscheidung darüber einem Gutachter.

Sollte Ihr Mieter auf die Aufforderung, eine durch ihn unerlaubter Weise durchgeführte Maßnahme zurückzubauen, nicht reagieren, kommt eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach vorheriger erfolgloser Abmahnung in Frage. Dies entschied das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 24.9.2004 (Aktenzeichen 63 S 199/04). Im selben Urteil deutete das Gericht an, dass eine derartige Beeinträchtigung der Mietsache grundsätzlich keinen Grund für eine ordentliche Kündigung hätte begründen können, falls die Veränderung von außen nicht erkennbar gewesen wäre. Bei der Frage der Kündigung ist somit auch zu beachten, dass die Entscheidung des Gerichts immer auch eine Einzelfallentscheidung ist.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Sollten weiterhin Unklarheiten bestehen, nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Sebastian Winter, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 28.10.2014 | 10:00

Sehr geehrter Herr Winter,

zunächst einmal möchte ich mich für Ihre sehr ausführliche Antwort bedanken, die für mein weiteres Vorgehen hilfreich ist.

Zu meiner eigenen Sicherheit wäre ich Ihnen für folgende Präzisierungen dankbar:

Einige der baulichen Veränderungen liegen bereits einige Jahre zurück. Diese sind mir schon hin und wieder aufgefallen (ich wohne über 700 km entfernt), ich habe aber bisher nicht reagiert – hat das Auswirkungen auf Ihre Beurteilung der Sachlage?

Muss bei einer ordentlichen Kündigung die Kündigungsfrist von 9 Monaten (Mieter bewohnt die Wohnung seit 2006) eingehalten werden?

Beste Grüsse
Der Fragesteller

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.10.2014 | 11:21

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne möchte ich noch kurz auf Ihre Nachfragen eingehen.

Der Anspruch zur sofortigen Beseitigung unterliegt der regelmäßigen Verjährung gem. §§ 195,199 BGB (3 Jahre ab Kenntnis). Darüber hinaus könnte er aber auch verwirkt sein, wenn Sie den vertragswidrigen Gebrauch über längere Zeit widerspruchslos hingenommen haben. Ihre Ansprüche auf Rückbau nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren in der sehr kurzen Frist des § 548 Abs. 1 BGB, innerhalb von 6 Monaten ab dem Zeitpunkt in dem Sie die Mietwohnung wieder in Besitz genommen haben.

Die bei einer ordentlichen Kündigung einzuhaltende Frist ergibt sich aus § 573c BGB. Eine Kündigungsfrist von 9 Monaten gilt es danach nach Vollendung des 8. Jahres des Bestehens des Mietvertrages einzuhalten. Zwischen Vollendung des 5. Jahres und bis zu 8 Jahren sind es 6 Monate.

Ich hoffe Ihre Frage verständlich beantwortet und letzte Zweifel ausgeräumt zu haben. Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen.

Sebastian Winter, Rechtsanwalt


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Bewertung des Fragestellers 28.10.2014 | 12:17


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