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Schönheitsreparaturen bzw. Renovierungspflicht bei Auszug

| 04.05.2010 21:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Unter Berufung auf diverse, aber nicht näher genannte BGH-Urteile reklamiert der Mieter, dass weder die vertraglich vereinbarte Renovierungspflicht beim Auszug noch die Regelung zu Schönheitsreparaturen greife und er daher zu keinerlei Renovierung verpflichtet sei.

Der Mietvertrag stammt aus dem Jahr 2001, das Mietverhältnis endet nach rund neun Jahren. In dem zurückliegenden Zeitraum sind mieterseitig erkennbar keinerlei Renovierungsarbeiten durchgeführt worden. Die Wohnung ist ebenso erkennbar deutlich abgenutzt. Mit einem Anstrich ist es nicht getan. Mindestens Neutapezierung mit Wandanstrich sowie Anstrich der Türzargen ist vor Neubezug unbedingt erforderlich.

Im Formularmietvertrag heißt es dazu unter § 10 Schönheitsreparaturen:

1. Der Mieter verpflichet sich, die laufenden (turnusmäßig wiederkehrenden) Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.

2. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußboden einschließlich Leisten, Heizkörper und Heizrohre, Streichen der Innentüren, Fenster und Außentüren von innen.

3. Der Mieter ist verpflichtet, die Ausführung der Schönheitsreparaturen in Küchen, Baderäumen und Duschen in einem Zeitraum von drei Jahren, Wohn und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in einem solchen von fünf Jahren und in anderen Nebenräumen von sieben Jahren durchzuführen. Die maßgeblichen Fristen ...

Endet das Mietverhältnis vor Ablauf des Fristenplans, beteiligt sich der Mieter bei seinem Auszug zeitanteilig wie folgt an den erforderlichen Renovierungskosten:

Wohn- und Schlafräume
Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20%, liegen sie länger als zwei Jahre zurück, 40%, länger als drei Jahre, 60%, länger als vier Jahre 80% der erforderlichen Renovierungskosten.

....

Unter "Sonstige Vereinbarungen" ist handschriftlich frei formuliert: "Das Appartement wird in renoviertem Zustand übernommen und muss im selben Zustand zurückgegeben werden."

Wie ist die Rechtslage? Welche der Klauseln und Formulierungen ist ungültig, welche hat Bestand?

Wie ist das Ergebnis? Kann sich der Mieter nach dieser langen Mietdauer tatsächlich ohne jegliche Renovierung oder Kostenbeteiligung aus der mehr als abgenutzten Wohnung verabschieden und den Rest dem Vermieter überlassen?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage beantworte ich anhand Ihrer Angaben wie folgt.
Eine umfassende Prüfung des Vertrages kann diese Plattform nicht ersetzen.

I.
1.
Von Gesetzes wegen ist der Vermieter für die Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnung zuständig, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB.
2.
Schönheitsreparaturen können dem Mieter allerdings vertraglich aufgebürdet werden.

Soweit es sich bei dem Formularvertrag um für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen handelt, werden Bedingungen nur dann Vertragsbestandteil, wenn Sie den Verbraucher / Mieter nicht unangemessen benachteiligen.

Sind solche Klauseln unwirksam, bleibt es bei der gesetzlichen Regelung (§ 306 Abs. 2 BGB).

II.
1.
Die Schönheitsreparaturklausel mit starren Fristen unabhängig von der tatsächlichen Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung benachteiligt nach der Rechtsprechung des BGH den Mieter unangemessen.
Nicht nur die Fristen sind unwirksam, sondern die Schönheitsreparaturpflicht im Ganzen.
Es gilt das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion einzelner Klauselteile.

2.
Auch die Abgeltungsklausel ist unwirksam, weil auch hier starre Fristen verwendet werden.

3.
Eine formularvertragliche Endrenovierungsvereinbarung ist ebenfalls unwirksam, weil die Pflicht auch bestünde, wenn der Mieter erst (kurz) vor dem Auszug bzw. innerhalb der turnusmäßigen Fristen renoviert hätte.

Anders ist es jedoch, wenn eine Individualvereinbarung vorläge, die nachträglich (d.h. nach Vertragsschluss) individuell ausgehandelt wurde. Eine Individualabrede hat Vorrang vor AGB. Eine handschriftliche Formulierung ist auch AGB, wenn der Mieter sie nicht wirklich aushandeln konnte.

Da der handschriftliche Zusatz zusammen mit den anderen Klauseln vereinbart wurde, nimmt der BGH einen Summierungseffekt an, der auch zur Unwirksamkeit einer Individual-Enrenovierungsverpflichtung führt.

4.
Da die Klauseln unwirksam sind, werden Sie nicht Bestandteil des Vertrages.
Sie als Vermieter haben die Schönheitsreparaturen vorzunehmen bzw. die Kosten zu tragen. Unwirksame AGB-Klauseln gehen zu Ihren Lasten.
Der Mieter hat nach geltender Rechtslage keinerlei Verpflichtungen.

Ich hoffe, Ihnen einen Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. Nutzen Sie gegebenfalls die kostenlose Nachfragefunktion.

Nachfrage vom Fragesteller 05.05.2010 | 22:06

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

für Ihre sehr rasche und kompetente Bearbeitung danke ich Ihnen sehr. Darf ich eine Rückfrage stellen, um festzustellen, ob ich alles richtig verstanden habe?

Ist es so, dass eine dem Grunde nach vertraglich abwälzbare Renovierungspflicht im vorliegenden Fall "lediglich" aufgrund der starren Fristen im Formularvertrag nicht durchgesetzt werden kann? Und zwar obwohl eine Forderung nach Einhaltung dieser Fristen gar nicht zur Rede steht, sondern schlicht die Feststellung eines faktisch erheblichen Renovierungsbedarfs durch Abnutzung nach neun Mietjahren? Ist es zutreffend, dass es hier auf winzige Feinheiten in der Formulierung ankommt oder angekommen wäre und allein Zusätze wie "in der Regel" oder "im Allgemeinen" mich schon vor diesem Dilemma bewahrt hätten? Habe ich das ungefähr richtig verstanden?

Noch einmal besten Dank und freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.05.2010 | 22:54

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie haben es richtig verstanden.
Eine "Kleinigkeit" unterscheidet eine starre und unwirksame Klausel von einer weichen und wirksamen.
Es ist gerade Sinn des AGB-Rechts, dass eine Klausel (starre Frist) nicht auf das gerade noch zulässige Maß zurückgestrichen wird, sondern die Regelung im Ganzen (Pflicht zur Schönheitsreparatur) unwirksam ist.

Mit freundlichen Grüßen,
Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 05.05.2010 | 23:01

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