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Renovierung bei Auszug aus Mietwohnung Fristenregelung

| 12.06.2013 18:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


Zusammenfassung: Eine Fristenregelung im Mietvertrag ist wirksam, soweit von den Fristen unter Berücksichtigung des Abnutzungsgrades abgewichen werden kann. Unwirksam ist hingegen eine Klausel, die dem Mieter die Art der Dekoration während der Mietzeit vorschreibt.

Guten Tag,

ich werde demnächst aus meiner Wohnung ausziehen und möchte wissen, welche Renovierungsarbeiten ich beim Auszug zu erledigen habe.
Die Wohnung gehört einer großen Wohnungsbaugesellschaft. Mein Mietvertrag wurde am 10. Oktober 2003 geschlossen. Er besteht aus mehreren Teilen, die mir alle bei Vertragsschluss vorlagen.
Angaben zu Renovierungspflichten sind nur im Mietvertrag und den Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB), die aus dem Juli 2001 stammen, zu finden.

Zustand der Wohnung: Alle Decken sind weiß tapeziert und gestrichen. Die Wände in Wohnzimmer und Schlafzimmer sind blau bzw. terracottafarben. Die restlichen Wände weiß tapeziert und gestrichen

In der Küche wurde über dem Fliesenspiegel blaue Tapete angebracht. Dies stammt noch vom Vormieter, aber ich habe die Wohnung so übernommen.

Anders als im Mietvertrag gefordert kann ich den Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen nicht nachweisen. Aber ich muss zugeben, dass tatsächlich mal wieder Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssten.

Hier alle Bestimmungen aus Mietvertrag und AVBs die Renovierungen & Auszug betreffen, bzw. auf die Bezug genommen wird.

Mietvertrag:

<Zitatanfang>

Nummer 5:
Außerdem sind vom Mieter nach Maßgabe der allg. Vertragsbestimmungen und der Hausordnung

a) die Schönheitsreparaturen auszuführen (vgl. Nrn. 4 und 11 AVB)

b) dem Wohnungsunternehmen die Kosten für auch ohne sein Verschulden notwendige Kleinreparaturen/Bagatellschäden an Ihm überlassenen Gegenständen, dies sind solche, die seinem häufigen Zugriff ausgesetzt sind, insbesondere Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, den Koch- und Heizeinrichtungen, Fenster und Türverschlüssen sowie den Verschlusseinrichtungen von Fensterläden je Einzelfall bis zu 51,10 Euro, höchstens aber bis zu 8% der Grundmiete innerhalb eines (Kalender-)Jahres zu erstatten.

<Zitatende>



Allgemeine Vertragsbestimmungen:

<Zitatanfang>

Nummer 3 – Übergabe der Mietsache

1) Der Zustand der Mietsache zum Zeitpunkt der Übergabe wird im Übergabeprotokoll niedergelegt.

2) Soweit das Wohnungsunternehmen oder der Mieter Ausgleichsbeträge für unterlassene Schönheitsreparaturen (vgl. Nr. 11 Abs. 4 AVB) vom Vormieter erhalten hat, sind diese zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Wohnung zu verwenden bzw. bei Ausführung durch den Mieter an diesen auszuzahlen.

Nummer 4 – Erhaltung der Mietsache

1) Der Mieter hat die Mietsache, sowie die zur gemeinschaftlichen Benutzung bestimmten Räume, Einrichtungen und Anlagen schonend und pfleglich zu behandeln. Er hat für ausreichende Lüftung und Heizung aller ihm überlassenen Räume zu sorgen.

2) Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen und Außentüren von innen sowie der Heizkörper einschließlich der Heizrohre.

Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:

in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre spätestens alle vier Jahre durchzuführen.

In Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre,

in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre durchzuführen,

Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart erheblich abweichen. Er ist für den Umfang der im laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.

3) Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist das Wohnungsunternehmen verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.

4) Schäden in den Mieträumen, im Hause und an den Außenanlagen sind dem Wohnungsunternehmen unverzüglich anzuzeigen. Der Mieter haftet für Schäden, die durch schuldhafte Verletzung der ihm obliegenden Anzeige- und Sorgfaltspflichten verursacht werden, insbesondere wenn technische Anlagen und sonstige Einrichtungen unsachgemäß behandelt, die überlassenen Räume nur unzureichend gelüftet, geheizt oder nicht genügend gegen Frost geschützt werden. Er haftet auch für Schäden die durch seine Angehörigen, Untermieter sowie von sonstigen Personen schuldhaft verursacht werden, die auf Veranlassung des Mieters mit der Mietsache in Berührung kommen.

Nummer 11 – Rückgabe der Mietsache

1) Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind die überlassenen Räume in ordnungsgemäßem Zustand zu übergeben.

