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Renovierung bei Auszug trotz starrer Fristen bei zeitanteiligen Renovierungskosten?


| 19.05.2005 13:23 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Sehr geehrte Damen und Herren,

unser Mietvertrag begann am 01.09.2001 (unterzeichnet am 19.05.2001) und wurde von uns zum 31.05.2005 gekündigt.
Im Mietvertrag gibt es eine Klausel mit starren Renovierungsfristen, die laut meiner Recherche (BGH Urteil vom 23.06.04 Az VIII ZR 361/03)ungültig sind.
Andererseits gibt es aber eine Klausel, die bei Auszug eine zumindest zeitanteilige (bezogen auf die Fristen) Zahlung der Renovierung oder eine Selbstdurchführung fordert.
Das ist laut meiner Recherche (BGH Urteil vom 26.05.04 AZ VIII ZR 77/03) wiederum zulässig.

Meine Frage lautet nun:
Sind wir zur Renovierung bei Auszug bzw. zu zeitanteiliger Zahlung verpflichtet oder aufgrund welcher rechtlichen Begründung nicht?

Vielen Dank schon im Voraus für Ihre Antwort.
Nachfolgend finden Sie noch den genauen Wortlaut der Mietvertragspassage:

4.a)
Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen. in gleicher Weise hat der Mieter auch die Renovierung der Fußleisten durchzuführen. Naturlasiertes Holzwerk darf nicht mit Farbe behandelt werden.
Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette - 3 Jahre
bei allen anderen Räumen - 5 Jahre
Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.
Der Mieter hat ferner vom Vermieter gestellte Textilböden bei Bedarf, spätestens aber alle 3 Jahre, fachgerecht reinigen zu lassen.

b)
Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach § 16 Ziff.4a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen ist.

c)
Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renovierten Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten Fristen – zurückgerechnet vom Zeitpunkt, der Beendigung des Mietverhältnisses – durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt.
Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen, soweit nicht das Anbringen von Bohrlöchern und Dübeln zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache unerlässlich war. Veränderungen dieser Art, denen der Vermieter nicht ausdrücklich zugestimmt hat oder bei Wahrung seiner berechtigten Interessen nicht hätte zustimmen müssen, verpflichten den Mieter zum Schadensersatz.
Sehr geehrter Ratsuchender,


nach der erstgenannten BGH-Entscheidung haben viele Mieter nun gemeint, um eine Renovierung herum zu kommen. Diese "Flut" hat auch der BGH gesehen, und die Entscheidung ein Einzelfällen wieder eingeschränkt (BGH 20.10.2004 - VII ZR 378/03; lesenswert!).

Nach dieser Entscheidung muss man schon Zweifel haben, ob in Ihrem Vertrag überhaupt eine "starre" Fristenregelung enthalten ist, zumal diese Klausel den Passus "WENN ERFORDERLICH" enthält. Nun kann man natürlich herrlich darüber streiten, ob durch den weiteren Zusatz "MINDESTENS ABER" doch eine Fristenregelung vereinbart worden ist, wofür viel spricht. Nur ganz so einfach die Unzulässigkeit dieser Klausel zu unterstellen, ist es nicht.


Neben den laufenden Schönheitsreparaturen ist der Zustand bei Auszug vereinbart worden ist, was zunächst zulässig wäre, wobei es aber wesentlich darauf ankommt, ob Ziffer 4c im Vertrag individuell oder klauselmäßig vereinbart worden ist.

Probleme habe ich mit dem Wort "anteilig", da hier überhaupt nicht ersichtlich ist, welcher Anteil denn nun vom Mieter zu tragen wäre.

Eine solche zusätzliche Quotenklausel ist aber mE. unzulässig mit der Folge, dass dann auch die Vereinbarung zu den Schönheitsreparaturen unwirksam ist (AG München WM 97, 367), da nach der Regelung, so wie Sie sie vortragen, Sie sogar zahlen müssten, wenn die letzte Renovierung weniger als ein Jahr zurück liegt. Das ist nach AG München unzulässig.

Sie sollten daher den Mietvertrag zur weiteren Prüfung vorlegen; faxen Sie ihn mir doch einmal zu, damit ich dann mit der Nachfragefunktion dazu Stellung nehmen kann.

Derzeit käme ich - vorbehaltlich der Üverprufung des Vertrages- zu dem Ergebnis, dass diese Klausel Sie unangemessen benachteiligen würde (AG München) und Sie nicht renovieren müssen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 19.05.2005 | 15:10

Sehr geehrte Frau True-Bohle,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Wie vorgeschlagen habe ich Ihnen den Mietvertrag zugefaxt, um Sie um eine weitere Überprüfung zu bitten.

Vielen Dank im Voraus!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.05.2005 | 15:27

Sie sind nun doppelt auf der sicheren Seite, nachdem ich den Vertrag einsehen konnte.

Teilen Sie der Vermieterin mit, dass Sie nach der BGH-Rechtsprechung keine Schönheitsreparaturen zu leisten haben und dann auch die anteilige Haftung für unterlassene Schönheitsreparaturen entfällt.

Teilen Sie weiter mit, dass die Endrenovierung nicht geschuldet wird, da diese Klausel (es handelt sich nicht um eine Individualvereinbarung) Sie unangemessen benachteiligt. Denn Sie müssten nach dieser (unzulässigen) Klausel tatsächlich nochmals renovieren, wenn weniger als ein Jahr vergangen ist.

Dazu können Sie auf meine Antwort und die aufgeführte Rechtsprechung verweisen.

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