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Renovierungspflicht nach Mietende


14.01.2006 10:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

meine ehemalige Freundin und ich haben damals zum 01.11.2002 zusammen die Wohnung, einen Neubau bezogen und fristgemäß zum 01.11.2005 gekündigt und ausgezogen. Meine Freundin zog, nachdem wir uns trennten, am 01.12.2004 aus, welches mündlich dem Vermieter mitgeteit wurde. Auf ihren Namen läuft auch die Bankbürgschaft der Mietkaution.
Es wurde kein neuer Mietvertrag aufgesetzt.

Da ich beruflich sehr beschäftigt war, habe ich die Wohnung von einem Freund streichen lassen, Wände und Decken da ich mir nicht sicher war ob ich überhaupt dazu verpflichtet war, dachte ich mir lieber zuviel als zuwenig machen. Die Wohnung wurde teilweise, etwas scheckig, nicht wirklich sauber gestrichen welches mein Vermieter nun auch bemängelt. Er hat sich nun ein Angebot von einem Maler über die komplett Renovierung, bzw. das streichen der Wohnung und das abschleifen der von mir beseitigten Bohrlöcher eingeholt. Dazu wäre zu erwähnen, daß es nach einem Jahr bereits einige Risse in den Decken im ausgebauten Spitzboden sowie im Wohnbereich gab die dem Vermieter unsererseits mitgeteilt wurden aber nicht beseitigt wurden.

Folgender Wortlaut gem.Mietvertrag.
§5 Schönheitsreparaturen, Schäden und Veränderungen in den Mieträumen.
1) Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung hat der Mieter fachgerecht auf seine Kosten vornehmen zu lassen. Dazu zählt das streichen der Decken und Wände und die regelmäßige Pflege von eingebauten Holzteilen(Küche, Holztreppe, Terrassenbelag).
2)Der Mieter ist verpflichtet, Mängel und Schäden........
3)Veränderungen in den Mieträumen..........
Prinzipiellist bei allen Mieträumen bei Beendigung des Mietverhältnisses der ursprüngliche Zustand auf Kosten des Mieters wiederherzustellen, wenn der Vermieter dieses Verlangt.
4)Der Mieter übernimmt die Wohnung in renovierten und technisch einwandfreiem Zustand. Bei Wohnungsübergabe wird hierzu ein Übergabeprotokoll erstellt.Bei Auszug hat der Mieter unabhängig vom Fristenplan unter § 6,1 folgende Maßnahmen auf seine Kosten durchführen zu lassen: - Streichen und ggf. tapezieren der Decken und Wände - gründliche Reinigung der Einbaugeräte und Sanitärobjekte.
Unter § 6,1 ist kein Fristenplan aufgeführt nur die Heizanlage, periode.
§8 Beendigung des Mietverhältnisses.
Bei Beendigung das Mietverhältnisses sind die Mieträume gereinigt und mit allen Schlüsseln dem Vermieter zurückzugeben. Alle Räume sind prinzipiell im ursprünglichen Zustand zu übergeben, Ausnahmen müssen mit dem Vermieter abgesprochen werden.

Meine Frage wäre,
inwieweit bin ich nach den " Streichversuchen"meines Freundes oder überhaupt verpflichtet zu streichen, renovieren?

Darf er weiterhin die Mietkaution meiner ehemaligen Freundin zurückbehalten?

Vielen Dank im Vorraus
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),


Soweit ein Formularmietvertrag vorliegt, ist nach ständiger Rechtsprechung des BGH (Urteile vom 03.06.1998 - VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 unter III 2 a; vom 14.05.2003 - VIII ZR 308/02 - NJW 2003, 2234, 2235 und vom 25.06.2003 - VIII ZR 335/02) „eine Regelung in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 9 AGBG (jetzt: § 307 Abs. 1 Nr.1 BGB) unwirksam“.

In § 5 (4) sowie § 8 Ihres Mietvertrag ist eine derartige Regelung aufgenommen. Auch wenn Ihr Mietvertrag keinen Fristenplan enthält, so wird doch insgesamt von einer regelmäßigen Durchführung von Schönheitsreparaturen ausgegangen.

In Formularmietverträgen über Wohnräume führt außerdem die hier vorliegende Kombination einer Endrenovierungsklausel mit der an sich zulässigen (nicht an starre Fristen gebundene) Verpflichtung zur Durchführung erforderlicher Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln (BGH, Urteil vom 14.05.2003 - VIII ZR 308/02 - NJW 2003, 2234, 2235).

Die Renovierungspflicht in Ihrem Mietvertrage ist daher insgesamt unwirksam, sofern hier nicht die Vertragsbedingungen individuell ausgehandelt worden sind.


Führt ein Mieter nicht geschuldete Renovierungsarbeiten durch, kommt zwar grundsätzlich trotzdem ein Schadensersatzanspruch des Vermieters in Frage.

Ist die Reparaturverpflichtung aber unwirksam, kann ein Anspruch nur bestehen, wenn durch die mangelhafte Schönheitsreparatur ein zusätzlicher Aufwand des Vermieters entsteht (so LG Frankfurt NJW-RR 2001, 372 m.w.N.).


Unter den oben genannten Voraussetzungen darf der Vermieter die Kaution somit allenfalls für zusätzlich erforderliche – über das nach dem Grad der Abnützung erforderliche Streichen der Wände hinaus gehende – Arbeiten zurückbehalten.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die rechtliche Beurteilung des Falles an die Hand geben.
Für eine abschließende Beurteilung müssten der Mietvertrag und die Umstände des Zustandekommens insgesamt geprüft werden, was allerdings nicht im Rahmen Ihrer Anfrage erfolgen kann.

Gleichwohl stehe ich Ihnen zunächst für Rückfragen zum inhaltlichen Verständnis meiner Antwort zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
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