2) Hat der Mieter Änderungen an der Mietsache vorgenommen, so hat er den ursprünglichen Zustand spätestens bis zur Beendigung des Mietverhältnisses wiederherzustellen, soweit nichts anderes vereinbart ist oder wird. Für Anlagen und Einrichtungen (auch Schilder und Aufschriften) innerhalb und außerhalb der Mieträume gilt das gleiche. Das Wohnungsunternehmen kann verlangen, dass Einrichtungen beim Auszug zurückbleiben, wenn es den Mieter angemessen entschädigt. Dem Wohnungsunternehmen steht dieses Recht nicht zu, wenn der Mieter an der Mitnahme ein berechtigtes Interesse hat.

3) Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so sind die nach Nr. 4 Abs. 2 und 3 AVB fälligen Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen.

4) Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig im Sinne von Nr. 4 Abs. 2 und 3 AVB, so hat der Mieter an das Wohnungsunternehmen einen Kostenanteil zu zahlen, da die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei der Berechnung der Miete berücksichtigt worden ist. Zur Berechnung des Kostenanteils werden die Kosten einer im Sinne der Nr. 4 Abs. 2 umfassenden und fachgerechten Schönheitsreparatur im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses ermittelt.
Der zu zahlende Anteil entspricht, soweit nach Nr. 4 Abs. 3 nichts anderes gilt, dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen lt. Nr. 4 Abs. 2 und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bis zur Räumung abgelaufenen Zeiträumen.
Die Kostenanteile des Mieters werden zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verwendet (vgl. Nr. 3 Abs. 2). Soweit der Mieter noch nicht fällige Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses durchführt, ist er von der Zahlung des Kostenanteils befreit.

5) Bei Auszug hat der Mieter alle Schlüssel an das Wohnungsunternehmen zu übergeben; andernfalls ist das Wohnungsunternehmen berechtigt, auf Kosten des Mieters die Räume öffnen und neue Schlüssel oder Schlösser anfertigen zu lassen, es sei denn, der Mieter macht glaubhaft, dass ein Missbrauch ausgeschlossen ist.

<Zitatende>

VIELEN DANK!!!





Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt, wobei ich wie gewünscht mit geringer Detailtiefe ausführe:

Die Klausel in Nr. 4 Abs. 3 wurde vom BGH in sehr ähnlicher Form in seiner Entscheidung vom 20.10.2004, VIII ZR 378/93, als wirksam erachtet. Es liegt keine sog. starre Fristenregelung vor, die zur Unwirksamkeit der Renovierungsvereinbarung führen würde. Einziges Argument könnte noch sein, dass Sie die Wohnung unrenoviert übernommen haben, so dass Sie letztlich zu einer Anfangsrenovierung verpflichtet waren, da in den von Ihnen zitierten Vorschriften nicht ausgeführt ist, dass die Fristen ab Beginn Ihres Mietverhältnisses zu laufen beginnen. In Bezug auf die Küche scheint keine Renovierung vor Ihrem Einzug durchgeführt worden zu sein, aber ggf. haben Sie sich hier mit dem Vormieter geeinigt und im Gegenzug Einrichtungsgegenstände übernommen.

Problematisch halte ich jedoch die Klausel unter Nr. 4 Abs. 2 am Ende, wonach von der bisherigen Ausführungsart nur mit Zustimmung des Vermieters abgewichen werden kann, unter Verweis auf das Urteil des BGH vom 16.06.2008, VIII ZR 224/07. Hiernach darf Ihnen während der Mietzeit die Gestaltung der Räume nicht vorgeschrieben werden. Ebenso problematisch ist nach dem vorzitierten Urteil die Klausel unter Nr. 11 Abs. 2, wonach der ursprüngliche Zustand wieder hergestellt werden muss. Eine Dekoration in hellen, neutralen Farben wäre auch grundsätzlich zulässig, wenn diese von der ursprünglichen Gestaltung abweicht. Diese Klauseln dürften mit einiger Aussicht - ein Risiko bei solchen Auslegungsfragen besteht immer - dazu führen, dass die gesamte Klausel in Bezug auf die Endrenovierungspflicht unwirksam ist, siehe hierzu ebenfalls das Urteil des BGH aus 2008.

Einziges Argument Ihrer Vermieterin könnte nunmehr noch sein, dass Sie sich in Bezug auf die kräftig gestrichenen Wände unabhängig von einer Pflicht zu Schönheitreparaturen schadenersatzpflichtig gemacht haben. So entschied z.B. das Kammergericht Berlin in seiner Entscheidung vom 09.06.2005, 8 U 211/04. Da dies noch nicht vom BGH geklärt ist, sollten Sie die farbig gestrichenen bzw. tapezierten Wände beseitigen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Dr. Elke Scheibeler, Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 14.06.2013 | 17:24

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