Sehr geehrte Fragestellerin,
Ihre Frage möchte ich anhand der von Ihnen mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten:
Es spricht hier sehr viel dafür, dass der Reservierungsbeauftragte dazu verpflichtet ist, Ihnen die volle Reservierungsgebühr zurück zu erstatten.
Zum einen ist davon auszugehen, dass es sich bei der Ihnen vorgelegten Reservierungsvereinbarung um sog. Allgemeine Geschäftsbedingungen gehandelt hat, also um für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen. Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegen einer sog. Klauselkontrolle nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch [BGB] gemäß den §§ 305 ff. BGB
.
Der Bundesgerichtshof hat nun 2010 entschieden, dass sog. Reservierungsvereinbarungen, wonach allein dafür, dass der Verkäuer sich dazu verpflichtet, das Objekt nicht anderweitig anzubieten und er hierfür eine Gebühr erhält, regelmäßig eine überraschende und den potentiellen Käufer unangemessen benachteiligende Klausel im Sinne des § 307 BGB
darstellen [BGH, Urteil vom 23. September 2010, Az. III ZR 21/10
]. Derartige Klauseln, so der BGH, sind daher unwirksam.
Darüber hinaus kommt hier eine Unwirksamkeit wegen fehlender notarieller Beurkundung in Betracht. Wird durch die Vereinbarung einer solchen Reservierungsgebühr ein direkter oder indirekter Druck auf den potentiellen Käufer zum Erwerb der Immobilie ausgeübt, bedarf bereits die Reservierungsvereinbarung zu ihrer Wirksamkeit der notariellen Beurkundung gemäß § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB
. Die Rechtsprechung hat insoweit entschieden, dass die Reservierungsgebühr bei bis zu ca. 10 % einer bei Vertragsschluss zu zahlenden Maklerprovision liegen darf, ohne einer notariellen Beurkundung zu bedürfen.
Eine Summe von knapp 4.000,00 € erscheint auf jeden Fall so hoch, dass diese Grenze überschritten sein dürfte.
Nach alledem sollte Sie die gesamte Anzahlung zurückfordern und sich nicht auf das Angebot einer Minderung auf 2.000,00 € einlassen.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen hilfreichen ersten Überblick über die Rechtslage verschaffen. Bei Unklarheiten nutzen Sie gerne die Nachfragefunktion.
Mit freundlichen Grüßen
Christian Mauritz, LL.M.
Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Christian Mauritz
Marie-Juchacz-Straße 17
40470 Düsseldorf
Tel: 0211 911 872 43
Web: https://www.ra-mauritz.de
E-Mail:
Sehr geehrter Herr Mauritz,
erst mal vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Der Reservierungsbeauftragte Herr X argumentiert aber mit der Klausel aus der Vereinbarung:
"Die Reservierungsgebühr dient der pauschalen Abdeckung der Kosten des Reservierungsbeauftragten."
Er sieht hier den geleisteten Betrag als sein Honorar für getane Arbeit.
Wie kann ich hier am Bseten argumentieren? Ich bin leider in Rechtsangelegenheiten noch sehr unerfahren.
Welche Kosten kämen auf mich zu, wenn ich hier einen Anwalt einschalten würde bzw. welche Aussicht auf Erfolg hätte ein Rechtsstreit?
Mit freundlichen Grüßen
Stefan Anzer
Sehr geehrter Fragesteller,
grundsätzlich ist es richtig, dass zwischen der bloßen Reservierung und etwaigen sonstigen Serviceleistungen des Reservierungsbeauftragten zu unterscheiden ist. Die Reservierungsgebühr kann als Gegenleistung für beides vereinbart werden. Bzgl. der Reservierung ist nach dem oben Ausgeführten klar, dass dies im Rahmen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen keine ausreichende Gegeneleistung für die Zahlung einer Reservierungsgebühr ist.
Aber auch wenn es darum geht, sich etwaige andere Servicedienstleistungen/Arbeiten durch die Reservierungsgebühr vergüten zu lassen, bedeutet dies nicht automatisch, dass dies wirksam vereinbart werden kann. So hatte etwa das Amtsgericht Charlottenburg einen Fall zu entschieden, in dem die Zahlung der Reservierungsgebühr auch die Durchführung und Vermittlung von Besichtigungen und die notwendigen Vorbereitungen für den Abschluss des Kaufvertrages abdecken sollte. Gleichwohl hat das AG Charlottenburg auch hierin keinen nennenswerten Vorteil für den Käufer erkannt und den Makler zur Rückzahlung der Reservierungsgebühr verurteilt.
Der Unterschied zu Ihrem Fall besteht darin, dass hier offenbar kein Makler, sondern der Vertriebspartner des Bauträgers tätig geworden sein wil. Zu klären wäre daher noch, ob dieser Vertriebspartner, ähnlich wie ein Makler, eine Provision bei Zustandekommen des Kaufvertrages hätte erhalten sollen. Denn die vorgenannte Entscheidung des AG Charlottenburg begründete sich auch darauf, dass deswegen kein nennenswerter Vorteil für den Käufer bestanden habe, weil die Arbeiten, die durchgeführt worden sein sollen, ohnehin durch die Maklerprovision abgedeckt gewesen wären.
Weiterhin ist die zitierte Klausel meines Erachtens nach viel zu pauschal und allgemein gehalten. Es wird nicht präzisiert, welche konkreten Arbeiten überhaupt geleistet werden sollten.
Herr X kann sich daher meiner Ansicht nach nicht erfolgreich darauf berufen, dass die Reservierungsgebühr zu Recht gezahlt wurde. Ein Rechtsstreit könnte daher mit guten Erfolgsaussichten geführt werden, wenngleich natürlich immer zu empfehlen ist, dies erst abschließend nach Durchführung des außergerichtlichen Verfahrens und möglichst umfassender Sachverhaltsaufklärung zu beurteilen.
Die außergerichtlichen Kosten für die Rückforderung der gezahlten Gebühr beliefen sich bei einer Abrechnung nach Rechtsanwaltsvergütungsgesetz und einem Streitwert von 3.987,00 € auf 338,50 € netto zzgl. Umsatzsteuer.
Sollten Sie anwaltliche Unterstützung hinzuziehen, können Sie sich gerne an mich wenden. Die Kosten dieser Erstberatung können dann zum Teil angerechnet werden.
Mit freundlichen Grüßen
Christian Mauritz, LL.M.
Rechtsanwalt
