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Vermieter zahlt Kaution nicht zurück - unrenoviert übernommene Wohnung

30.01.2016 10:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes


Sehr geehrte Damen und Herren,

folgender Sachverhalt:
Ich habe letztes Jahr vom 01.02. bis zum 31.08. zur Miete in einer Wohnung gewohnt, aus der ich nach wenigen Monaten aus beruflichen Gründen ausgezogen bin. Ich habe die Wohnung damals von den Vormietern unrenoviert übernommen und dieses mit den Vormietern und dem Vermieter so abgestimmt (jedoch nicht schriftlich festgehalten, sondern nur mündlich). Diese Abstimmung erfogte nachdem ich den Mietvertrag unterschrieben habe. Im Mietvertrag steht allerdings, dass die Wohnung renoviert wieder übergeben werden muss und dass ich sie auch renoviert übergeben bekomme. Mit meinem Nachmieter habe ich mich dann wieder mündlich geeinigt, dass ich nicht zu renovieren bräuchte, da der Nachmieter die Wohnung hinterher ohnehin wieder neu streichen würde. In diesem Übergabeprotokoll steht aber, dass nicht renoviert war.
Nachdem ich also zum 31.08.2015 aus der Wohnung ausgezogen bin (der Nachmieter hat zum 01.09.2015 die Wohnung übernommen) habe ich mich gleich an den Vermieter gewandt und um Übersendung des Kautionssparbuchs gebeten. Es folgte zunächst keine Reaktion des Vermieters und Ende November 2015 erhielt ich eine Email von meinem ehemaligen Vermieter, dass laut Wohnungsübergabeprotokoll die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und dass ich so natürlich keinen Anspruch auf die Rückerstattung der Kaution hätte. Ich würde die Kaution also erst wieder zurückerhalten, wenn ich die Wohnung renovieren würde. Ich bin nun etwas ratlos. Welche Möglichkeiten habe ich hier, die Kaution doch noch zurückzuerhalten? Ich würde auch jetzt im Nachgang noch renovieren oder wenigstens anteilig die Kaution zurücknehmen (eine Kautionsabrechnung gab es in diesem Falle nicht). Grundsätzlich bleibt noch festzuhalten, dass es von meinem Vormieter und mir kein Wohnungsübergabeprotokoll gab (der Vermieter war bei beiden Wohnungsübergaben nicht da). Das heißt, der Vermieter könnte jetzt auch sagen, dass ich die Wände farbig gestrichen habe. Darüber hinaus habe ich nur wenige Monate in der Wohnung gelebt und ich hätte dann ja eine Wohnung in einem besseren Zustand übergeben als ich sie bekommen habe, wenn ich renoviert hätte. Was wäre nun der beste Weg, um an meinen Vermieter heranzutreten, um mit ihm über den Verbleib der Kaution zu verhandeln? Ist es überhaupt wahrscheinlich, die Kaution noch zu erhalten?

Vielen Dank!

Sehr geehrte Ratsuchende,

wenn Ihnen die Wohnung ursprünglich unrenoviert überlassen wurde, müssen Sie auch bei Mietende keine Schönheitsreparaturen ausführen; BGH, 18.03.2015, VIII ZR 185/14.

Der Umstand, dass die Wohnung tatsächlich unrenoviert war, kann durch den Vormieter als Zeugen belegt werden.

Der Vermieter kann Ihnen also allein aufgrund der nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen die Rückzahlung der Kaution nicht verweigern, sofern er keine anderen berechtigten Forderungen hat.

Bitte beachten Sie aber, dass dem Vermieter regelmäßig eine Frist von sechs Monaten nach Mietende zur Prüfung und Kautionsrückzahlung zugebilligt wird. Derzeit wäre die Forderung nach Rückzahlung der Kaution daher noch nicht fällig. Weiter kann der Vermieter unter Umständen über den Sechs-Monatszeitraum hinaus einen Teil der Kaution einbehalten, wenn mit einer Betriebskostennachzahlung zu rechnen ist.

Sie sollten den Vermieter darauf hinweisen, dass keine Renovierungspflicht besteht und Ihn schriftlich auffordern, Ihnen zum 29.02.2016 eine Kautionsabrechnung zu erstellen. Im Rahmen dieser Abrechnung hat Ihnen der Vermieter konkret mitzuteilen, welche Ansprüche er gegen Sie geltend macht und in welcher Höhe. Die Abrechnung kann dann überprüft und gegen die vermeintlichen Ansprüche Einwendungen erhoben werden. Falls der Vermieter nicht abrechnet oder unrechtmäßig zu Ihrem Nachteil, kann danach Klage vor dem zuständigen Amtsgericht erhoben werden.

Ich hoffe, Ihre Frage beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 01.02.2016 | 19:03

Bedeutet dies konkret, dass der Vermieter die Kaution in keinem Fall wegen der nicht erfolgten Renovierung komplett einbehalten darf, sondern nur wegen anderer Forderungen (z. B. Nachzahlung aus Nebenkostenabrechnung, die damit verrechnet würden)? Ist es auch sicher, dass ich durch die unrenoviert übernommene Wohnung nicht die Pflicht zur Renovierung durch meinen Vormieter übernommen habe? Mein Vormieter kann bestätigen, dass die Wohnung unrenoviert an mich übergeben wurde und auch mein Nachmieter hat dem Vermieter für die durch mich unrenoviert übernommene Wohnung nichts in Rechnung gestellt, sondern nur einen Vermerk hierüber im Übergabeprotokoll aufgeführt.

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.02.2016 | 08:10

Sehr geehrte Ratsuchende,

Rechte und Pflichten des Vormieters gehen regelmäßig nicht auf den Folgemieter über, da zwei getrennte Mietverträge vorliegen. Sofern es keine besonderen Vereinbarungen gegeben hat, gehen daher keine Renovierungsverpflichtungen über.

Es spricht vieles dafür, dass der Vermieter die Kaution nicht wegen der nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen einbehalten darf. Dies sollten Sie im mit Verweis auf das erwähnte BGH-Urteil mitteilen.

Mit freundlichen Grüßen

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